房地产行业研究周报：4月销售环比走弱 复苏呈现分化

4月销售环比走弱复苏呈现分化 ——房地产行业研究周报 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 投资摘要： 每周一谈：4月销售环比走弱复苏呈现分化 4月商品房销售同比小幅提升。商品房销售额及销售面累计同比分别为8.8%、- 0.4%，较上月提升4.7pct、1.4pct，基数调整后，4月单月同比分别为28%、 5.5%，较上月提升19.2pct、5.3pct。 销售环比增速有显著下滑，城市间依然存在分化。由于4月存在低基数效应，通过比较环比增速可以更好反应市场真实热度，4月商品房销售额及销售面积环比分别为-39%、-48%，其中销售面积为近5年最低位，销售额降幅略好于2022 年水平；30城销售面积表现对统计局销售口径领先幅度有所收窄，但仍有一定差距，低能级城市复苏水平仍大幅落后于核心城市。 4月单月商品房成交均价同比、环比显著提升。4月单月商品房销售价格同比 21%，环比17%，较上月分别提升13pct，18pct。从商品房成交价可以更显著的观察到，4月与2、3月商品房市场的成交主力在向高价产品转变，积压的刚需需求集中释放后，改善性需求成为驱动市场复苏的主力，既包含城市改善也包含产品改善，预计短期内也将仍然是情绪复苏的主要推动力。 开发资金来源单月同比小幅回落，房地产开发资金来源4月累计同比-6.4%，较上月提升2pct，单月同比增速0.8%，较上月下降1.97pct。从资金来源构成来 看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款单月同比增速分别为-12.4%、-27.9%、29.3%、21.9%，较上月分别减少18.4pct、减少10.5pct、增加15.8pct、增加2pct，表现为需求端改善，供给端资金减少。 竣工端维持强势，新开工持续低迷，4月单月新开工面积同比增速-28.3%，施工面积同比增速-45.7%，竣工面积同比增速37.2%，分别较上月提升0.7pct、 减少11.5pct、提升5.2pct。在销售分化弱复苏，行业整体资金紧张背景下，房企有限的资金仍然聚焦竣工交楼，新开工意愿能力仍处于历史低位。 投资端增速加速下滑，房地产开发投资完成额4月累计同比增速-6.2%，调整基数后单月同比-7.3%，分别较上月跌幅扩大0.4pct、1.4pct。4月土地购置费及施工投资累计同比增速分别为-5.2%、-13.8%，较上月减少0.6pct、减少 3.2pct，房企拿地聚焦核心区，开工施工走弱，同时土地购置费承压，预计年内投资难以转正。 数据追踪（5月8日-5月14日）： 新房市场：30城成交面积单周及累计同比分别为16pct、11pct，一线城市76pct，24pct，二线城市9pct，5pct，三线城市-7pct，16pct。 二手房市场：13城二手房成交面积单周同比47ct，累计同比48pct。 土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-6pct，成交建筑面积累计同比 11pct，成交金额累计同比-6pct，土地成交溢价率为6.5%。 城市行情环比：北京（99pct），上海（63pct），广州（24pct），深圳 （140pct），南京（10pct），杭州（17pct），武汉（23pct）。 投资策略：关注头部稳健国央企华润置地、保利发展，关注拿地向销售转化，规模及行业占位提升的房企滨江集团、越秀地产、建发国际；关注态度转为积 极拿地强度有提升空间房企万科A、龙湖集团、金地集团；关注中小盘国企规模扩张机会天地源、城建发展、保利置业；代建行业推荐龙头绿城管理控股。 风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。 评级增持 2023年05月21日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号： S1660519040001 翟苏宁研究助理 SAC执业证书编号： S1660121100010 行业基本资料股票家数 115 行业平均市盈率 14.42 市场平均市盈率 12.10 行业表现走势图 16% 8% 0% -8% -16% -24% 2022-052022-082022-112023-022023-05 房地产 沪深300 资料来源：wind申港证券研究所 1、《房地产行业深度研究：拾珠寻找下一个优等生》2023-05-15 2、《房地产行业研究周报：销售整体维持弱复苏五一后环比有提升》2023-05-153、《房地产行业研究周报：4月百强房企销售修复延续国央企拿地提升》2023- 05-03 内容目录 1.每周一谈：4月销售环比走弱复苏呈现分化3 1.14月销售环比走弱复苏呈现分化3 1.2投资策略6 2.本周行情回顾6 3.行业动态7 4.数据追踪8 4.1新房成交数据8 4.2二手房成交数据9 4.3土地成交数据9 4.4部分重点城市周度销售数据10 5.风险提示10 图表目录 图1：商品房销售数据累计同比（%）3 图2：商品房销售数据单月值及同比（%）3 图3：4月商品房销售环比3 图4：30城及统计局商品房销售面积单月同比3 图5：商品房销售价格及同比环比增速4 图6：房地产开发资金来源累计同比（%）4 图7：房地产开发资金来源单月值及同比（%）4 图8：主要开发资金来源渠道累计同比（%）4 图9：主要开发资金来源渠道单月值同比（%）4 图10：新开工、施工、竣工面积累计同比（%）5 图11：新开工、施工、竣工单月值同比（%）5 图12：房地产开发投资完成额累计同比（%）5 图13：房地产开发投资完成额单月值及单月同比（%）5 图14：土地购置费及施工投资单月及累计同比(%)5 图15：申万一级行业涨跌幅（%）6 图16：本周涨跌幅前十位（%）6 图17：本周涨跌幅后十位（%）6 图18：房地产行业近三年PE（TTM）7 图19：房地产行业近三年PB（LF）7 图20：30大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速8 图21：一二三线城市（30城）周度成交面积同比8 图22：一二三线城市（30城）累计成交面积同比9 图23：13城二手房周度成交面积及同比环比增速9 图24：13城二手房周度成交面积累计同比增速9 图25：100大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比9 图26：100大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率9 图27：一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比10 图28：二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比10 图29：一二三线城市成交土地总价累计同比10 图30：一二三线城市成交土地周度溢价率10 表1：部分重点城市周度销售面积（万平方米）及环比增速10 1.每周一谈：4月销售环比走弱复苏呈现分化 1.14月销售环比走弱复苏呈现分化 4月商品房销售同比小幅提升。商品房销售额及销售面累计同比分别为8.8%、-0.4%，较上月提升4.7pct、1.4pct，基数调整后，4月单月同比分别为28%、5.5%，较上月提升19.2pct、5.3pct。 销售环比增速有显著下滑，城市间依然存在分化。由于4月存在低基数效应，通过比较环比增速可以更好反应市场真实热度，4月商品房销售额及销售面积环比分别为-39%、-48%，其中销售面积为近5年最低位，销售额降幅略好于2022年水平；30城销售面积表现对统计局销售口径领先幅度有所收窄，但仍有一定差距， 低能级城市复苏水平仍大幅落后于核心城市。 图1：商品房销售数据累计同比（%）图2：商品房销售数据单月值及同比（%） 160 140 120 100 80 60 40 20 0 -20 -40 商品房销售额:累计同比 商品房销售面积:累计同比 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 160 商品房单月销售额（亿） 商品房单月销售面积（万平方米） 商品单月房销售额同比商品房销售面积单月同比 140 120 100 80 60 40 20 0 -20 -40 2020-04 2020-06 2020-08 2020-10 2020-12 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 2022-02 2022-04 2022-06 2022-08 2022-10 2022-12 2023-03 -60 资料来源：wind，国家统计局，申港证券研究所 图3：4月商品房销售环比 资料来源：wind，国家统计局，申港证券研究所 图4：30城及统计局商品房销售面积单月同比 0% -10% 60% 4月销售额环比4月销售面积环比 2019 2020 2021 2022 2023 统计局全国商品房销售面积单月同比30城商品房成交面积单月同比 40% 20% -20% -30% -40% -50% -60% 0% -20% -40% -60% 资料来源：wind，国家统计局，申港证券研究所资料来源：wind，国家统计局，申港证券研究所 4月单月商品房成交均价同比、环比有显著提升。调整基数口径后，4月单月商品房销售价格同比21%，环比17%，较上月分别提升13pct，18pct。从商品房成交价可以更显著的观察到，4月与2、3月商品房市场的成交主力在向高价产品转变，积压的刚需需求集中释放后，改善性需求成为驱动市场复苏的主力，既包含城市改善也包含产品改善，预计短期内也将仍然是情绪复苏的主要推动力。 图5：商品房销售价格及同比环比增速 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 商品房销售价格(元/平方米) 环比 2022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-022023-032023-04 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% 资料来源：wind，国家统计局，申港证券研究所 开发资金来源单月同比小幅回落，房地产开发资金来源4月累计同比-6.4%，较上月提升2pct，单月同比增速0.8%，较上月下降1.97pct。从资金来源构成来看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款单月同比增速分别为-12.4%、 -27.9%、29.3%、21.9%，较上月分别减少18.4pct、减少10.5pct、增加15.8pct、增加2pct，表现为需求端改善，供给端资金减少。 图6：房地产开发资金来源累计同比（%）图7：房地产开发资金来源单月值及同比（%） 资料来源：wind，国家统计局，申港证券研究所 图8：主要开发资金来源渠道累计同比（%） 35000 60 50 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 房地产开发资金来源单月值（亿） 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 资料来源：wind，国家统计局，申港证券研究所 图9：主要开发资金来源渠道单月值同比（%） 60 50 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 -40 120 100 80 60 40 20 0 -20 -40 -60 国内贷款累计同比 自筹资金累计同比 定金及预收款累计同比 个人按揭贷款累计同比 120 100 80 60 40 20 0 -20 -40 -60 -80 国内贷款单月同比 定金及预收款单月同比 自筹资金单月同比 个人按揭贷款单月同比 资料来源：wind，国家统计局，申港证券研究所资料来源：wind，国家统计局，申港证券研究所 竣工端维持强势，新开工持续低迷，4月单月新开工面积同比增速-28.3%，施工面积同比增速-45.7%，竣工面积同比增速37.2%，分别较上月提升0.7pct、减少 11.5pct、提升5.2pct。在销售分化弱复苏，行业整体资金紧张背景下，房企有限的资金仍然聚焦竣工交楼，新开工意愿能力仍处于历史低位。 图10：新开工、施工、竣工面积累计同比（%）图11：新开工、施工、竣工单月值同比（%） 80 房屋