房地产行业专题研究：土拍升温，核心城市'小阳春'成色足

行业研究|行业专题研究|房地产 土拍升温，核心城市“小阳春”成色足 |报告要点 2025年1-3月，35城新房成交面积为3210万平方米，同比下降5.46%。3月百城新房价格环比增长0.17%，同比增长2.63%。1-3月15城二手房成交面积为2441万平方米，同比增长25.43%。3月百城二手房价格环比下降0.59%，同比下降7.29%。1-3月全国300城宅地成交面积为4314万平方米，同比增长6.04%，成交楼面均价同比上升27.50%。3月土地溢价率为20.64%，多个核心城市刷新楼板价记录。建议关注头部央国企和改善型房企，如绿城中国、中国海外发展等，以及具有竞争力的房产中介平台，如我爱我家等。 |分析师及联系人 房地产 土拍升温，核心城市“小阳春”成色足 新房销售：成交量稳步回升，房企表现延续分化 投资建议：强于大市（维持）上次建议：强于大市 2025年1-3月，35城商品房累计成交面积为3210万平方米，同比下降5.46%，降幅较1-2月收窄0.92pct，一线城市成交面积同比增长7.72%。价格方面，3月百城新房价格延续上涨，环比增长0.17%，同比增长2.63%。3月房企加大推盘力度，优质改善性产品供给充足，高能级城市“小阳春”成色足。房企表现持续分化，2025年1-3月越秀地产、华发股份累计销售金额同比分别+41.98%、+44.77%，保利发展、华润置地、绿城中国同比基本持平。 二手房销售：成交量高位震荡，一线城市价格较稳 2025年1-3月，15城二手房累计成交面积为2441万平方米，同比增长25.43%，增幅较1-2月收窄2.55pct。单月来看，3月15城二手房成交面积为1005万平方米，同比增长26.46%，已连续10个月保持同比正增长。价格方面，3月百城二手房价格环比下降0.59%，同比下降7.29%。二手房市场延续以价换量趋势，一线城市价格环比降幅较小。 ➢土地市场：土拍持续升温，高溢价带动量价齐升 相关报告 2025年1-3月，全国300城宅地累计成交面积为4314万平方米，同比增长6.04%，增幅较1-2月走扩4.57pct；累计成交楼面均价为8107元/平方米，同比上升27.50%。2025年3月，全国300城宅地溢价率为20.64%，已连续3个月超过10%，北京、苏州、杭州等城市刷新城市楼板价记录。核心城市市场预期逐步好转，房企拿地积极性有所提升，优质地块土拍持续升温，成交楼面价延续上涨。 1、《房地产：地产为内需支柱，持续推荐改善房企》2025.04.082、《房地产：市场延续回暖态势，供需结构持续改善》2025.03.25 投资建议：持续推荐头部央国企和改善型房企 展望二季度，需求端，新房或在核心城市核心项目的改善性产品带动下，延续弱复苏的趋势，二手房或延续高位震荡；供给端，土地市场持续升温，有望与新房市场形成良性循环，促进房地产市场企稳。建议关注具有在重点城市核心区域持续拿地能力，产品品质高服务好的头部央国企和改善型房企，如绿城中国、中国海外发展、滨江集团、建发国际集团、建发股份等；关注拥有核心竞争力的房产中介平台，如我爱我家等。 风险提示：政策效果不达预期，房企流动性风险加剧，市场信心不及预期 扫码查看更多 正文目录 1.销售端............................................................51.1量：部分高能级城市迎来“小阳春”行情...........................51.2价：新房小幅上涨，二手房延续以价换量.........................71.3房企：销量表现持续分化，头部央国企更具韧性...................72.土地端............................................................92.1量价：土拍市场量价齐升，多地刷新地价记录.....................92.2分级别：一线城市提质缩量，二线城市量价齐升..................112.3房企：央国企拿地积极，聚焦核心地段..........................123.投资建议：持续推荐头部央国企和改善型房企..........................144.风险提示.........................................................14 图表目录 图表1：35城商品房累计成交面积及增速.................................5图表2：35城商品房当月成交面积及增速.................................5图表3：35城商品房分级别累计成交面积（万平方米）.....................6图表4：35城商品房分城市级别当月成交面积同比.........................6图表5：15城二手房累计成交面积及增速.................................6图表6：15城二手房当月成交面积及增速.................................6图表7：15城二手房分级别累计成交面积（万平方米）.....................7图表8：15城二手房分城市级别当月成交面积同比.........................7图表9：百城新房二手房销售均价........................................7图表10：百城新房二手房销售均价环比变动...............................7图表11：TOP100房企累计全口径销售金额及增速..........................8图表12：TOP100房企当月全口径销售金额及增速..........................8图表13：TOP100房企全口径及权益口径销量..............................9图表14：全国300城宅地累计供需走势..................................10图表15：全国300城宅地累计成交楼面均价..............................10图表16：全国300城宅地当月供需走势..................................10图表17：全国300城宅地当月成交楼面均价..............................10图表18：全国300城宅地月度溢价率与流拍率............................11图表19：全国300城宅地月度成交保证金比例............................11图表20：一线城市宅地累计供需走势....................................11图表21：二线城市宅地累计供需走势....................................11图表22：三四线城市宅地累计供需走势..................................12图表23：分城市级别累计成交楼面均价（元/平方米）.....................12图表24：2025年1-3月累计土地出让金TOP10城市.......................12 图表25：2025年1-3月TOP10城市累计规划建面及溢价率.................12图表26：TOP100房企2025年1-3月拿地金额及均价......................13图表27：TOP100房企当月拿地金额及均价...............................13图表28：2025年1-3月权益拿地金额TOP10房企.........................13图表29：2025年1-3月TOP10房企楼面均价及溢价率.....................13 1.销售端 1.1量：部分高能级城市迎来“小阳春”行情 新房：2025年1-3月，35城1商品房累计成交3210万平方米，同比下降5.46%，降幅较1-2月收窄0.92pct。3月当月成交面积为1420万平方米，同比下降0.27%。3月房企推货力度有所加强，叠加季节性需求释放，成交面积同比基本持平。根据克而瑞数据，4月新房供应量调整回落，成交面积环比或有所下降。 资料来源：Wind，国联民生证券研究所 资料来源：Wind，国联民生证券研究所 新房：分城市级别来看，2025年3月35城商品房累计成交面积中，一线、二线、三线城市分别成交354、943、123万平方米，同比分别+7.72%、-4.36%、12.65%。受供给端影响，城市表现有所分化，一线城市推盘积极性较高，二线城市供给较少，三线城市经历1-2月的低迷后，供给同比环比齐增。 资料来源：Wind，国联民生证券研究所 资料来源：Wind，国联民生证券研究所 二手房：2025年1-3月，15城2二手房累计成交2441万平方米，同比增长25.43%，同比增幅较1-2月收窄2.55pct。单月来看，3月15城二手房成交面积为1005万平方米，同比增长26.46%，已连续10个月保持同比正增长。二手房市场延续高位震荡行情，4月市场热度有望延续。 资料来源：Wind，国联民生证券研究所 资料来源：Wind，国联民生证券研究所 二手房：分城市级别来看，2025年1-3月15城二手房累计成交面积中，一线、二线、三线城市分别成交589、1740、112万平方米，同比分别为+41.34%、+20.24%、+35.92%。二手房成交面积与新房市场趋同，高能级城市表现更佳。 资料来源：Wind，国联民生证券研究所 资料来源：Wind，国联民生证券研究所 1.2价：新房小幅上涨，二手房延续以价换量 新房结构性上涨，二手房环比跌幅收窄。根据中指院数据，2025年3月，全国百城新房成交均价为16740元/平方米，环比增长0.17%，同比增长2.63%，百城二手房成交均价为13988元/平方米，环比下降0.59%，同比下降7.29%。新房价格受供给结构影响，部分高能级城市优质项目入市带动均价提升；二手房市场延续以价换量趋势，一线城市价格环比降幅较小。 资料来源：中指院，国联民生证券研究所 资料来源：中指院，国联民生证券研究所 1.3房企：销量表现持续分化，头部央国企更具韧性 TOP100房企1-3月累计销售金额同比下降6.85%。根据克而瑞数据，2025年1-3月，百强房企累计全口径销售金额为7885亿元，同比下降6.85%，3月单月销量为3484亿元，同比下降11.16%。受房地产行业整体调整影响，房企偏爱“小而精” 项目，去化和利润更有保障，销量规模或筑底震荡。 资料来源：克而瑞，国联民生证券研究所 资料来源：克而瑞，国联民生证券研究所 3月房企表现有所分化，头部央国企韧性更强。根据克而瑞数据，2025年1-3月，TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100各梯队房企全口径销售金额累计同比分别为-7.43%、-8.50%、+1.46%和-8.31%。TOP10房企中，越秀地产、华发股份累计全口径销售金额同比分别+41.98%、+44.77%，保利发展、华润置地、绿城中国同比基本持平。 2.土地端 2.1量价：土拍市场量价齐升，多地刷新地价记录 土地市场热度回升。根据中指院数据，2025年1-3月，全国300城宅地供应5235万平方米，同比减少0.88%；累计成交4314万平方米，同比增长6.04%，增幅较1-2月走扩4.57pct；累计成交楼面均价为8107元/平方米，同比上