周观REITs2023年2月第4周：政策支持稳步推进REITs试点，REITs市场下跌

证券研究报告|策略周报 2023年02月25日 REITs周报 政策支持稳步推进REITs试点， REITs市场下跌 周观REITs2023年2月第4周 证券分析师 吴开达 资格编号：S0120521010001 邮箱：wukd＠tebon.com.cn肖峰 资格编号：S0120522080003 研究助理 邮箱：xiaofeng＠tebon.com.cn 相关研究 1《.专精特新V2.0——2023年专精特新年度展望》，2023.2.22 2.《接力与共振——A股七大资金主体面面观》，2023.2.19 投资要点： 央行、银保监会：稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点工作。2月24日，央行、银保监会就《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》公开征求意见。其中提出，稳步发展房地产投资信托基金（REITs）。稳步推进房地产 投资信托基金（REITs）试点工作，在把控风险前提下，募集资金用于住房租赁企业持有并经营长期租赁住房。支持房地产投资信托基金（REITs）份额交易流通，促进长期稳定经营，防范短期炒作。优先支持雄安新区、海南自由贸易港、深圳中国特色社会主义先行示范区等国家政策重点支持区域以及人口净流入的大城市开展房地产投资信托基金（REITs）试点，为利用各类建设用地（含集体建设用地、企事业单位自有空闲土地等）依法依规建设和持有运营长期租赁住房的企业提供资金支持。 本周REITs市场下跌，国泰君安临港创新智造园REIT（-3.81%）领跌。本周 （2023.2.20-2023.2.24）REITs指数下跌，其中REITs指数下跌（-1.148%）收于 120.08点，经营权REITs指数下跌（-0.51%）收于109.58点，产权REITs指数下跌（-1.44%）收于125.85点。本周平均涨幅为-0.78%，其中，国泰君安临港创新智造园REIT（-3.81%）领跌。相对发行价来看，平均涨幅20.08%，其中，华安张江光大园REIT（40.65%）、鹏华深圳能源清洁能源REIT（38.72%）和红土创新盐田港仓储物流REIT（37.92%）较发行时价格涨幅位列前三。 3《. 4《. 2月真空，如何决断》，2023.2.19 注册制制度安排基本定型，下周 本周REITs成交活跃度下降。本周25只公募REITs平均换手率1.06%，成交金额平均值3.53亿元，成交量0.68亿份；上周平均换手率1.27%，成交金额平均 7只新股初步询价——周观新股 2023年2月第3周》，2023.2.18 值4.41亿元，成交量0.9亿份。25只公募REITs周度成交金额为17.66亿元，成交量为3.41亿份，较此前一周环比变化（-19.88%）和（-24.47%），对应上市以来历史分位水平分别为3.53%、3.53%；周度换手率为0.82%，对应上市以来历 5《. REITs市场上涨，成交活跃度下 史分位水平为17.65%。 降周观REITs2023年2月第3周 -》，2023.2.18 本周交通基础设施REITs成交活跃。本周交通基础设施REITs达成最大成交金额 6.71亿元，较此前一周环比上涨（26.21%），生态环保、园区基础设施、交通基 础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房REITs本周成交金额分别为 0.95、5.36、6.71、1.94、0.61和1.38亿元，较此前一周分别环比-17.66%、-4.21%、 26.21%、-24.76%、4.45%和-16.00%，区间日均换手率分别为0.9%、1.18%、 1.05%、1.07%、0.83%和1.21%。发行至今，生态环保、园区基础设施、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房公募REITs累计成交金额分别达117.81、318.49、321.43、178.52、31.627和37.363亿元，累计成交量分别为17.37、83.06、32.24、42.55、4.02和12.08亿份。 本周园区基础设施与能源基础设施REITs估值较高，中金安徽交控与广州广河估值相对较低。对比中证ABS估值，截至2023.02.24，中金安徽交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金（REITs估值8.52/ABS估值10.38)、平安广州交投广河 高速公路封闭式基础设施证券投资基金（REITs估值11.56/ABS估值14.96）估值相对较低。 风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 内容目录 1.政策支持稳步推进REITs试点4 2.公募REITs市场下跌，成交活跃度下降4 2.1.本周REITs市场下跌4 2.2.REITs成交活跃度下降5 2.3.园区基础设施与能源基础设施REITs估值较高8 3.风险提示9 图表目录 图1：本周REITs市场下跌4 图2：相对发行价涨幅，华安张江光大园REIT（40.65%）、鹏华深圳能源清洁能源REIT（38.72%）5 图3：本周REITs成交活跃度下降5 图4：周度成交及换手情况6 图5：公募REITs累计成交量及成交金额（按资产类别）8 图6：本周交通基础设施达成最大成交金额达6.71亿元，较此前一周环比上涨26.21%8 图7：公募REITs估值对比9 1.政策支持稳步推进REITs试点 央行、银保监会：稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点工作。2月24日，央行、银保监会就《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》公开征求意见。其中提出，稳步发展房地产投资信托基金（REITs）。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点工作，在把控风险前提下，募集资金用于住房租 赁企业持有并经营长期租赁住房。支持房地产投资信托基金（REITs）份额交易流通，促进长期稳定经营，防范短期炒作。优先支持雄安新区、海南自由贸易港、深圳中国特色社会主义先行示范区等国家政策重点支持区域以及人口净流入的大城市开展房地产投资信托基金（REITs）试点，为利用各类建设用地（含集体建设用地、企事业单位自有空闲土地等）依法依规建设和持有运营长期租赁住房的企业提供资金支持。 2.公募REITs市场下跌，成交活跃度下降 2.1.本周REITs市场下跌 本周REITs市场下跌，国泰君安临港创新智造园REIT（-3.81%）领跌。我们构建了包含所有项目的“公募REITs总指数”、“经营权REITs指数”和“产 权REITs指数”，并以首日相对发行价涨跌幅为基点，初始点数为100，跟踪观察REITs市场的整体情况。本周（2023.2.20-2023.2.24）REITs指数下跌，其中REITs指数下跌（-1.148%）收于120.08点，经营权REITs指数下跌（-0.51%）收于109.58点，产权REITs指数下跌（-1.44%）收于125.85点。本周平均涨幅为-0.78%，其中，国泰君安临港创新智造园REIT（-3.81%）领跌。相对发行价来看，平均涨幅20.08%，其中，华安张江光大园REIT（40.65%）、鹏华深圳能源清洁能源REIT（38.72%）和红土创新盐田港仓储物流REIT（37.92%）较发行时价格涨幅位列前三。 图1：本周REITs市场下跌 165 160 155 150 145 140 135 130 125 120 115 110 105 100 95 90 资料来源：Wind，德邦研究所 REITS指数（%）经营权REITs指数（%）产权REITs指数（%） 图2：相对发行价涨幅，华安张江光大园REIT（40.65%）、鹏华深圳能源清洁能源REIT（38.72%） 代码 名称 交易日期 收盘价(元)周涨跌幅 10日涨跌幅 20日涨跌幅 60日涨跌幅 相对 发行价涨跌幅（%） 上周相对发行价涨跌幅（%） 环比变动 （%） 180101.SZ 博时招商蛇口产业园REIT 2023-02-24 3.006 -0.89% 0.23% 2.73% 1.44% 35.20 36.42 -1.21 180102.SZ 华夏合肥高新创新产业园REIT 2023-02-24 2.545 -0.82% 1.48% 3.79% -3.60% 16.21 17.17 -0.96 180103.SZ 华夏和达高科产业园REIT 2023-02-24 3.134 -0.70% 0.10% 1.79% - 11.61 12.39 -0.78 180201.SZ 平安广州交投广河高速公路REIT 2023-02-24 11.558 -1.28% -1.63% -0.92% 2.24% -3.54 -2.29 -1.25 180202.SZ 华夏越秀高速公路REIT 2023-02-24 7.804 -0.37% -0.47% 0.81% -4.47% 15.15 15.58 -0.43 180301.SZ 红土创新盐田港仓储物流REIT 2023-02-24 3.120 0.52% -0.06% 2.23% -2.10% 37.92 37.21 0.71 180401.SZ 鹏华深圳能源清洁能源REIT 2023-02-24 8.179 -0.50% 0.11% 1.62% 1.19% 38.72 39.42 -0.70 180501.SZ 红土深圳安居REIT 2023-02-24 2.888 -1.53% 0.59% 5.71% -5.31% 16.26 18.08 -1.81 180801.SZ 中航首钢生物质REIT 2023-02-24 15.433 -0.01% -0.40% 5.21% 1.48% 30.71 30.73 -0.02 508000.SH 华安张江光大园REIT 2023-02-24 4.064 -1.22% -1.12% 3.59% -3.90% 40.65 42.38 -1.73 508001.SH 浙商证券沪杭甬高速REIT 2023-02-24 8.849 -0.88% -1.41% -0.32% 2.53% 13.31 14.32 -1.01 508006.SH 富国首创水务REIT 2023-02-24 4.724 -1.17% -0.48% 3.69% 1.03% 36.57 38.19 -1.62 508008.SH 国金中国铁建高速REIT 2023-02-24 9.938 -0.03% 0.52% 1.09% 2.46% 3.67 3.70 -0.03 508009.SH 中金安徽交控REIT 2023-02-24 10.473 -0.10% 0.00% 0.11% - -3.74 -3.65 -0.09 508018.SH 华夏中交高速公路REIT 2023-02-24 8.518 -0.88% -0.95% -0.11% 2.58% -7.52 -6.69 -0.83 508021.SH 国泰君安临港创新智造园REIT 2023-02-24 5.431 -3.81% -3.00% 4.10% -2.06% 31.82 37.04 -5.22 508027.SH 东吴苏州工业园区产业园REIT 2023-02-24 4.785 -0.42% 0.21% 2.57% 2.81% 26.05 26.58 -0.53 508056.SH 中金普洛斯仓储物流REIT 2023-02-24 5.140 -1.12% -0.73% 2.72% 1.96% 37.17 38.72 -1.55 508058.SH 中金厦门安居REIT 2023-02-24 2.994 -0.86% 0.71% 4.25% -4.50% 15.15 16.15 -1.00 508066.SH 华泰江苏交控REIT 2023-02-24 7.761 0.52% 0.95% 0.88% - 1.65 1.13