周观REITs2023年3月第2周：保险资管获准开展REITs业务，本周REITs市场下跌

证券研究报告|策略周报 策略周报 2023年03月11日 证券分析师吴开达 资格编号：S0120521010001 邮箱：wukd＠tebon.com.cn肖峰 资格编号：S0120522080003 研究助理 邮箱：xiaofeng＠tebon.com.cn 相关研究 1.《数字中国投资图谱数字中国专题系列一-》，2023.3.10 2.《复苏与修复——A股市场状态监测》，2023.3.6 3.《出口的冷与热》，2023.3.5 4《.近端次新下跌，交易热度微降— —周观新股2023年3月第1周》， 2023.3.4 5.《新能源公募REITs获批，本周REITs市场下跌周观REITs2023年3月第1周-》，2023.3.4 投资要点： 保险资管获准开展REITs业务，本周 REITs市场下跌 周观REITs2023年3月第2周 行业动态方面，保险资管获准开展REITs业务，两只REITs项目扩募发售状态更新。3月9日，证监会发布《保险资产管理公司开展资产证券化业务指引》，支持 姓名 资格编号：S11305XXXXXX 港股执业证号：非必填 邮箱：xxxxx＠tebon.com.cn姓名 资格编号：S11305XXXXXX 港股执业证号：非必填 邮箱：xxxxx＠tebon.com.cn 公司治理健全、内控管理规范、资产管理经验丰富的优质保险资管公司参与开展资产证券化（ABS）及不动产投资信托基金（REITS）业务。3月10日，张江光大园封闭式基础设施REITs、中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施REITs项目扩募状态更新至“已反馈”。 市场表现方面，本周REITs市场下跌，华夏基金华润有巢REIT（1.82%）领涨。大类资产方面，中证REITs指数下跌1.12%，REITs总指数下跌0.82%，经营权REITs指数下跌0.66%，产权REITs指数下跌1.16%。大类资产角度，REITs总 指数跑赢沪深300指数3.13个百分点，跑输中证全债指数1.06个百分点，跑赢南华商品指数1.15个百分点。REITs细分类别方面，本周华夏基金华润有巢REIT、国泰君安东久新经济REIT、华安张江光大园REIT领涨，涨跌幅分别为1.82%、 0.77%、0.25%。富国首创水务封闭式REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT领跌，涨跌幅分别为-2.33%、-2.19%、-1.94%。 流动性方面，本周不同类型REITs成交活跃度分化明显。成交额方面，园区基础设施、能源基础设施、仓促物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类 REITs本周的MA5成交额分别为1.31、0.16、0.4、0.24、0.24、1.09亿元，环比上周分别变化了-6.5%、94.7%、-26.7%、6.3%、15.7%、-26.2%，其中本周MA5成交额最大的REITs类型是园区基础设施，占比38.0%。成交量方面，园区基础 设施、能源基础设施、仓促物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类 REITs本周的MA5成交量分别为0.34、0.02、0.09、0.09、0.04、0.12亿份，环比上周分别变化了-4.5%、96.0%、-25.2%、8.2%、18.3%、-24.9%，其中本周MA5 成交量最大的REITs类型是园区基础设施，占比48.8%。换手率方面，园区基础 设施、能源基础设施、仓促物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类 REITs本周的MA5换手率分别为9.0%、5.6%、2.9%、5.5%、6.0%、4.1%，环比上周分别变化了-13.5%、96.0%、-31.2%、8.7%、17.6%、-26.2%。 估值方面，平安广交投广河高速REIT的估值收益率最高。园区基础设施REITs中，博时招商蛇口产业园REIT的PV倍数最小，为0.93；国泰君安东久新经济REIT的估值收益率最高，为5.88%。能源基础设施REITs中，鹏华深圳能源REIT 的倍数为1.43，估值收益率为1.61%。仓储物流REITs中，中金普洛斯REIT的PV倍数最小，为1.22；中金普洛斯REIT的估值收益率最高，为5.16%。保障性租赁住房REITs中，中金厦门安居REIT的PV倍数最小，为1.18；华夏基金华润有巢REIT的估值收益率最高，为5.15%。生态环保REITs中，中航首钢绿能REIT的PV倍数最小，为1.24；中航首钢绿能REIT的估值收益率最高，为5.32%。交通基础设施REITs中，平安广交投广河高速REIT的PV倍数最小，为0.76；平安广交投广河高速REIT的估值收益率最高，为8.76%。 风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 内容目录 1.行业动态4 2.一级市场5 3.市场表现8 4.流动性14 5.估值16 6.风险提示16 图表目录 图1：一级市场REITs持续扩容5 图2：REITs上市首日涨跌幅&市值5 图3：各大类资产本周表现对比8 图4：REITs指数趋势8 图5：中证REITs指数对比沪深3008 图6：中证REITs指数对比中证全债9 图7：中证REITs指数对比南华商品指数9 图8：各大类资产历史表现对比9 图9：REITs细分类别本周表现对比10 图10：园区基础设施REITs相对发行价涨跌幅10 图11：能源基础设施REITs相对发行价涨跌幅10 图12：仓储物流REITs相对发行价涨跌幅11 图13：保障性租赁住房REITs相对发行价涨跌幅11 图14：生态环保REITs相对发行价涨跌幅11 图15：交通基础设施REITs相对发行价涨跌幅11 图16：REIT细分类别历史表现对比12 图17：REITs历史大宗交易12 图18：REITs细分类别历史成交额14 图19：REITs细分类别历史成交量15 图20：REITs细分类别历史换手率15 图21：REITs估值表现16 表1：近期REITs行业动态梳理4 表2：REITs发行动态统计6 表3：REITs潜在项目统计6 表4：本周REITs大宗交易明细12 1.行业动态 保险资管获准开展REITs业务，两只REITs项目扩募发售状态更新。3月9日，证监会发布《保险资产管理公司开展资产证券化业务指引》，支持公司治理健全、内控管理规范、资产管理经验丰富的优质保险资管公司参与开展资产证券化 （ABS）及不动产投资信托基金（REITS）业务。3月10日，张江光大园封闭式基础设施REITs、中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施REITs项目扩募状态更新至“已反馈”。 表1：近期REITs行业动态梳理 时间相关主体相关文件内容要点 2023年2月2日证监会中国证监会召开2023年系统工 作会议 全力以赴抓好全面实行股票发行注册制改革。增强股债融资、并购重组政策对科创企业的适应性和包容度。大力推进公募REITs常态化发行。统筹推动提高上市公司质量和投资端改革。深入实施新一轮推动提高上市公司质量三年行动方案，推动权益类基金高质量发展，引导更多中长期资金入市。 2023年2月8日 嘉实京东仓储基础 设施REIT 新上市 首只民企仓储公募REIT——嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基 金(基金代码:508098)正式在上海证券交易所上市。计划募集总额17.57亿 元,战略投资者、网下投资者和公众投资者总认购金额为718.16亿元,网下投资者认购金额超126倍,公众配售比例为0.46%。 2023年2月10日证监会2023年债券监管工作会议 总结债券监管工作，分析当前形势，研究部署2023年债券监管重点任务。 强调要全面深化REITs(不动产投资信托基金)市场建设，坚持发展与规范并重，全力推动REITs市场高质量发展。 强化银政企融资对接，引导金融机构加大重点项目建设融资支持，积极推进基础设施等领域不动产投资信托基金（REITs）试点，对成功发行且募集资 2023年2月11日四川省人民政府《聚焦高质量发展推动经济运行金用于省内项目建设的，原始权益人可按投资规模的0.5%申请一次性补整体好转的若干政策措施》助、最高不超过500万元。常态化、制度化向社会资本推介项目，支持民 间资本更多进入交通、能源、水利、文体旅游、教育卫生、养老、农业农村等重点行业和领域。 2023年2月15日 成都市委办公厅、市政府办公厅 《关于加快推进“三个做优做稳妥开展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目孵化培育，探索 强”重点片区建设的若干政策措建立从Pre-REITs培育孵化、运营提质到公募REITs上市的渠道机制，打施》通“投资—运营—退出—再投资”完整链条。 促进资本市场支持房地产市场平稳健康发展，落实证监会开展不动产私募投 2023年2月20日 中基协 《不动产私募投资基金试点备案资基金试点要求，规范私募投资基金从事不动产投资业务。稳妥推进不动产 指引（试行）》私募投资基金试点工作，积极发挥私募股权投资基金作用，有力支持房地产 市场平稳健康发展。 2023年2月22日重庆市人民政府 加大财税、土地、国资等领域支持力度。落实国家有关税收优惠政策，对运 《关于重庆市推进基础设施不动营期分红按照政策规定享受企业所得税优惠，对列入《公共基础设施项目企产投资信托基金（REITs）产业业所得税优惠目录》的项目可按规定享受企业所得税减免优惠。鼓励企业通 发展的若干措施》 2023年2月22日中基协中基协资产证券化业务委员会 2023年第一次工作会议 过发行基础设施REITs盘活存量资产、优化融资结构，支持盘活资金用于补短板项目和新型基础设施项目，形成新增投资的良性循环。 在REITs市场方面，进一步拓宽试点资产类型，研究调整项目收益率和资产规模要求，推动扩募常态化发行，提高二级市场流动性，优化推荐审核流程，明确大类资产准入和信息披露标准，探索建立多层次REITs市场，推动REITs专项立法研究。 稳步发展房地产投资信托基金（REITs）。稳步推进房地产投资信托基金 （REITs）试点工作，在把控风险前提下，募集资金用于住房租赁企业持有 《关于金融支持住房租赁市场发并经营长期租赁住房。支持房地产投资信托基金（REITs）份额交易流通， 2023年2月24日央行、银保监会 展的意见（征求意见稿）》 促进长期稳定经营，防范短期炒作。优先支持雄安新区、海南自由贸易港、 深圳中国特色社会主义先行示范区等国家政策重点支持区域以及人口净流入的大城市开展房地产投资信托基金（REITs）试点，为利用各类建设用地依法依规建设和持有运营长期租赁住房的企业提供资金支持。 支持租购并举的房地产发展新模式。鼓励银行机构为保障性租赁住房、公共租赁住房和长租房市场发展提供多样化信贷融资服务，满足租赁企业和经纪 2023年3月2日广东省人民政府《2023年广东金融支持经济高机构合理信贷需求。推动不动产私募投资基金试点，发展租赁住房不动产投 2023年3月2日 中信建投国家电投新能源REIT、中航京能光伏REIT 质量发展行动方案》 新获批 资信托基金(REITs)业务。鼓励商业银行在依法合规、风险可控的前提下， 加强住房租赁信贷产品和服务模式创新，拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道。 中信建投国家电投新能源REIT和中航京能光伏REIT正式获得批复，预计募集资金超100亿元。这标志着我国REITs市场将迎来全国首批新能源REITs，为REITs市场注入全新的资产类型。其中，中信建投国家电投新能源REIT是证监会批复的全国首单央企新能源公募REITs，是全国首单海上风电公募REITs。 2023年3月9日 证监会 《保险资产管理公司开展资产证支持公司治理健全、内控管理规范、资产管理经验丰富的优质保险资管公司 券化业务指引》参与开展资产证券化（ABS）及不动产投资信托基金（REI