行业周报：集中土拍热度回升明显，厦门放松限购限售

核心观点：集中土拍热度回升明显，厦门放松限购限售 我们跟踪的64城新房面积连续4周同比实现增长，年初以来同比降幅缩窄至1%； 23城二手房连续6周成交面积同比增长超85%，销售市场回暖节奏持续超预期。 深圳、成都、杭州、合肥集中土拍均有超过半数地块封顶成交，摇号企业数量显著提升，重点土地投资热度显著回升。中央两部委全面推动带押过户，进一步增加楼市流通性，同时经济日报呼吁落实改善型购房需求政策，以及厦门限购限售政策松动，也意味着宽松购房政策有望延续。我们认为新房市场基本面复苏态势初显，二手房成交持续回暖，市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：全面推进“带押过户”，厦门限购限售政策松动 中央层面：自然资源部、银保监会推动省会城市、计划单列市率先实现“带押过户”，并逐步向其他市县拓展，逐渐实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖。经济日报呼吁应切实落实好合理支持改善性住房需求的相关政策，适时降低改善性需求置换成本，因城施策对改善首付比例和贷款利率进行调整优化。 地方层面：厦门限购限售松动，户籍单身人士可以购买第二套住房，户籍二孩以上家庭可以购买第三套住房，限售改为网签之日起2年。沈阳最低首套房贷利率3.8%，北京、青岛、东莞等城市正式推进二手房交易“带押过户”模式。 市场端：新房成交同比持续增长，集中土拍热度回升明显 销售端：2023年第13周，全国64城商品住宅成交面积629万平米，同比增加40%，环比增加22%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达5027万平米，累计同比下降1%。全国23城二手房成交面积为253万平米，同比增速93%，前值125%；年初至今累计成交面积2223万平米，同比增速63%，前值60%。 投资端：2023年第13周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2544万平方米，成交土地规划建筑面积2355万平方米，同比增加4%，成交溢价率为4%。 六城集中土拍成功出让。成都3宗涉宅用地全部熔断成交，揽金38.06亿元，平均溢价率14.5%。杭州10宗宅地最终6宗触顶摇号，揽金144.8亿元，平均溢价率10.2%，6宗摇号地块中平均摇号家数34家。合肥6宗涉宅地共吸引了40余家房企参与报名，参拍民企占比达55%左右，最终5宗触顶竞品质，揽金67.87亿。深圳5宗宅地中3宗封顶、1宗溢价，揽金72亿元。宁波10宗地块4宗触顶，揽金46.5亿，其中老江东地块共有50家房企入围摇号。长春首批次集中供地共挂牌8宗涉宅地块，最终7宗底价、1宗终止，揽金39.2亿元。 融资端：国内信用债发行同比下降 2023年第13周，信用债发行85.6亿元，同比下降33%，环比下降59%，平均加权利率4.76%，环比增加130BPs；信用债累计同比发行1304.8亿元，同比增长1%；海外债无新增发行。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、全面推进“带押过户”，厦门限购限售政策松动 中央层面：（1）自然资源部、银保监会：发布《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》指出，各地要在已有工作的基础上，根据当地“带押过户”推行情况、模式及配套措施情况，深入探索，以点带面，积极做好“带押过户”。 要推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展；要推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展；要推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展。实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖，常态化开展“带押过户”服务。（2）中指院：2023年1-3月，TOP100房企销总额为17589.5亿元，同比增长8.2%，是2022年以来首次实现增长。其中，TOP100房企3月单月销售额环比上升36.7%，同比上升24.6%，继续保持双增长态势。（3）经济日报：应切实落实好合理支持改善性住房需求的相关政策，应适时降低改善性需求置换成本。可进一步因城施策对改善性需求的首付比例和贷款利率进行调整优化。一些城市改善性需求的门槛相对较高，在坚持“房住不炒”的基础上，有进一步下调的空间。 地方层面：（1）厦门：限购政策方面，厦门户籍的单身人士可以购买第二套住房，厦门户籍二孩以上家庭可以购买第三套住房。限售政策方面，将之前取得不动产权证日期之日起2年限售改为网签之日起2年限售。（2）沈阳：2023年4月1日起，实施首套住房个人住房贷款利率下限由3.9%降至3.8%；同时沈阳公积金发布，对于符合商贷已偿还5年以上、原商贷银行同意提前还款等相关条件可允许申请“商转公”业务。（3）哈尔滨：政策内二孩及以上家庭，租赁住房提取额度上浮50%，职工及其配偶在哈尔滨市无房租房自住的，可分次提取公积金用于支付房租。（4）北京、青岛、东莞：正式推进二手房交易“带押过户”模式。 表1：全面推进“带押过户”，厦门限购限售政策松动 2、销售端：新房及二手房成交同比持续增长 2.1、64大中城市新房成交增速同比环比增长 根据房管局数据，2023年第13周，全国64城商品住宅成交面积629万平米，同比增加40%，环比增加22%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达5027万平米，累计同比下降1%。 图1：64大中城市单周新房成交面积同比增长 图2：64大中城市单周新房成交面积环比增长 图3：2023年第13周64大中城市成交面积同比环比增长 图4：2023年第13周64大中城市中一线城市成交面积同比环比增长 图5：2023年第13周64大中城市中二线城市成交面积同比环比增长 图6：2023年第13周64大中城市中三四线城市成交面同比环比增长 根据房管局数据，2023年第13周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-1%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为234%、22%、27%，年初至今累计增速10%、6%、-16%。 图7：2022年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更差 2.2、23城二手房成交同比持续高增 2023年第13周，全国23城二手房成交面积为253万平米，同比增速93%，前值125%；年初至今累计成交面积2223万平米，同比增速63%，前值60%。 图8：23城二手房成交单周同比持续增长 图9：二线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交同比增长，六城土地集中出让 2023年第13周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2544万平方米，成交土地规划建筑面积2355万平方米，同比增加4%，成交溢价率为4%。一线城市成交土地规划建筑面积107万平方米，同比增加46%；二线城市成交土地规划建筑面积654万平方米，同比下降7%；三线城市成交土地规划建筑面积1593万平方米，同比增加8%。 成都首批次土拍热度延续，3宗涉宅用地全部熔断成交，摇号家数分别为3、23、24家，总成交金额38.06亿元，平均溢价率14.5%，保利发展摘得1宗。 杭州二批次10宗宅地最终以6宗触顶、2宗溢价、2宗底价收官，共揽金144.8亿元，平均溢价率10.2%，非摇号地块绿城中国和滨江集团各自摘得2宗，6宗摇号地块中平均摇号家数34家，中海地产和华发股份各自摘得1宗。 合肥首批集中供地推出6宗涉宅地，全部取消毛坯限价实行精装出售，并且恢复了装配率奖励，共吸引了40余家房企参与报名，参拍企业中民企参拍数量在提升，占比达55%左右，最终6宗地以5宗触顶竞品质、1宗高溢价收官，揽金67.87亿。 深圳首批次5宗宅地全部出让，涉及宝安1宗、光明2宗、龙岗1宗、坪山1宗，5宗地块成交总价约72亿元，总建筑面积约47.48万方，共有19家房企参与竞争，最终龙湖集团摘得2宗，招商蛇口摘得1宗。 宁波首批集中供地收官，集中挂牌10宗地块，依旧采用限房价、限地价、摇号（溢价率15%封顶）方式，4宗触顶、6宗底价成交，揽金46.5亿，总成交建面73.1万方。其中老江东地块共有50家房企入围摇号，最终由龙湖集团摇中；鄞州中河地块共有9家房企入围摇号，最终由万科摇中。 长春首批次集中供地共挂牌8宗涉宅地块，最终7宗底价、1宗终止，揽金39.2亿元，总成交规划建面121.2万方。 图10：100大中城市土地成交面积同比增长 图11：100大中城市土地成交总价同比下降 图12：100大中城市土地成交溢价率环比微降 4、融资端：国内信用债同比下降 2023年第13周，信用债发行85.6亿元，同比下降33%，环比下降59%，平均加权利率4.76%，环比增加130BPs；信用债累计同比发行1304.8亿元，同比增长1%； 海外债无新增发行。 图13：国内信用债单周发行规模同比下降 图14：海外债无新增发行 图15：信用债累计发行规模同比增长 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2023年3月27-31日，下同）房地产指数下跌3.09%，沪深300指数上涨0.59%，相对收益为-3.69%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第27位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的个股分别为：京基智农、*ST基础、铁岭新城、新华联、华发股份，涨跌幅排名后5位的个股分别为*ST松江、财信发展、张江高科、国创高新、万通发展。 图16：本周房地产指数下跌3.09%，板块表现弱于大市 表2：本周房地产行业个股中京基智农、*ST基础、铁岭新城涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中*ST松江、财信发展、张江高科跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 我们跟踪的64城新房面积连续4周同比实现增长，年初以来同比降幅缩窄至1%； 23城二手房连续6周成交面积同比增长超85%，销售市场回暖节奏持续超预期。深圳、成都、杭州、合肥集中土拍均有超过半数地块封顶成交，摇号企业数量显著提升，重点土地投资热度显著回升。中央两部委全面推动带押过户，进一步增加楼市流通性，同时经济日报呼吁落实改善型购房需求政策，以及厦门限购限售政策松动，也意味着宽松购房政策有望延续。我们认为新房市场基本面复苏态势初显，二手房成交持续回暖，市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。