行业周报：新房成交同环比增长，广州长沙集中土拍热度延续

核心观点：新房成交同环比增长，广州长沙集中土拍热度延续 我们跟踪的64城新房成交面积在低基数下仍连续7周同比实现增长，累计成交面积回正企稳；23城二手房年初以来累计成交面积同比增长达68%，销售市场回暖节奏持续，但新房单周成交较三月高位数据有所回落，减弱了二季度持续复苏的预期。广州和长沙集中供地延续了三月以来的土拍热度，在房企信用和资金逐渐修复和补货动力影响下，我们预计二季度重点城市土地市场将维持热度。央行一季度例会对于房地产依然以防风险、保交楼等政策为主，杭州两街道限购边际放松，二季度宽松购房政策有望延续。我们认为新房市场基本面复苏态势初显，二手房成交持续回暖，市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：央行一季度例会强调防风险，杭州两街道限购边际放松 中央层面：央行一季度会议指出要有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，因城施策支持刚性和改善性住房需求，加快完善住房租赁金融政策体系，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。 地方层面：杭州钱塘区下沙街道和河庄街道加入钱塘区限购放宽圈，现行政策外地户籍只需1个月社保即可购买钱塘区新房或二手房，本地户籍无需社保，购买二套也不再受落户5年限制，同时全面放开县域落户政策。 市场端：新房成交同比持续增长，长沙首批次土拍收官 销售端：2023年第15周，全国64城商品住宅成交面积359万平米，同比增加14%，环比增加13%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达5748万平米，累计同比增加2%。全国23城二手房成交面积为227万平米，同比增速74%，前值147%；年初至今累计成交面积2631万平米，同比增速68%，前值67%。 投资端：2023年第15周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2313万平方米，成交土地规划建筑面积1795万平方米，同比增加37%，成交溢价率为6.8%。 广州一批次再出让2宗地块，分别位于番禺区和荔湾区，分别由南通亚伦和广东建工竞得。长沙2023年第一批次集中供地的8宗地块开拍，其中4宗地块封顶待摇号，4宗底价成交，共揽金72.27亿元。 融资端：国内信用债发行同比增长 2023年第15周，信用债发行78亿元，同比增加13%，环比减少45%，平均加权利率3.55%，环比增加26BPs；信用债累计同比发行1551.9亿元，同比增长13%；海外债无新增发行。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、央行一季度例会强调防风险，杭州两街道限购边际放松 中央层面：（1）央行：召开2023年第一季度例会，会议指出，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，因城施策支持刚性和改善性住房需求，加快完善住房租赁金融政策体系，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。引导平台企业金融业务规范健康发展，提升平台企业金融活动常态化监管水平。（2）央行：初步统计，3月份我国社会融资规模增量为5.38万亿元，预期4.42万亿元，前值3.16万亿元；3月末社会融资规模存量为359.02万亿元，同比增长10%。中国3月新增人民币贷款3.89万亿元，预期3.09万亿元，前值1.81万亿元。一季度人民币贷款增加10.6万亿元，同比多增2.27万亿元。 地方层面：（1）杭州：钱塘区下沙街道和河庄街道加入钱塘区限购放宽圈，现行政策外地户籍只需1个月社保即可购买钱塘区新房或二手房，本地户籍无需社保，购买二套也不再受落户5年限制。对已在市区落实就业单位的35周岁以下的普通高校大专学历毕业生，可在市区办理落户；全面放开县域落户政策，全面放开桐庐县、淳安县、建德市三县（市）城镇落户条件。（2）常州：符合常州市住房公积金贷款条件且遵守国家生育政策生育二孩、三孩的家庭，首次申请住房公积金贷款且借款人均无购房类住房公积金使用记录，贷款额度在可贷额度的基础上分别增加20万元、30万元。（3）南昌：在本市城区（不含南昌县、进贤县、安义县、新建区）购买新建商品房的，由辖区房屋征收部门给予被征收人房票票面金额购房使用部分一定比例的购房补助。（4）江门：新出让土地保证金可低至2成，余款1年内缴清；对出售本市自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。 表1：央行一季度例会强调防风险，杭州两街道限购边际放松 2、销售端：新房及二手房成交同比持续增长 2.1、64大中城市新房成交增速同比环比增长 根据房管局数据，2023年第15周，全国64城商品住宅成交面积359万平米，同比增加14%，环比增加13%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达5748万平米，累计同比增加2%。 图1：64大中城市单周新房成交面积同比增长 图2：64大中城市单周新房成交面积环比增长 图3：2023年第15周64大中城市成交面积同比环比增长 图4：2023年第15周64大中城市中一线城市成交面积同比环比增长 图5：2023年第15周64大中城市中二线城市成交面积同比环比增长 图6：2023年第14周64大中城市中三四线城市成交面同比下降环比增长 根据房管局数据，2023年第15周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速2%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为121%、14%、-17%，年初至今累计增速17%、8%、-14%。 图7：2022年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、23城二手房成交同比持续高增 2023年第15周，全国23城二手房成交面积为227万平米，同比增速74%，前值147%；年初至今累计成交面积2631万平米，同比增速68%，前值67%。 图8：23城二手房成交单周同比持续增长 图9：二线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交同比增长，长沙首批次土拍收官 2023年第15周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2313万平方米，成交土地规划建筑面积1795万平方米，同比增加37%，成交溢价率为6.8%。一线城市成交土地规划建筑面积110万平方米；二线城市成交土地规划建筑面积399万平方米，同比下降11%；三线城市成交土地规划建筑面积1286万平方米，同比增加49%。 广州一批次再出让2宗地块，分别位于番禺区和荔湾区，分别由南通亚伦和广东建工竞得。长沙2023年第一批次集中供地的8宗地块开拍，其中4宗地块封顶待摇号，4宗底价成交，共揽金72.27亿元。 图10：100大中城市土地成交面积同比增长 图11：100大中城市土地成交总价同比增长 图12：100大中城市土地成交溢价率环比微降 4、融资端：国内信用债同比增长 2023年第15周，信用债发行78亿元，同比增加13%，环比减少45%，平均加权利率3.55%，环比增加26BPs；信用债累计同比发行1551.9亿元，同比增长13%； 海外债无新增发行。 图13：信用债单周发行规模同比增长 图14：信用债累计发行规模同比增长 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2023年4月10-14日，下同）房地产指数下跌0.29%，沪深300指数下跌0.76%，相对收益为0.47%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第12位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的个股分别为：天地源、广汇物流、新湖中宝、三湘印象、中润资源，涨跌幅排名后5位的个股分别为财信发展、蓝光发展、数源科技、新大正、格力地产。 图15：本周房地产指数下跌0.29%，板块表现强于大市 表2：本周房地产行业个股中天地源、广汇物流、新湖中宝涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中财信发展、蓝光发展、数源科技跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 我们跟踪的64城新房成交面积环比明显回落，在低基数下仍连续6周同比实现增长，年初以来累计成交面积首次止跌回正；23城二手房连续7周成交面积同比增长超85%，销售市场回暖节奏持续，但单周成交下行减弱了二季度持续复苏的预期。 广州和青岛热点地块土拍摇号依旧，在房企信用和资金逐渐修复和补货动力影响下，我们预计二季度重点城市土地市场将维持热度。合肥和郑州限购政策松动，意味着核心城市宽松购房政策有望延续。我们认为新房市场基本面复苏态势初显，二手房成交持续回暖，市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。