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成交规模延续历史低位,沪、杭集中土拍高热“接棒”

房地产2023-04-28克而瑞研究中心机构上传
成交规模延续历史低位,沪、杭集中土拍高热“接棒”

成交规模延续历史低位,沪、杭集中土拍高热“接棒” 从规模上来看,4月全国土地市场成交规模仍在较低位。热度方面,由于作为绝对主力的上海、广州、杭州供地质量较佳,房企竞拍积极性显著提升,譬如上海挂牌的19宗地中有15宗进入一次性报价区间, 杭州12宗地有8宗摇号成交,极大地带动了土地市场热度,整体溢价率水平也得以维持在7.2%的相对高位。受预供地制度的影响,月内流拍率维系在11%的相对低位。 供求:多数城市首批预供地截止时间在5、6月份,预计届时供地规模将走出目前低点。成交方面得益于上海、杭州、合肥等城市出让了较多优质地块,成交总价超过1800亿元,连续三个月环比上升。 热度:月内重点城市土拍热度延续,重点城市平均溢价率超7%,仅次于2023年3月为近一年第二高点。 本月杭州、合肥土拍外圈层地块增加,但热度依旧不减,典型如合肥肥西县4宗地均达到了溢价率上限。分布:在上海和广州集中土拍的助力下,一线城市成交规模和成交均价环比均实现翻番,其中上海揽金高达534亿元成为月内金额榜榜首;二三线城市成交规模不同程度地下降,成交均价与上月基本持平,杭州 收金177亿元。 杭州、合肥非核心区域土拍保持高热,房地产投资策略从核心区域逐渐外拓 2023年4月,虽然有上海、广州、杭州、成都、合肥等城市集中土拍,但受重点城市缩量提质的供地策略的影响,全国土地市场成交规模仍在历史低位。热度方面,由于作为绝对主力的上海、广州、杭州供地质量较佳,房企参拍热情高涨,上海首轮土拍八成地块一次性报价区间,杭州2/3地块摇号成交,极大地带动了土地市场热度,整体溢价率水平也得以维持在7.2%的相对高位。房企拿地来看,大部分城市拿地主力依旧是央国企,譬如上海首轮成交的19宗地中,有八成地块被国央企竞得,占到本场土拍总金额 的九成。值得注意的是,民企拿地积极性也在提升,杭州第三轮集中土拍挂牌的12宗地块中有10宗由民企竞得,民企拿地总金额142.1亿元,占比高达85%。 值得注意的是,杭州本地供应质量并不及前两轮,外围地块数量较多,但土拍依然十分火热,地块平均报名房企数量在10家左右;不仅杭州,合肥肥西县也有5宗地块均进入竞品质环节,非中心区域土拍热度也明显提升。总体来看,由于核心优质地块十分稀缺、地块竞争难度加大,房企投资策略已经从核心区域、核心地块延展向城市外围区域,带动整体市场热度提升。 土地供应方面,受“预供地”制度影响,新增供地规模仍在低位徘徊。截止25日,4月份土地供应量6687万平方米,与2022年同期相比下降约26%。一线城市中,仅广州于月内发布了2宗住宅用 地供地计划,上海、深圳已经完成了2023年首批预供地的供地计划,本月新增供地均为商办。考虑 到广州、北京2023年首批供地清单分别包含了21和23宗土地,预计均在5月份前完成供应,而至 今广州和北京供地宗数均不足10宗,预计5月底之前北京和广州将迎来一波土地供应的小高峰。二线城市方面,福州、成都、南京等城市均在月内发布了土地供应,其中杭州是第四次发布土拍公告,继续延续“小步跑”的节奏,本次供地9宗,合计出让底价126亿元,平均起拍底价1.6万元/平方 米,供地质量稍好于第三批,但与平均起拍底价1.8万元/平方米的一、二批次相比仍有较大差距。 图:300城经营性用地月度供应情况(万平方米,幅) 注:土地数据截止至2023年4月25日,下同。 数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统 土地成交方面,截至4月25日,全国300城经营性土地总成交建筑面积为4102万平方米,与2022 年同期相比下降了35%,降幅较3月份进一步扩大。成交总价1843亿元,自2023年2月份以来连续三个 月环比上升。受上海、杭州、合肥等城市优质宅地成交影响,平均楼板价上升至4493元/平方米,回升至近一年高点。近期重点城市第一批次“预供地”热度明显提升,以上海为例,19宗地块中有15宗突破“竞价上限”进入一次性报价区间,平均溢价率上升至7%,整体溢价率创下2021年以来新高。 数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统 2、热度:上海、杭州土拍高热“接棒”,重点城市流拍率延续低位 市场热度方面。至截稿时上海、广州、杭州、合肥、成都等市均在月内举行了土拍,得益于市场信心的恢复,大多数城市土拍均取得了较为理想的土拍热度,典型如成都本月出让的6宗地平均溢价率高达 13.6%,其中5宗地触及了溢价率上限。值得一提的是,其中杭州、合肥本轮土拍质量虽略有下降,外圈 层地块质量有所增加,但土拍依旧维持高热,如合肥本轮出让的4宗肥西县地块全部进入了竞品质环节。 图:重点监测城市平均溢价率月度走势 数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统 进入4月份,预供地制度在流拍率指标上的持续“发力”,4月份流拍率仅为11%,为2022年下半年以来第三低点。得益于各地对住宅用地供应的进一步透明,月内流拍的住宅用地占比延续低位,且多位于三四线城市,如云浮、丽水等。不过随着大多数城市2023年首批次预供地计划的截止时间即将到来,预 升。 图:重点监测城市土地流拍率月度走势 数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统 3、重点地块:上海、广州、杭州包揽两榜,上海占比超八成 2023年4月,上海、广州、杭州、长沙、合肥等重点城市均进行了集中土拍,因此本月总价榜和单价 榜入榜门槛明显提升。总价榜榜首地块来自广州番禺区,为纯宅地,成交总价为84.15亿元,排在第二位 的是其姊妹地块,两宗地块均经过50余轮激烈竞价后封顶,进入摇号环节,最终均被华润&长隆联合体摘 得,两宗地块成交总价近167亿元,平均溢价率15%。进入一次性报价区间、总价高达75亿元的上海梅陇 宅地只能排在第三位。 表:2023年4月成交土地总价排行榜 排名 城市 地块名称 成交价(亿元) 1 广州 2023挂-0221(番禺区汉溪大道北侧BA0902125地块(穗规划资源挂出告字〔2023〕12号)) 84.15 2 广州 2023挂-0221(番禺区汉溪大道北侧BA0902011地块(穗规划资源挂出告字〔2023〕13号)) 82.74 3 上海 2023年028号公告闵行区梅陇社区MHP0-0306单元5-3、6-3、5-5、6-5地块 75.49 4 上海 2023年028号公告青浦区盈浦街道竹盈路南侧17-01、18-01、19-01、20-01、21-01、22-01、23-02、24-01地块 70.26 5 上海 2023年028号公告宝山区大场镇W12-1301单元05-04地块 48.87 6 上海 2023年028号公告松江区广富林街道SJC10004单元2街区19-01、25-01号地块及人民北路地下连通道 37.83 7 上海 2023年028号公告普陀区桃浦社区H6街坊H6-5地块 37.78 8 上海 2023年028号公告青浦区西虹桥小涞港西侧52-20地块 30.15 9 上海 2023年028号公告嘉定区嘉定工业区嘉定新城菊园社区JDC1-0402单元06-01、06-03地块 29.13 10 杭州 杭规划资源告[2023]R003号杭政储出[2023]40号江南单元BJ0107-R21-13地块 28.25 数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统 就入榜这些城市的土拍表现来看,由于重点城市供地质量明显提升,本月两榜入榜地块除上海松江广富林地块底价成交外,其余入榜地块均摇号或一次性报价竞得,市场热度明显上升。单价榜榜首地块为上海徐汇田林地块,因为房地联动价的提升使得盈利空间大增,加之田林板块多年没有宅地出让,板块内暂无新房供应,此外,地块面积不大,资金压力较小,因此吸引了多家房企参拍,共计12组竞买人争夺,在触发中止价后,中铁拿下该地块,成交总价19.05亿元,溢价率8.91%,成交楼面价约85505元/㎡。 表:2023年4月成交土地单价排行榜 排名 城市 地块名称 楼板价(元/平方米) 1 上海 2023年028号公告徐汇区田林街道167-02(n)地块 85505 2 上海 2023年028号公告静安区中兴社区C070202单元306-04地块 67936 3 上海 2023年028号公告闵行区莘庄社区MHP0-0201单元13A-10A、13A-13A地块 48105 4 上海 2023年028号公告闵行区莘庄社区MHP0-0201单元16A-07A地块 48029 5 上海 2023年028号公告闵行区梅陇社区MHP0-0306单元5-3、6-3、5-5、 6-5地块 46402 6 上海 2023年028号公告普陀区桃浦社区H6街坊H6-5地块 44450 7 上海 2023年028号公告青浦区西虹桥小涞港西侧52-20地块 39769 8 上海 2023年028号公告青浦区西虹桥龙联路北侧07-02地块 38689 9 上海 2023年028号公告浦东新区16号线周浦站周边地区06-04地块 36865 10 广州 2023挂-0221(番禺区汉溪大道北侧BA0902125地块(穗规划资源挂出告字〔2023〕12号)) 33434 数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统