数据话城投系列之二：热点城市土拍升温，城投拿地数据几何？

债券研究 证券研究报告 债券深度报告2023年04月13日 【债券深度报告】 热点城市土拍升温，城投拿地数据几何？ ——数据话城投系列之二 华创证券研究所 证券分析师：周冠南 电话：010-66500886 邮箱：zhouguannan@hcyjs.com执业编号：S0360517090002 证券分析师：张晶晶 电话：010-66500984 邮箱：zhangjingjing@hcyjs.com执业编号：S0360521070001 相关研究报告 《【华创固收】历轮摸底和置换复盘看地方债务化解方向——城投债系列思考之六》 2023-03-13 《【华创固收】关于“货币-信用”周期的新观察 ——债市策略思考系列之二》 2023-03-10 《【华创固收】真净值时代，理财市场变化和机构应对——2022年理财年报点评&理财新洞察系列之三》 2023-02-24 《【华创固收】中国版巴III落地，债市应该关注什么？——银行资本管理办法点评&机构行为系列专题之十八》 2023-02-22 《【华创固收】摊余成本法下，次级债怎么投？— —理财新洞察系列之二》 2023-02-15 2022年土地市场整体表现较为惨淡，我们在去年底发布的《年度跟踪：全国土地成交及城投拿地数据全梳理》中进行了全面分析，而在众多利好政策执行下，2023年一季度土地市场恢复情况如何？ 全国土地成交有何变化： 1、土地成交额及溢价率：2023年一季度，全国各类土地成交11643宗，同比减少1559宗；土地成交额5406.18亿元，同比下降15.5%。与此同时，区域间土地市场表现进一步分化，热点城市土拍升温，部分偏远区域依然低迷，整体加权平均溢价率回升至5%以上的相对高位。 2、城投拿地占比：受政策效应及自身偿债压力较大影响，城投拿地金额占比由2022年11月的8.84%持续下降至2023年3月的1.53%，目前整体处于较低水平。 3、成交土地性质：主要以住宅用地和工业用地为主，两者合计占比82.6%，其中，工业用地占比较去年同期上升4.67个百分点。 各省份及各地市土地成交现状分析： 1、分省份看：2023年一季度，天津、陕西、宁夏三区域土地成交同比增速较高，表现出较强的回暖趋势，而甘肃、重庆、安徽、湖北等区域土地成交同比下滑严重，其中重庆市土地成交额中城投拿地占比高达19.66%。 2、分地市看：整体呈现“点状复苏”态势，其中，杭州、西安、南京等热点城市成交规模及增速均处于较高水平。此外，市场关注度较高的济宁、贵阳等偏弱区域土拍市场有所恢复。 3、重点省市：2023年一季度，云南省土地成交额为72.95亿元，较去年同期有所改善；天津市土地成交额为23.55亿元，受低基数因素影响，整体增速较 高，但规模不大；山东省土地成交额315.54亿元，城投拿地金额25.17亿元，位于全国首位。其中，济南、青岛、潍坊土地成交额有所下滑；贵州省土地成交额为74.27亿元，其中，贵阳市、遵义市土地成交额下滑明显；广西土地成 交额为80.92亿元，其中，柳州市土地成交4.6亿元，其中城投拿地占10.07%； 甘肃省土地成交额23.64亿元，其中，兰州市较去年同期明显下滑。 城投拿地现状及后续展望： 1、行政级别及溢价率：2023年一季度，参与拿地的城投公司的行政级别主要为区县级和园区级，二者合计规模占比高达86.2%。城投拿地的土地溢价率主要位于0-5%区间，金额占比86.58%，较2022年同期下降8.04个百分点。 2、分省份看，2023年一季度，山东、江苏、重庆、江西城投拿地金额较高，受低基数影响，重庆、陕西、河南等区域城投拿地规模增速较快，重庆、黑龙江两区域城投拿地占比较高。 3、分地市看，山东省威海市、烟台市的城投拿地金额较高，均超10亿元，超过所在地级市土地成交额的40%，主要涉及龙口市港城投资开发建设集团有限公司和威海市文登区蓝海投资开发有限公司两家城投公司。 后续看，一方面，防风险状态下，房地产市场有望逐渐回暖，土地出让情况边际改善，但恢复至往年水平难度较大，可能与2022年大致持平；另一方面，区域间土地市场表现将进一步分化，核心区域热点城市有望率先回暖，而部分偏远区域恢复情况依然有待验证。考虑到当前流动性紧张情绪有所缓解，城投债净融资额连续三个月环比上升叠加“资产荒”行情重现，短期城投债打破刚兑仍属较小概率事件。考虑到长期的政策不确定性及估值波动风险，仍建议负债端稳定性偏低的投资机构针对广东、浙江等好区域1-2年品种进行下沉，而对于收益诉求偏高的投资机构，考虑到利差保护充足性，可选择河北、陕西、江西区域精选个券获取超额收益。 风险提示：数据来源和统计口径可能存在一定差异；政策变化超预期。 投资主题 报告亮点 一是，2022年土地市场整体表现较为惨淡，在众多利好政策驱动下，2023年一季度土地市场恢复情况如何受到市场广泛关注。本文以土地成交情况作为切入口，从全国和各省市土地成交的情况以及城投拿地情况三个方面展开深入探讨。 二是，除了对全国和各省市土地成交情况进行探讨，本文单独对市场关注度较高的云南省、贵州省、广西壮族自治区、甘肃省、天津市、山东省六个偏弱区域及其下辖地级市进行深入分析，对具体区域的改善情况做定量衡量。 三是，土地出让收入作为城投公司偿债的重要来源，一定意义上将影响市场投资者对其能否按期兑付的信心。本文将2023年一季度土地出让情况与2022年同期进行对比，梳理出各省市土地成交变化情况，并剔除城投拿地托底因素的影响，筛选出土地市场实质改善较大的区域，结合二级市场利差分位数表现，为投资者提供区域投资建议。 投资逻辑 首先，本文基于2023年一季度土地市场成交明细，梳理归纳全国土地市场有何变化；其次，从各省来看，梳理比较各省一季度较去年同期土地市场变化趋势及总结各区域特点；再次，从各地市来看，综合当前各地市土地现状，分析得出土地市场呈现“点状复苏”的结论，热点城市土拍升温，偏远区域 仍处低迷。进一步对市场关注度较高的区域进行分析，发现部分偏弱区域土地市场依然下滑明显，需关注后续区域再融资情况。最后，聚焦城投拿地情况，剔除城投拿地托底因素，建议关注土地市场出现实质改善的省市，再结 合二级市场利差分位数表现，建议负债端稳定性偏低的投资机构针对广东、浙江等好区域1-2年品种进行下沉，而对于收益诉求偏高的投资机构，考虑到利差保护充足性，可选择河北、陕西、江西区域精选个券获取超额收益。 目录 一、全国土地成交有何变化？5 二、各省份及各地市土地成交现状分析6 （一）各省份情况：一季度12省土地成交额同比降幅30%以上6 （二）各地市情况：63%的地市成交额负增长7 （三）重点省市情况：天津、济宁、贵阳等区域土拍市场有所回暖8 三、城投拿地现状及后续展望9 （一）城投拿地主要性质：住宅用地和工业用地为主9 （二）各省情况：重庆市城投拿地占比超15%，上升较快10 （三）城投拿地规模位居前30的地市分布情况11 （四）拿地规模位居前20的城投主体情况12 四、风险提示14 图表目录 图表12023年一季度城投拿地占比持续回落5 图表2成交土地主要用作住宅用地，其次为工业用地6 图表32023年1-3月各省土地成交情况7 图表42023年1-3月各省土地成交溢价率情况7 图表52023年1-3月土地成交额位居前30的地市情况8 图表6天津、济宁、贵阳等区域土拍市场有所回暖9 图表7城投拿地主要用作住宅用地和工业用地10 图表8参与拿地的城投主体多为区县级和园区级10 图表9城投拿地溢价率主要位于0-5%区间10 图表102022年以来各省城投拿地情况11 图表112023年1-3月城投拿地规模位居前30的地市拿地情况12 图表12拿地规模位居前20的城投主体情况13 2022年土地市场整体表现较为惨淡，我们在去年底发布的《年度跟踪：全国土地成交及城投拿地数据全梳理》中进行了全面分析，而在众多利好政策驱动下，2023年一季度土地市场恢复情况如何？下文我们将分别从全国和各省市土地成交的情况以及城投拿地情况三个方面展开深入探讨。 口径方面，统计全市场招拍挂的土地成交明细，以便对城投拿地等情况进行具体分析，与财政厅所统计的土地出让金额具体数值略有出入，但趋势保持一致。 一、全国土地成交有何变化？ 2023年一季度全国土地成交情况仍处于低迷状态，数量及金额同比均有所下降，但加权平均溢价率回升至5%以上的相对高位。全国成交土地的性质主要以住宅用地和工业用地为主，两者合计占比82.6%，其中，工业用地占比较去年同期上升4.67个百分点。受政策效应及自身偿债压力较大影响，城投拿地金额占比由2022年11月的8.84%持续 下降至2023年3月的1.53%，目前整体处于较低水平。 具体看，受自然资源部全面推行“预供地”制度的影响，2023年1-3月全国各类土地成交11643宗，较2022年同期减少1559宗；土地成交额5406.18亿元，较2022年同期下降15.5%。加权平均溢价率情况看，2022年11月以来全国土地成交加权平均溢价率持续回落，2023年2月出现溢价率拐点，由2月的5.51%上升至3月的6.95%，关注后续加权平均溢价率改善的持续性。 城投拿地方面，2023年1-3月城投拿地规模131.90亿元，较2022年同期下降46.9%。 2022年以来，由于城投公司自身偿债压力较大，城投拿地占比由2022年年初的5.59%降至4月的2.35%，2022年三季度占比稳定在5%左右，2022年四季度房地产销售端持续承压，城投公司出现再次入场托底的迹象。2022年10月14日，财政部新规明确提及“不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入”，或在一定程度上约束城投公司拿地行为。此后，在新规落地、房产销售初现拐点叠加城投公司自身偿债压力较大多重因素下，城投拿地占比由2022年11月的8.84%持续下降至2023年3月的1.53%。 图表12023年一季度城投拿地占比持续回落 资料来源：Wind，华创证券 注：加权平均溢价率采用成交额加权计算； 2023年1-3月，全国成交土地的性质主要为住宅用地，占比为62.38%，其次是工业用地，占比为20.23%，较去年同期上升4.67个百分点。从所成交土地的规划用途看， 主要分为住宅用地、商服用地、工业用地、公共管理与公共服务及其他用地。其中住宅用地主要包括城镇住宅、农村宅基地、保障房、租赁住房等规划用途；商服用地主要包括餐饮用地、旅馆用地、批发市场用地、零售商业用地、其他商服用地等规划用途；工业用地主要包含一类工业用地、二类工业用地、仓储用地、采矿用地等规划用途；公共管理与公共服务主要包含医院用地、公园与绿地、管道运输用地、公路用地、教育用地等规划用途；剩余规划用途归类为其他用地。对于部分存在多个用途的成交土地，本文按照其主要用途进行归类。 图表2成交土地主要用作住宅用地，其次为工业用地 资料来源：Wind，华创证券 二、各省份及各地市土地成交现状分析 2023年一季度，天津、陕西、宁夏三区域土地成交同比增速较高，表现出较强的回暖趋势，而甘肃、重庆、安徽、湖北等区域土地成交同比下滑严重，其中重庆市土地成交额中城投拿地占比高达19.66%；从各地市来看，整体呈现“点状复苏”态势，其中，杭州、西安、南京等热点城市成交规模及增速均处于较高水平；此外，市场关注度较高的天津、济宁、贵阳等偏弱区域土拍市场有所恢复。 （一）各省份情况：一季度12省土地成交额同比降幅30%以上 从各省土地成交规模来看，2023年1-3月，成交额位居前列的省份包括浙江、江苏、广东，其中浙江超1000亿元，其余两省超400亿元；而成交规模不足10亿元的省份有宁夏和青海。 土地成交增速方面，2023年1-3月，天津、陕西、宁夏三区域土地成交金额同比增幅超过90%，广东、浙江、江苏三省在2022年一季度土地成交额尚可的基础上仍实现20%以上的同比增速，而甘