销售复苏超预期，核心城市土拍升温

4 本周A股地产下跌，港股地产维持稳定，物业板块均上涨。本周（3.25-3.31）本周申万A股房地产板块涨跌幅 为-3.1%，在各板块中位列第27；WIND港股房地产板块涨跌幅为+0%，在各板块中位列第15。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+2.3%，恒生中国企业指数涨跌幅为+2.6%，沪深300指数涨跌幅为+0.6%；物业指数对恒生中国企业 指数和沪深300的相对收益分别为-0.3%和+1.7%。 本周深圳、杭州等地土拍火热，土地市场热度有所回升。本周（3.25-3.31）全国300城宅地成交建面1313万㎡，单周环比+175%，单周同比+17%，平均溢价率8%。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面8702万㎡，累计同比-14%；年初至今，华润置地、保利发展、绿城中国、越秀地产、伟星房产的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售面积增速加快，上海、青岛、温州、成都等城市表现较好。本周（3.25-3.31）35个城市商品房成 交合计712万平米，周环比+19%，周同比+41%。其中：一线城市周环比+26%，周同比+198%；二线城市周环比+16%，周同比+32%；三四线城市周环比+31%，周同比-46%。 本周二手房市场成交面积再创年后新高，成都、北京周成交继续领涨。本周（3.25-3.31）15个城市二手房成交 合计273万平米，周环比+1%，周同比+77%。其中：一线城市周环比+26%，周同比+44%；二线城市周环比-6%，周同比 +90%；三四线城市周环比+23%，周同比+148%。 3月百强房企销售复苏超预期。百强房企销售持续复苏，累计同比转正。2023年1-3月百强房企全口径销售16635亿元，累计同比+2%；3月单月全口径销售7457亿元，环比+44%，同比+29%。头部房企销售表现亮眼。1-3月累计看，TOP30房企中21家同比转正，其中越秀地产、保利置业、象屿集团增幅超200%。3月单月看，TOP30房企中29家环 比增长，24家同比增长；其中中海地产、华润置地、招商蛇口、绿城中国、建发房产等12家房企单月同环比增速均超过50%。 核心城市土拍热度升温。从成交情况来看，深圳5宗地块中3宗触顶成交；宁波10宗地块中4宗触顶成交；合 肥6宗地块中5宗触顶、1宗高溢价成交；成都7宗地块中5宗触顶成交；杭州10宗地块中6宗触顶、1宗高溢价成 交。从溢价率情况来看，以上几座核心城市的成交溢价率已进入上行通道，热度较2022年低点有明显回升。在核心 城市集中土拍的带动下，本周全国300城宅地成交建面1313万方，创下2023年单周的新高，本周环比+175%，同比 +17%，平均溢价率8%。随着“三支箭”后房企融资环境的改善，以及各地因城施策不断出台需求端支持政策，土拍市场的转暖反应了房企对后市的信心。但目前市场成交依然分化，核心城市核心区域的销售去化更有保障，有实力在核心城市核心区域拿地的房企将更加受益。 市场销售持续复苏，3月百强房企复苏超预期；热点城市土拍热度回升，能拿好地且快速去化的房企更加受益。地产板块，推荐有持续拿地能力、布局优质重点城市的头部央国企和改善型房企，如建发国际集团、中国海外发展等；物业板块受益于地产销售复苏和经济活动恢复，推荐滨江服务、建发物业等；二手房市场活跃度持续向好，推荐强房产中介平台贝壳。 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 内容目录 百强房企销售复苏超预期4 核心城市土拍热度升温4 行情回顾5 地产行情回顾5 物业行情回顾6 数据跟踪6 宅地成交6 新房成交8 二手房成交9 重点城市库存与去化周期11 地产行业政策和新闻11 地产公司动态12 物管行业政策和新闻14 物管公司动态14 行业估值15 风险提示17 图表目录 图表1：2023年1-3月百强房企销售持续修复4 图表2：深圳等城市2023年一批次土拍热度较高5 图表3：杭州2023年二批次土拍热度较高5 图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表5：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表6：本周地产个股涨跌幅前5名5 图表7：本周地产个股涨跌幅末5名5 图表8：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅6 图表9：本周物业个股涨跌幅前5名6 图表10：本周物业个股涨跌幅末5名6 图表11：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率7 图表12：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比7 图表13：2023年初至今权益拿地金额前20房企7 图表14：40城新房成交面积及同比增速8 图表15：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比8 图表16：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比8 图表17：35城新房成交明细（万平方米）9 图表18：15城二手房成交面积及同比增速（周）10 图表19：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比10 图表20：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比10 图表21：15城二手房成交明细（万平方米）10 图表22：12城商品房的库存和去化周期11 图表23：12城各城市能级的库存去化周期11 图表24：12个重点城市商品房库存及去化周期11 图表25：地产行业政策新闻汇总11 图表26：上市公司动态12 图表27：物管行业资讯14 图表28：物管公司动态14 图表29：A股地产PE-TTM15 图表30：港股地产PE-TTM16 图表31：港股物业股PE-TTM16 图表32：覆盖公司估值情况16 3月百强房企销售复苏超预期。百强房企销售持续复苏，累计同比转正。2023年1-3月百强房企全口径销售16635亿元，累计同比+2%；3月单月全口径销售7457亿元，环比+44%，同比+29%。头部房企销售表现亮眼。1-3月累计看，TOP30房企中21家同比转正，其中越秀地产、保利置业、象屿集团增幅超200%。3月单月看，TOP30房企中29家环比增长，24家同比增长；其中中海地产、华润置地、招商蛇口、绿城中国、建发房产等12家房企单月同环比增速均超过50%。 图表1：2023年1-3月百强房企销售持续修复 来源：克而瑞，国金证券研究所 本周深圳、杭州、合肥、成都、宁波等核心城市土拍，土地市场表现火热。从成交情况来看，深圳5宗地块中3 宗触顶成交；宁波10宗地块中4宗触顶成交；合肥6宗地块中5宗触顶、1宗高溢价成交；成都7宗地块中5宗触顶 成交；杭州10宗地块中6宗触顶、1宗高溢价成交。从溢价率情况来看，以上几座核心城市的成交溢价率已进入上行 通道，热度较2022年低点有明显回升。在核心城市集中土拍的带动下，本周全国300城宅地成交建面1313万方，创下2023年单周的新高，本周环比+175%，同比+17%，平均溢价率8%。随着“三支箭”后房企融资环境的改善，以及各地因城施策不断出台需求端支持政策，土拍市场的转暖反应了房企对后市的信心。但目前市场成交依然分化，核心城市核心区域的销售去化更有保障，有实力在核心城市核心区域拿地的房企将更加受益。 图表2：深圳等城市2023年一批次土拍热度较高图表3：杭州2023年二批次土拍热度较高 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 宁波溢价率合肥溢价率 深圳溢价率成都溢价率 杭州溢价率 来源：中指研究院，国金证券研究所来源：中指研究院，国金证券研究所 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-3.1%，在各板块中位列第27；WIND港股房地产板块涨跌幅为+0%，在各板块中位列第15。本周地产涨跌幅前5名为京基智农、华音国际控股、国瑞健康、深圳控股、海南机场，涨跌幅分别为+17%、 +15.5%、+12.5%、+8.6%、+6.7%；末5名为合景泰富集团、天誉置业、祥生控股集团、卓朗科技、财信发展，涨跌幅分别为-17.8%、-17.6%、-17.5%、-15.4%、-13.8%。 图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表5：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 20% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% 15% 10% 5% 0% -5% Ⅱ Ⅱ ⅡⅡ 食零汽媒能半软消电保资公多银房耐材食运家商制医技品售车体源导件费信险本用元行地用料品输庭业药疗术 Ⅱ Ⅱ 与业与体与者服货事金产消、与和、保硬 -3% -4% 休传农食汽家综医计电交机采商公化银有非钢电纺通建轻国房建 闲媒林品车用合药算气通械掘业用工行色银铁子织信筑工防地筑 主汽与服服务 Ⅱ Ⅱ 要车半务务 用零导 品部体 零件生 物业融 费饮个专生健件品料人业物设与与与用服科备设服烟品务技与备装草与服 服牧饮电生机设运设贸事金金 服材制军产装………务 务渔料器物 备输备易业属融 装料造工饰 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表6：本周地产个股涨跌幅前5名图表7：本周地产个股涨跌幅末5名 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 京基智农 华国深海 音瑞圳南 国健控机 际康股场 控股 0% 财信发展 卓朗科技 祥生控股集团 天誉置业 合景泰富集团 -2% -4% -6% -8% -10% -12% -14% -16% -18% -20% 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+2.3%，恒生中国企业指数涨跌幅为+2.6%，沪深300指数涨跌幅为+0.6%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-0.3%和+1.7%。本周物业涨跌幅前5名为领悦服务集团、 保利物业、滨江服务、建发物业、康桥悦生活，涨跌幅分别为+13.3%、+12.1%、+10.9%、+7.7%、+7.4%；末5名为佳源服务、远洋服务、正荣服务、卓越商企服务、雅生活服务，涨跌幅分别为-32.1%、-23.4%、-16.7%、-15.4%、-12.4%。 图表8：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 2023/3/27 2023/3/28 2023/3/29 2023/3/30 2023/3/31 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% 恒生物业服务及管理沪深300恒生中国企业指数 来源：wind，国金证券研究所 图表9：本周物业个股涨跌幅前5名图表10：本周物业个股涨跌幅末5名 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 领保滨建康悦利江发桥服物服物悦务业务业生集活 团 0% 卓 越 商 企 服务 雅 生 活 服 务 正荣服务 远洋服务 佳源服务 -5% -10% -15% -20% -25% -30% -35% 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 宅地成交 根据中指研究院数据，2023年第14周，全国300城宅地成交建面1313万㎡，单周环比175%，单周同比17%，平均溢价率8%。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面8702万㎡，累计同比-14%；年初至今，华润置地、保利发展、绿城中国、越秀地产、伟星房产的权益拿地金额位居行业前五，分别为103、92、71、59、50亿元。 图表11：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 2021年第1周 2021年第5周 2021年第9周 2021年第13周 2021年第17周 2021年第21周 2021年第25周 2021年第29周 2021年第33周 2021年第37周 2021年第41周 2021年第45周 2021年第49周 2022年第1周 2022年第5周 2022年第9周 2022年第13周 2022年第17周 2022年第21周 20