房地产行业周观点：节后销售同比降幅迅速收窄，1月房企非银融资环比回落

近期核心观点： 春节过后，30 城商品房日频成交量同比降幅迅速收窄，但市场仍呈温而不火之态。1 月房企非银融资环比回落，或主因春节因素。市场未见明显复苏，房企现金流压力未解，但高层对房地产的支持态度愈发明确，雷不会爆，基本面磨底会继续，后续需求端政策跟进力度无须担忧，静待居民和房企信心重筑。我们看好三条主线：①久经考验的优质房企；②接近“上岸”的困境反转型标的；③受地产拖累的物业板块。核心推荐保利发展、招商积余。 市场表现回顾： 板块方面，2023.2.6-2023.2.10 期间，房地产指数（中信）上涨 1.16%，沪深 300 指数下跌 0.85%，房地产板块跑赢沪深 300 指数 2.01 个百分点，位居所有行业第 7 位。近一个月，房地产指数（中信）上涨 0%，沪深 300 指数上涨 2.4%，房地产板块跑输沪深 300 指数 2.4 个百分点。近半年来，房地产指数（中信）上涨 7.79%，沪深 300 指数下跌 0.08%，房地产板块跑赢沪深 300指数 7.87 个百分点。 个股方面，2023.2.6-2023.2.10 期间，89 只个股上涨，43 只个股下跌，6只个股持平，占比分别为 64%、31%、4%。 行业数据跟踪： 销售端，从日频数据跟踪来看，节后销售降幅迅速收窄。2023 年截至 2 月10 日，30 城商品房成交面积 1165 万㎡，同比-26%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-27%、-38%、-20%、-11%；一线城市、二线城市、三线城市的商品房成交面积累计同比分别为-15%、-28%、-32%。 融资端，房企非银融资环比回落，或主因春节因素。据中指院数据，2023年 1 月，房企非银融资单月发行总额 509 亿元，单月同比-34%，环比-22%。 对此我们认为：（1）非银融资有下行，判断主要是春节因素，政策支持未变；（2）市场未见明显复苏，房企现金流压力未解；（3）但银行展期、内保外贷等一系列强势措施下，雷不会爆，基本面磨底会继续。 行业政策要闻： ①湖北武汉在限购区域购房的居民家庭可新增一个购房资格，外地户籍在限购区域购买首套住房的可实行购房资格“承诺办、容缺办”。②四川省、黑龙江哈尔滨、山东聊城、安徽铜陵义安区出台促进房地产市场稳定发展系列举措。③湖南长沙、山东威海、山东东营、山东临沂、辽宁丹东、内蒙古乌兰察布优化公积金贷款政策。④湖南省出台措施稳定房地产领域投资。⑤河南安阳举办购房促销活动。⑥江西赣州延续契税补贴政策，中心城区三区取消限购。⑦河南将开展试点积极探索预售制度改革和现房销售。 风险提示： 1、后续政策落地效果不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行； 3、房企信用风险事件超预期冲击。 近期核心观点 春节过后，30城商品房日频成交量同比降幅迅速收窄，但市场仍呈温而不火之态。 1月房企非银融资环比回落，或主因春节因素。市场未见明显复苏，房企现金流压力未解，但高层对房地产的支持态度愈发明确，雷不会爆，基本面磨底会继续，后续需求端政策跟进力度无须担忧，静待居民和房企信心重筑。我们看好三条主线：①久经考验的优质房企；②接近“上岸”的困境反转型标的；③受地产拖累的物业板块。核心推荐保利发展、招商积余。 市场表现回顾 板块方面，2023.2.6-2023.2.10期间，房地产指数（中信）上涨1.16%，沪深300指数下跌0.85%，房地产板块跑赢沪深300指数2.01个百分点，位居所有行业第7位。近一个月，房地产指数（中信）上涨0%，沪深300指数上涨2.4%，房地产板块跑输沪深300指数2.4个百分点。近半年来，房地产指数（中信）上涨7.79%，沪深300指数下跌0.08%，房地产板块跑赢沪深300指数7.87个百分点。 图1：近半年房地产板块与沪深300走势比较 图2：近1个月房地产板块与沪深300走势比较 图3：A股各行业过去一期涨跌排名（2023.2.6-2023.2.10） 个股方面，2023.2.6-2023.2.10期间，89只个股上涨，43只个股下跌，6只个股持平，占比分别为64%、31%、4%。涨跌幅居前5位的个股为：*ST宏盛、万方发展、世荣兆业、华发股份、深振业A，居后5位的个股为：S*ST前锋、广汇物流、泰禾集团、泛海控股、香江控股。 图4：涨跌幅前五个股 图5：板块上涨、下跌及持平家数 行业数据跟踪 销售端，从日频数据跟踪来看，节后销售降幅迅速收窄。2023年截至2月10日，30城商品房成交面积1165万㎡，同比-26%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-27%、-38%、-20%、-11%；一线城市、二线城市、三线城市的商品房成交面积累计同比分别为-15%、-28%、-32%。 图6：30城商品房单日成交面积（万㎡），2023 图7：30城商品房累计成交面积同比，2023 图8：历年30城商品房单日成交面积（万㎡） 图9：历年30城商品房累计成交面积（万㎡） 图10：30城商品房单日成交区域结构，2023 图11：30城分区域商品房累计成交面积同比，2023 图12：30城商品房单日成交能级结构，2023 图13：30城分能级商品房累计成交面积同比，2023 融资端，房企非银融资环比回落，或主因春节因素。据中指院数据，2023年1月，房企非银融资单月发行总额509亿元，单月同比-34%，环比-22%。对此我们认为： （1）非银融资有下行，判断主要是春节因素，政策支持未变；（2）市场未见明显复苏，房企现金流压力未解；（3）但银行展期、内保外贷等一系列强势措施下，雷不会爆，基本面磨底会继续。 图14：房企非银融资发行总额当年累计同比 图15：分类别房企非银融资发行额累计同比 图16：房企非银融资单月发行总额及同环比 图17：房企非银融资单月发行额的类别构成 行业政策要闻 2023.2.6-2023.2.10期间，行业政策要闻主要包括以下内容：①湖北武汉在限购区域购房的居民家庭可新增一个购房资格，外地户籍在限购区域购买首套住房的可实行购房资格“承诺办、容缺办”。②四川省、黑龙江哈尔滨、山东聊城、安徽铜陵义安区出台促进房地产市场稳定发展系列举措。③湖南长沙、山东威海、山东东营、山东临沂、辽宁丹东、内蒙古乌兰察布优化公积金贷款政策。④湖南省出台措施稳定房地产领域投资。⑤河南安阳举办购房促销活动。⑥江西赣州延续契税补贴政策，中心城区三区取消限购。⑦河南将开展试点积极探索预售制度改革和现房销售。 表1：近期行业政策一览（2023.2.6-2023.2.10）