大陆房地产行业月度数据点评：4月销售月环比回落、投资较弱

大陸房地産行業月度資料點評： 4月銷售月環比回落、投資較弱 群益金鼎證券 研究員沈嘉婕 0 2023/05/16 4月房地産銷售MOM回落 圖：單月房地産銷售金額(單位：億元)圖：單月房地産銷售面積(單位：億平米) 30000 25000 20000 15000 10000 5000 Feb-20 Mar-20 Apr-20 Feb-20 Mar-20 Apr-20 May-20 Jun-20 Jul-20 Aug-20 Sep-20 Oct-20 Nov-20 Dec-20 Feb-21 Mar-21 Apr-21 May-21 Jun-21 Jul-21 Aug-21 Sep-21 Oct-21 Nov-21 Dec-21 Feb-22 Mar-22 Apr-22 May-22 Jun-22 Jul-22 Aug-22 Sep-22 Oct-22 Nov-22 Dec-22 0 單月銷售金額（億元） 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% Feb-23 Mar-23 Apr-23 -60% 3.00 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00 單月銷售面積（億平米） 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% Feb-23 Mar-23 Apr-23 -60% May-20 Jun-20 Jul-20 Aug-20 Sep-20 Oct-20 Nov-20 Dec-20 Feb-21 Mar-21 Apr-21 May-21 Jun-21 Jul-21 Aug-21 Sep-21 Oct-21 Nov-21 Dec-21 Feb-22 Mar-22 Apr-22 May-22 Jun-22 Jul-22 Aug-22 Sep-22 Oct-22 Nov-22 Dec-22 資料來源：統計局，群益金鼎證券整理資料來源：統計局，群益金鼎證券整理 4月全國房地産銷售金額為0.92萬億元，YOY+28%，MOM-39%；銷售面積爲0.77億平方米，YOY+5.5%,MOM-48.1%。進入4月，前期積壓需求基本釋放，房地産市場活躍度環比明顯下降，YOY數據受到去年防疫低基期的影響保持增長。1-4月，房地産累計銷售金額和銷售面積分別3.98萬億元和3.76億平方米，YOY分別爲+8.8%和-0.4%。1-4月，房地産累計銷售均價爲10562元/平方米，YOY+11.2%。 4月房地産投資較弱 圖：房地産單月投資額（單位：億元）表：房地産開發企業到位資金情况（單位：億元） 20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 房地產單月投資額 4月當月值 YOY 到位資金 10447 3.42% 定金及預收款 4016 31.2% 個人按揭貸款 2034 23.4% 自籌資金 2794 -24.4% 國內貸款 1149 -11.7% 利用外資 3.94 -86% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% Feb-20Mar-20Apr-20May-20Jun-20Jul-20Aug-20Sep-20Oct-20Nov-20Dec-20Feb-21Mar-21Apr-21May-21Jun-21Jul-21Aug-21Sep-21Oct-21Nov-21Dec-21Feb-22Mar-22Apr-22May-22Jun-22Jul-22Aug-22Sep-22Oct-22Nov-22Dec-22Feb-23Mar-23Apr-23 -30% 資料來源：統計局，群益金鼎證券整理 資料來源：統計局，群益金鼎證券整理 4月房地産投資金額0.95萬億元，YOY-7.3%，MOM-22.5%。1-4月房地産累計投資金額爲3.5萬億元，YOY-6.2%，同比跌幅較1-3月擴大0.4個百分點。 4月房企到位資金1.04萬億元，YOY+3.4%。其中銷售預收款和個人貸款同比明顯增長，開 發商相關信貸同比回落。 新開工低迷、竣工MOM回落 圖：單月新開工面積（單位：億平米）圖：單月竣工面積（單位：億平米） 3 2.5 2 1.5 1 0.5 Feb-20 Mar-20 0 單月新開工面積（億平米） 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% Dec-22 Feb-23 Mar-23 Apr-23 -60% 3.50 3.00 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00 單月竣工面積(億平方米)單月竣工面積YOY 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% Apr-23 -60% Apr-20 May-20 Jun-20 Jul-20 Aug-20 Sep-20 Oct-20 Nov-20 Dec-20 Feb-21 Mar-21 Apr-21 May-21 Jun-21 Jul-21 Aug-21 Sep-21 Oct-21 Nov-21 Dec-21 Feb-22 Mar-22 Apr-22 May-22 Jun-22 Jul-22 Aug-22 Sep-22 Oct-22 Nov-22 Feb-20 Mar-20 Apr-20 May-20 Jun-20 Jul-20 Aug-20 Sep-20 Oct-20 Nov-20 Dec-20 Feb-21 Mar-21 Apr-21 May-21 Jun-21 Jul-21 Aug-21 Sep-21 Oct-21 Nov-21 Dec-21 Feb-22 Mar-22 Apr-22 May-22 Jun-22 Jul-22 Aug-22 Sep-22 Oct-22 Nov-22 Dec-22 Feb-23 Mar-23 資料來源：統計局，群益金鼎證券整理資料來源：統計局，群益金鼎證券整理 4月新開工面積爲0.71億平方米，YOY-28.3%，MOM-32.7%，同環比均大幅衰退；1-4月新開工面積爲3.1億平方米，YOY-21.2%。全年來看，由于去年房企拿地量大幅下降，新開工面積預計將負增長。 4月竣工面積爲0.43億平方米，YOY+37%,MOM-31.8%。1-4月竣工面積2.37億平方米 ,YOY+18.8%，同比增速擴大。由于基期較低并且“保交樓”工作持續推進，全年竣工量預計同比增長。 投資建議：看好優質國、央企背景房企 4月房地産銷售環比回落，市場活躍度下降 4月新房成交量普遍環比回落，從結構上看，一綫城市銷售表現好于二三綫城市。根據克爾瑞數據，4月30個重點城市中，一綫城市新房成交面積環比下降11%，其中北京和深圳環比延續增長，上海和廣州環比分別下降17%和25%；二三綫城市成交則環比下降30%。 全年來看，由于目前經濟弱勢復蘇，我們仍維持全年房地産銷售同比下降3-5%的預期。 4月房地産投資同比下降，房企投資謹慎 4月房地産投資降幅擴大，新開工繼續低迷。由于銷售情况未見明顯好轉，且多數民營房 企仍存在融資難、融資貴的問題，因此除了頭部企業外，行業整體傾向收縮投資。 4月商品房待售量達6.48億平方米，位于高位（接近2015年水平），由于銷售尚未顯著回升，市場仍需較長時間來去化庫存，投資修復將滯後于銷售，我們預計全年投資額同比下降5%-8%。 看好優質國、央企背景房企市占率提升，建議逢低買進。 近期萬達和合景泰富等知名房企的債務展期事件，重新引發了公衆對房企資金鏈風險的關注，幷且近期多家房企觸發交易類强制退市，短期市場信心或受到影響。我們認爲房地産市場處于弱復蘇的階段，目前市場出現分化，優質國、央企背景房企兼具融資和銷售優勢，拿地領先，市占率有望明顯提升。我們推薦招商蛇口（001979.SZ)、保利發展 （600048.SH)、華發股份（600325.SH)、越秀地産(00123.HK），建議逢低買進。