一二手房销售分化，核心城市土拍热度延续

销售端

• 新房：2025年1-4月，35城商品房累计成交4190万平方米，同比下降8.3%，主要受供给量不足影响。4月当月成交面积为975万平方米，同比下降17.0%。价格方面，4月百城新房价格环比上涨0.14%，同比增长2.5%。头部房企表现分化，建发房产、越秀地产、华发股份累计同比分别增长4%、37%、49%。
• 二手房：2025年1-4月，15城二手房累计成交3354万平方米，同比增长19.3%。4月15城二手房成交面积为913万平方米，同比增长5.6%，已连续11个月保持同比正增长。价格方面，4月百城二手房价格环比下降0.69%，同比下降7.23%。一线城市成交面积同比增幅较高，1-4月累计成交面积同比增长36.8%。

土地端

• 量价：2025年1-4月，全国300城宅地累计成交5839万平方米，同比增长4.9%；累计成交楼面均价为8121元/平方米，同比上升28.1%。4月单月来看，全国300城宅地共成交1424万平方米，同比减少5.1%。土地市场呈现“提质缩量”特征，溢价率连续4月超10%，流拍率维持2021年以来低位水平。
• 分级别：一线城市楼面价同比高增，二线城市成交量保持增长。2025年1-4月，一线、二线、三四线城市累计宅地成交面积同比分别下降7.1%、增长22.9%、下降6.1%，累计成交楼面均价同比分别增长53.1%、13.1%、23.9%。
• 房企：拿地以央国企及头部改善型房企为主，溢价率较高。2025年1-4月，百强房企累计权益拿地金额为3700亿元，同比增长44.2%；累计成交楼面均价为8702元/平方米，同比上升10.1%。头部房企如绿城中国、中国海外发展、滨江集团平均溢价率分别为33%、28%、45%。

投资建议

• 建议关注具有在重点城市核心区域持续拿地能力，产品品质高服务好的头部央国企和改善型房企，如绿城中国、中国海外发展、滨江集团、建发国际集团、建发股份等；关注拥有核心竞争力的房产中介平台，如我爱我家等。

风险提示

• 政策效果不达预期
• 房企流动性风险加剧
• 市场信心不及预期