周观REITs2023年2月第1周：REITs市场上涨，各级政策支持推动REITs发行

证券分析师 证券研究报告|策略周报 2023年02月04日 REITs周报 REITs市场上涨，各级政策支持推动 REITs发行 周观REITs2023年2月第1周 吴开达 资格编号：S0120521010001 邮箱：wukd＠tebon.com.cn肖峰 资格编号：S0120522080003 研究助理 邮箱：xiaofeng＠tebon.com.cn 相关研究 1.《全面注册制解析》，2023.2.2 投资要点： 近期各级政策文件出台，支持推动公募REITs发行。证监会强调2023年将大力推进公募REITs常态化发行。发改委强调优化基础设施公募REITs市场环境，研究税收政策。多地在2023年推动经济发展相关文件中提出采用多种方式支持公募REITs试点。 本周REITs市场上涨，中航首钢生物质REIT（6.82%）领涨。其中REITs指数上涨（3.067%）收于120.21点，经营权REITs指数上涨（2.31%）收于110.35点，产权REITs指数上涨（3.52%）收于126.13点。本周平均涨幅为2.54%，其中， 中航首钢生物质REIT（6.82%）领涨。相对发行价来看，平均涨幅20.21%，其中，华安张江光大园REIT（39.99%）、鹏华深圳能源清洁能源REIT（38.64%） 2《. 把握复苏甜蜜期，决胜科技成长 和中金普洛斯仓储物流REIT（38.11%）较发行时价格涨幅位列前三。 政治局第二次集体学习会学习-》， 2023.2.1 3.《继续看好科技成长——中观全行业景气跟踪2023年第1期-》， 2023.1.30 本周REITs成交活跃度上升。本周24只公募REITs平均换手率1.21%，成交金额平均值4.09亿元，成交量0.82亿份；上周平均换手率0.81%，成交金额平均值2.64亿元，成交量0.54亿份。24只公募REITs周度成交金额为20.45亿元， 成交量为4.12亿份，较此前一周环比变化（54.85%）和（53.87%），对应上市 4《. 德邦证券2月金股》，2023.1.30 以来历史分位水平分别为93.83%、95.06%；周度换手率为1.22%，对应上市以 5.《2月，春来成长》，2023.1.29 来历史分位水平为48.15%。 本周园区基础设施REITs成交活跃。本周园区基础设施REITs达成最大成交金额 6.92亿元，较此前一周环比上涨（53.46%），生态环保、园区基础设施、交通基 础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房REITs本周成交金额分别为 1.91、6.92、6.11、2.85、0.71和1.96亿元，较此前一周分别环比150.00%、 53.46%、45.10%、52.93%、11.33%和59.80%，区间日均换手率分别为1.89%、 1.81%、1.04%、0.63%、0.98%和1.76%。发行至今，园区基础设施、生态环保、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房公募REITs累计成交金额分别达299.18、113.98、302.16、166.03、29.733和32.665亿元，累计成交量分别为78.16、16.71、30.16、39.66、3.79和10.46亿份。 本周园区基础设施与能源基础设施REITs估值较高，华夏中交与广州广河估值相对较低。对比中证ABS估值，截至2023.02.03，华夏中国交建高速公路REIT （REITs估值8.61/ABS估值10.35)、平安广州交投广河高速公路REIT（REITs 估值11.8/ABS估值14.93）估值相对较低。 风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 内容目录 1.近期各级政策文件出台，支持推动公募REITs发行4 2.公募REITs市场上涨，成交活跃度上升4 2.1.本周REITs市场上涨4 2.2.REITs成交活跃度上升5 2.3.园区基础设施与能源基础设施REITs估值较高8 3.风险提示9 图表目录 图1：多地在2023年推动经济发展相关文件中提出支持公募REITs试点。4 图2：本周REITs市场上涨5 图3：相对发行价涨幅，华安张江光大园REIT（39.99%）、鹏华深圳能源清洁能源REIT（38.64%）5 图4：本周REITs成交活跃度上升6 图5：周度成交及换手情况7 图6：公募REITs累计成交量及成交金额（按资产类别）8 图7：本周园区基础设施达成最大成交金额达6.92亿元，较此前一周环比上涨53.46%8 图8：公募REITs估值对比9 1.近期各级政策文件出台，支持推动公募REITs发行 证监会强调2023年将大力推进公募REITs常态化发行。2月2日，中国证监会召开2023年系统工作会议，在落实中央经济工作会议部署、做好资本市场改 革发展稳定各项工作方面，会议强调五点，一是全力以赴抓好全面实行股票发行注册制改革。二是更加精准服务稳增长大局，包括大力推进公募REITs常态化发行。三是统筹推动提高上市公司质量和投资端改革。四是坚守监管主责主业。五是巩固防范化解重大金融风险攻坚战持久战成效。 发改委强调优化基础设施公募REITs市场环境，研究税收政策。发改委发布 《关于深圳建设中国特色社会主义先行示范区放宽市场准入若干特别措施的意见》，在完善金融投资领域准入方式方面表示将优化基础设施REITs市场环境，探索基础设施收费机制改革，研究基础设施REITs税收政策，支持开展基础设施REITs试点，减轻企业和投资者负担。 多地在2023年推动经济发展相关文件中提出支持公募REITs试点。河南省表示将持续梳理符合条件的存量资产项目并纳入REITs项目储备库，协调支持符合条件的REITs项目发行上市。云南省支持民间投资项目参与基础设施领域不动 产投资信托基金（REITs）试点。辽宁省鼓励发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs），对注册并成功发行REITs基金的原始权益人按照发行额1‰予以奖励，最高不超过500万元。安徽省支持通过基础设施REITs盘活各类资产，并将加大财税支持力度，落实落细支持REITs等盘活存量资产有关税收政策，对REITs原始权益人比照首发上市给予奖补。 图1：多地在2023年推动经济发展相关文件中提出支持公募REITs试点。 主体 日期文件主题 内容 河南省人民政府 《大力提振市场信积极扩大有效投 2023年1月3日心促进经济稳定向资、拓宽项目建好政策措施》设融资渠道 聚焦重点领域、重点地区、重点企业，持续梳理符合条件的存量资产项目并纳入基础设施不动产信托投资基金（REITs）项目储备库，协调支持符合条件的REITs项目发行上市。 云南省人民 《2023年推动经济 强化市场主体培 研究出台推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）工 政府2023年1月17日稳进提质政策措施 》 育、加大金融支 持实体经济力度 作相关政策措施，加大工作力度，支持民间投资项目参与基 础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点。 辽宁省人民 政府 2023年1月27日经济若干政策举措产 《辽宁省进一步稳积极盘活存量资 》 鼓励发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。对注 册并成功发行REITs基金的原始权益人按照发行额1‰予以奖励，最高不超过500万元。 安徽省人民 《进一步盘活存量 分类推进盘活存量资产 支持通过基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）盘活交 通领域、市政领域、新型基础设施领域、产业园区类型资产 。 政府2023年1月28日资产扩大有效投资 实施方案》 资料来源：各省人民政府，德邦研究所 积极创造条件盘活存量资产 加大财税支持力度。落实落细支持REITs等盘活存量资产有关 税收政策，靠前服务、加强指导，帮助重点项目实现资产盘活。对实施资产证券化、REITs的原始权益人，盘活存量资产回收资金用于我省项目建设的，比照首发上市给予奖补。 2.公募REITs市场上涨，成交活跃度上升 2.1.本周REITs市场上涨 本周REITs市场上涨，中航首钢生物质REIT（6.82%）领涨。我们构建了包含所有项目的“公募REITs总指数”、“经营权REITs指数”和“产权REITs指数”，并以首日相对发行价涨跌幅为基点，初始点数为100，跟踪观察REITs市 场的整体情况。本周（2023.1.30-2023.2.3）REITs指数上涨，其中REITs指数上涨（3.067%）收于120.21点，经营权REITs指数上涨（2.31%）收于110.35点，产权REITs指数上涨（3.52%）收于126.13点。本周平均涨幅为2.54%，其中，中航首钢生物质REIT（6.82%）领涨。相对发行价来看，平均涨幅20.21%，其中，华安张江光大园REIT（39.99%）、鹏华深圳能源清洁能源REIT（38.64%）和中金普洛斯仓储物流REIT（38.11%）较发行时价格涨幅位列前三。 图2：本周REITs市场上涨 165 160 155 150 145 140 135 130 125 120 115 110 105 100 95 90 资料来源：Wind，德邦研究所 REITS指数（%）经营权REITs指数（%）产权REITs指数（%） 代码 名称 交易日期收盘价(元)周涨跌幅10日涨跌幅20日涨跌幅60日涨跌幅相对发行价涨跌幅上周相对发行价涨环比变动 （%）跌幅（%）（%） 图3：相对发行价涨幅，华安张江光大园REIT（39.99%）、鹏华深圳能源清洁能源REIT（38.64%） 180101.SZ 博时招商蛇口产业园REIT 2023-02-03 2.975 1.67% 1.05% 0.98% -3.29% 33.81 31.61 2.20 180102.SZ 华夏合肥高新创新产业园REIT 2023-02-03 2.507 2.24% 2.91% 2.33% -5.54% 14.47 11.96 2.51 180103.SZ 华夏和达高科产业园REIT 2023-02-03 3.132 1.72% 1.89% 2.72% - 11.54 9.65 1.89 180201.SZ 平安广州交投广河高速公路REIT 2023-02-03 11.800 1.16% -0.71% 0.03% 2.10% -1.52 -2.65 1.13 180202.SZ 华夏越秀高速公路REIT 2023-02-03 7.847 1.37% 1.59% 1.07% -4.03% 15.79 14.22 1.56 180301.SZ 红土创新盐田港仓储物流REIT 2023-02-03 3.120 2.23% 3.38% 1.20% -4.88% 37.92 34.91 3.01 180401.SZ 鹏华深圳能源清洁能源REIT 2023-02-03 8.174 1.55% 0.99% 0.17% -0.41% 38.64 36.52 2.12 180501.SZ 红土深圳安居REIT 2023-02-03 2.907 6.41% 6.13% 5.48% -10.50% 17.03 9.98 7.05 180801.SZ 中航首钢生物质REIT 2023-02-03 15.670 6.82% 6.10% 6.62% -1.62% 32.72 24.24 8.48 508000.SH 华安张江光大园REIT 2023-02-03 4.045 3.11% 2.28% 3.00% -6.88% 39.99 35.77 4.22 508001.SH 浙商证券沪杭甬高速REIT 2023-02-03 8.990 1.27% 0.31% 2.80% 2.40% 15.12 13.67 1.45 508006.SH 富国首创水务