房地产行业周报：4月百强销售环比回落，五一销售一线强于三四线

4 本周A股地产、港股地产均有上涨，物业板块均有所下跌。本周（4.29-5.5）申万A股房地产板块涨跌幅为+2.8%，在各板块中位列第4；WIND港股房地产板块涨跌幅为+0.3%，在各板块中位列第12。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-1%，恒生中国企业指数涨跌幅为+1.4%，沪深300指数涨跌幅为-0.3%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深 300的相对收益分别为-2.4%和-0.7%。 本周土地成交规模下降，溢价率较高。本周（4.29-5.5）全国300城宅地成交建面311万㎡，单周环比-56%，单周同比-52%，平均溢价率10%。本周武汉一批次土拍收官，本次推出的3宗宅地中1宗溢价成交，2宗底价成交。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面10927万㎡，累计同比-22%；年初至今，华润置地、建发房产、保利发展、万科、绿城中国的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售同环比均下降，一二线销售表现优于三四线。本周（4.29-5.5）35个城市商品房成交合计219万平米，周环比-54%，周同比-3%。其中：一线城市周环比-60%，周同比+112%；二线城市周环比-51%，周同比-10%；三四线城市周环比-60%，周同比-50%。 本周二手房成交同比上升，环比下降，二手房成交较一手房韧性更强。本周（4.29-5.5）15个城市二手房成交合计82万平米，周环比-68%，周同比+34%。其中：一线城市周环比-70%，周同比-17%；二线城市周环比-70%，周同比 +46%；三四线城市周环比-27%，周同比+212%。 五一假期新房成交面积同比增长25%，主因去年基数低。今年五一假期（4月29日-5月3日）作为2023年首个五天长假，房地产销售整体表现较为平淡。根据中指研究院统计，今年五一假期期间40个城市合计成交面积同比增长约25%，主要原因是去年基数较低，2022假期日均成交面积相较2019年五一假期下降22%，总体销售热度尚未恢复至疫情前。从同比变动来看，一线城市（+42%）>三四线城市（+33%）>二线城市（+12%）。从较2019年五一假期变动来看，一线城市（+59%）>二线城市（-28%）>三四线城市（-42%）。当前一线销售和三四线销售仍持续分化。 4月百强销售环比回落同比增长，央国企销售表现更优。根据克而瑞数据，2023年1-4月百强房企全口径销售金 额16635亿元，累计同比+9%，累计同比增速较1-3月提升7个百分点；4月单月全口径销售金额6421亿元，环比-14%，同比+30%。具体来看，1-4月累计销售金额同比增速最高的三家房企是保利置业、国贸地产、越秀地产，累计同比增速分别为+229%、+135%、+128%。从4月单月销售来看，部分房企同环比均上涨，如招商、滨江、中铁建、国贸地产； 部分典型房企4月销售环比虽有所下滑，但同比大幅上升，如华润4月同比+119%，建发同比+213%，保利置业同比+178%，中交地产同比+101%，联发+136%。以上房企中除滨江集团为民企，其余均为央国企。 宽松政策效果逐步显现，市场销售持续复苏，能拿好地且快速去化的房企更加受益。地产板块，推荐有持续拿地能力、布局优质重点城市的头部央国企和改善型房企，如建发国际集团、中国海外发展等；物业板块受益于地产销售复苏和经济活动恢复，推荐滨江服务、建发物业等；二手房市场活跃度持续向好，推荐强房产中介平台贝壳。 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 内容目录 内容目录2 图表目录2 百强4月销售环比回落，五一假期新房成交面积同比增长25%4 行情回顾6 地产行情回顾6 物业行情回顾6 数据跟踪7 宅地成交7 新房成交8 二手房成交10 重点城市库存与去化周期11 地产行业政策和新闻12 地产公司动态13 物管行业政策和新闻14 物管公司动态14 行业估值15 风险提示16 图表目录 图表1：百强房企4月销售表现4 图表2：五一假期(4.29-5.3)各能级部分城市一手房成交情况5 图表3：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序6 图表4：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序6 图表5：本周地产个股涨跌幅前5名6 图表6：本周地产个股涨跌幅末5名6 图表7：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅7 图表8：本周物业个股涨跌幅前5名7 图表9：本周物业个股涨跌幅末5名7 图表10：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率7 图表11：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比8 图表12：2023年初至今权益拿地金额前20房企8 图表13：40城新房成交面积及同比增速9 图表14：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比9 图表15：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比9 图表16：35城新房成交明细（万平方米）9 图表17：15城二手房成交面积及同比增速（周）10 图表18：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比11 图表19：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比11 图表20：15城二手房成交明细（万平方米）11 图表21：12城商品房的库存和去化周期11 图表22：12城各城市能级的库存去化周期11 图表23：12个重点城市商品房库存及去化周期12 图表24：地产行业政策新闻汇总12 图表25：上市公司动态13 图表26：物管行业资讯14 图表27：物管公司动态14 图表28：A股地产PE-TTM15 图表29：港股地产PE-TTM15 图表30：港股物业股PE-TTM16 图表31：覆盖公司估值情况16 4月百强销售环比回落同比增长，央国企销售表现更优。根据克而瑞数据，2023年1-4月百强房企全口径销售金 额16635亿元，累计同比+9%，累计同比增速较1-3月提升7个百分点；4月单月全口径销售金额6421亿元，环比-14%，同比+30%。具体来看，1-4月累计销售金额同比增速最高的三家房企是保利置业、国贸地产、越秀地产，累计同比增速分别为+229%、+135%、+128%。从4月单月销售来看，部分房企同环比均上涨，如招商、滨江、中铁建、国贸地产； 部分典型房企4月销售环比虽有所下滑，但同比大幅上升，如华润4月同比+119%，建发同比+213%，保利置业同比+178%，中交地产同比+101%，联发+136%。以上房企中除滨江集团为民企，其余均为央国企。 图表1：百强房企4月销售表现 来源：克而瑞，国金证券研究所 五一假期新房成交面积同比增长25%，主因去年基数低。今年五一假期（4月29日-5月3日）作为2023年首个五天长假，房地产销售整体表现较为平淡。根据中指研究院统计，今年五一假期期间40个城市合计成交面积同比增 长约25%，该增长的主要原因是去年基数较低，而较2020-2022年五一假期及2019年五一假期的日均成交面积分别同比下降23%和22%，表明总体成交热度距离疫情初期及疫情前尚有一定差距。从同比变动来看，一线城市（+42%）>三四线城市（+33%）>二线城市（+12%）。从较2020-2022年五一假期变动来看，一线城市（-20%）>三四线城市 （-23%）>二线城市（-24%）。从较2019年五一假期变动来看，一线城市（+59%）>二线城市（-28%）>三四线城 市（-42%）。一线城市恢复速度更快，三四线城市销售较2019年仍存在较大距离。 图表2：五一假期(4.29-5.3)各能级部分城市一手房成交情况 等级 城市 2023年�一假期成 交面积(万m2) 较2022年�一假期日均 成交面积变化 较2020-2022年�一假期较2019年�一假期日均 日均成交面积变化 成交面积变化 上海7.7773%-33%43% 深圳2.843%9%/ 一线 广州10.316%16%91% 一线城市合计22.242%-20%59% 北京1.4-65%-71%-6% 沈阳7.1442%49%-29% 长春0.7340%-64%-82% 西宁1.6139%32%/ 温州4.7132%-27%144% 北海0.4107%55%-92% 合肥6.399%218%/ 二线 苏州2.521%-36%4% 贵阳5.115%-26%/ 南京2.98%/-25% 青岛6.8-1%4%29% 武汉8.0-4%/-38% 长沙2.8-78%-84%-42% 二线城市合计48.812%-24%-28% 三四线 潍坊2.8875%// 黄石0.8178%-45%24% 新乡8.5170%187%/ 梅州1.967%52%/ 莆田0.965%-56%-65% 茂名2.060%1%230% 江阴0.649%/-71% 清远1.138%-13%/ 汕头3.838%38%58% 东营0.524%/-5% 海宁0.111%// 济宁1.59%-27%-21% 衡阳2.07%-39%-20% 佛山4.03%-59%-60% 柳州1.13%-59%/ 舟山0.4-6%-53%-69% 襄阳0.5-14%-52%-64% 扬州0.2-15%// 宁德0.4-19%// 湛江 1.3 -20% -5% -29% 东莞 0.9 -34% -43% -65% 拉萨 0.5 -59% / / 菏泽 0.5 -61% -66% -79% 株洲 0.3 -72% -90% -80% 三四线城市合计 36.2 33% -23% -42% 合计 107.3 25% -23% -22% 来源：中指研究院，国金证券研究所注：合肥、海宁、柳州、清远、西宁暂无5月3日的商品住宅成交数据 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+2.8%，在各板块中位列第4；WIND港股房地产板块涨跌幅为+0.3%，在各板块中位列第12。本周地产涨跌幅前5名为上实发展、浦东金桥、融创中国、荣安地产、华夏幸福，涨跌幅分别为+20.9%、 +16.6%、+13.4%、+13.2%、+13.1%；末5名为正荣地产、合景泰富集团、*ST嘉凯、ST数源、*ST蓝光，涨跌幅分别为-19.6%、-12.6%、-10%、-9.8%、-8.3%。 图表3：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表4：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% -5% 银公多资制保材电零运商房食汽医软耐家技食能消媒半 Ⅱ Ⅱ ⅡⅡ 行用元本药险料信售输业地品车疗件用庭术品源费体导 Ⅱ Ⅱ 事金货、服业和产与与保与消与硬、者体 -5% 银传非房纺建公采建食钢轻交商汽医综计国农化休机有电电通家 业融物生务 Ⅱ Ⅱ 物 专主汽健服费个件饮服与业要车设务品人与料务半 行媒银地织筑用掘筑品铁工通业车药合算防林工闲械色气子信用 科服用零备 与用设与导 金产服装事材饮制运贸生机军牧服设金设电 技务品部与服品备烟体 融装饰业料料造输易物工渔务备属备器 ……件…装草… 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表5：本周地产个股涨跌幅前5名图表6：本周地产个股涨跌幅末5名 25% 20% 15% 0% 景 泰 富 集 团 蓝光 数源 嘉凯 合 正荣地产 *ST ST *ST -5% -10% 10%-15% 5%-20% 0% 上浦融荣华实东创安夏发金中地幸展桥国产福 -25% 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-1%，恒生中国企业指数涨跌幅为+1.4%，沪深300指数涨跌幅为-0.3%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-2.4%和-0.7%。本周物业涨跌幅前5名为兴业物联、特发 服务、金科服务、佳兆业美好、京城佳业，涨跌幅分别为+9.6%、+6.7%、+6.5%、+5.5%、+4.6%；末5名为正荣服务、建发物业、合景悠活、祈福生活服务、