周观REITs2023年6月第4周：中证REITs指数再度扩容，REITs市场下行

证券研究报告|策略周报 策略周报 2023年06月24日 证券分析师吴开达 资格编号：S0120521010001 邮箱：wukd＠tebon.com.cn肖峰 资格编号：S0120522080003 研究助理 邮箱：xiaofeng＠tebon.com.cn 相关研究 1《.公募两融稳升，私募北向待起— —A股七大资金主体面面观-》， 2023.6.20 2.《资产联动指标接近阈值》， 2023.6.18 投资要点： 中证REITs指数于6月16日再度扩容。根据中证指数官网，6月16日，中证 姓名 资格编号：S11305XXXXXX 港股执业证号：非必填 邮箱：xxxxx＠tebon.com.cn姓名 资格编号：S11305XXXXXX 港股执业证号：非必填 邮箱：xxxxx＠tebon.com.cn 中证REITs指数再度扩容，REITs市场下行 周观REITs2023年6月第4周 REITs（收盘）指数（932006）对样本成分券再次扩容，由20只REITs扩展到24 只REITs，新增4只REITs，分别是华润有巢REIT、和达高科REIT、安徽交控REIT、江苏交控REIT。 市场表现方面，本周REITs市场下行。大类资产方面，中证REITs指数下跌1.71%，REITs总指数下跌1.26%，产权REITs指数下跌1.19%，经营权REITs指数下跌1.37%。大类资产角度，REITs总指数跑赢沪深300指数1.24个百分点，跑输中 证全债指数1.29个百分点，跑输南华商品指数0.79个百分点。细分类别方面，中 金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT、华夏越秀高速公路REIT领涨，涨跌幅分 别为0.35%、0.28%、0.25%。国金中国铁建高速REIT、沪杭甬杭徽REIT、华夏中国交建高速REIT领跌，涨跌幅分别为-5.62%、-3.21%、-2.59%。本周大宗交易成交额总计7848.99万元，成交价较前一日收盘价平均溢价0.03%。其中6月 19日REITs大宗交易成交额为4773.76万元，成交价较前一日收盘价平均溢价 0.06%。6月20日REITs大宗交易成交额为555.45万元，成交价较前一日收盘价平均溢价0.10%。6月21日REITs大宗交易成交额为2519.78万元，成交价较 3《. 多支REITs扩募上市，REITs市 前一日收盘价平均折价0.06%。 场下行周观REITs2023年6月第3 周-》，2023.6.17 4.《近端次新价升量缩——周观新股2023年6月第2周》，2023.6.17 相关性方面，REITs指数方面，近250日中，中证REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.21、0.01和0.07；产权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.18、-0.02和-0.01；经 营权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.17、 5《. 降息，打通循环的一环——普林 0.05和0.09。近20日中，与中证REITs指数相关性最高的指数为上证50，相关 格与盈利周期跟踪-》，2023.6.14 系数为0.411。REITs内部相关性方面，近250日中，保租房REITs和产业园区 REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.79。近20日中，仓储物流REITs和产业园区REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.96。REITs细分类别方面，近250日仓储物流REITs指数与对应板块相关性相对较强。具体来看，产业园区、 仓储物流、生态环保和交通基础设施REITs指数和对应股票板块之间的相关系数分别为0.1、0.24、0.24和0.15。近20日仓储物流REITs指数与对应板块相关性相对较强，产业园区、能源设施、仓储物流、保租房、生态环保和交通基础设施REITs和对应板块之间的相关系数分别为0.17、0.33、0.5、0.24、0.47和-0.02。 REITs对应个股表现方面，近250日中，红土创新盐田港REIT、华夏越秀高速公 路REIT和沪杭甬杭徽REIT与对应股票具有相对较强的相关性，相关系数分别为 0.12、0.11和0.11。近20日中，富国首创水务封闭式REIT、中航首钢绿能REIT和国金中国铁建高速REIT与对应股票具有相对较强的相关性，相关系数分别为0.44、0.39和0.36。 流动性方面。成交额方面，本周REITs总成交额(MA5)为2.14亿元，环比上周下降14.5%，产权和经营权成交额(MA5)分别为1.01和1.13亿元，环比上周分别变 化了-22.5%和-5.7%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交额分别为0.69、0.45、0.14、0.15、0.11、0.6亿元，环比上周分别变化了-15.9%、-3.2%、-37.6%、 -33.2%、-14.9%、-6.6%，其中本周MA5成交额最大的REITs类型是园区基础设施，占比32.3%。成交量方面，本周REITs总成交量(MA5)为0.46亿份，环比上周下降17.3%，产权和经营权成交量(MA5)分别为0.31和0.15亿份，环比上周分 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 别变化了-22.4%和-3.7%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交量分别为0.21、0.05、0.04、0.06、0.02、0.08亿份，环比上周分别变化了-15.9%、-3.4%、 -33.6%、-33.3%、-13.4%、-2.4%，其中本周MA5成交量最大的REITs类型是园区基础设施，占比45.5%。换手率方面，本周REITs换手率为3.8%，环比上周下降19.6%，产权和经营权换手率分别为4.3%和2.9%，环比上周分别变化了-21.4% 和10.4%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5换手率分别为5.4%、5.0%、1.2%、3.8%、3.3%、2.7%，环比上周分别变化了-19.6%、-9.5%、-26.8%、-33.4%、- 13.3%、21.6%。 估值方面，平安广交投广河高速REIT的估值收益率最高。估值方面，园区基础设施REITs中，建信中关村产业园REIT的PV倍数最小，为0.78；国泰君安东久新经济REIT的估值收益率最高，为6.08%。能源基础设施REITs中，中信建投国家 电投新能源REIT的PV倍数最小，为1.05；中航京能光伏REIT的估值收益率最高，为6.34%。仓储物流REITs中，中金普洛斯REIT的PV倍数最小，为1；嘉实京东仓储基础设施REIT的估值收益率最高，为5.47%。保障性租赁住房REITs中，中金厦门安居REIT的PV倍数最小，为1；华夏基金华润有巢REIT的估值收益率最高，为5.72%。生态环保REITs中，富国首创水务封闭式REIT的PV倍数最小，为1.11；中航首钢绿能REIT的估值收益率最高，为6.46%。交通基础设施REITs中，华夏中国交建高速REIT的PV倍数最小，为0.57；平安广交投广河高速REIT的估值收益率最高，为11.78%。 风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。 内容目录 1.行业动态6 2.一级市场7 3.市场表现10 4.相关性15 5.流动性18 6.估值20 7.风险提示21 图表目录 图1：2023年REITs相关大事件概览7 图2：一级市场REITs持续扩容7 图3：REITs上市首日涨跌幅&市值8 图4：各大类资产本周表现对比10 图5：REITs指数趋势10 图6：中证REITs指数对比沪深30010 图7：中证REITs指数对比中证全债11 图8：中证REITs指数对比南华商品指数11 图9：各大类资产历史表现对比11 图10：REITs细分类别本周表现对比12 图11：园区基础设施REITs相对发行价涨跌幅12 图12：能源基础设施REITs相对发行价涨跌幅12 图13：仓储物流REITs相对发行价涨跌幅13 图14：保障性租赁住房REITs相对发行价涨跌幅13 图15：生态环保REITs相对发行价涨跌幅13 图16：交通基础设施REITs相对发行价涨跌幅13 图17：REIT细分类别历史表现对比14 图18：REITs历史大宗交易14 图19：REITs指数和大类资产相关性近20日、60日和250日相关性15 图20：REITs细分类别内部相关性15 图21：REITs细分类别和对应股票板块及个股相关性16 图22：中证REITs指数与沪深300以及中证全债120日相关性17 图23：中证REITs指数与南华商品指数以及黄金120日相关性17 图24：产业园区REITs指数与对应板块120日相关性17 图25：能源设施REITs指数与对应板块120日相关性17 图26：仓储物流REITs指数与对应板块120日相关性17 图27：保租房REITs指数与对应板块120日相关性17 图28：生态环保REITs指数与对应板块120日相关性17 图29：交通基础设施REITs指数与对应板块120日相关性17 图30：REITs细分类别历史成交额18 图31：REITs细分类别历史成交量19 图32：REITs细分类别历史换手率19 图33：REITs估值表现20 表1：近期REITs行业动态梳理6 表2：REITs发行动态统计8 表3：REITs潜在项目统计8 1.行业动态 根据中证指数官网，6月16日，中证REITs（收盘）指数（932006）对样本成分券再次扩容，由20只REITs扩展到24只REITs，新增4只REITs，分别是华润有巢REIT、和达高科REIT、安徽交控REIT、江苏交控REIT。2023年3月，中证REITs（收盘）指数首次扩容，新加入的6只REITs，成分券数量由14只增加至20只，新加入的REITs为：京保REIT、厦门安居REIT、深圳安居REIT、合肥高新REIT、临港REIT、东久REIT。 时间相关主体相关文件内容要点 表1：近期REITs行业动态梳理 2023年4月25日 中金湖北科投REIT、中金山东高速REIT 4月25日晚，中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金和中金通过山高集团高速公路封闭式基础设施证券投资基金两单REITs项目分别获中国 证监会注册批复与上交所无异议函。 2023年4月28日 证监会 《推动科技创新公司债券高质量加大对优质企业发行科创债的支持力度推动科技创新领域企业发行REITs 发展工作方案》 突出以“管资产”为核心，进一步优化REITs审核关注事项，强化信息披露 2023年5月12日证监会修订REITs审核关注事项指引要求，明确产业园区、收费公路两大类资产的审核和信息披露标准，提高成 熟类型资产的推荐审核透明度，加快发行上市节奏，推动REITs市场高质量 发展。 中金普洛斯REIT、 博时蛇口产园 2023年5月18日REIT、华安张江光 大REIT及红土盐田港REIT 扩募状态更新 首批4单公募REITs扩募项目进度再更新。5月19日，博时基金、中金基 金、红土创新基金、华安基金等4家基金管理人，分别发布旗下公募REITs基金份额持有人大会表决结果暨决议生效的公告，以及扩募并新购入基础设施项目招募说明书等。 2023年5月24日华安张江光大REIT增持 5月24晚间，张江REIT（508000）发布《关于华安张江光大园封闭式基础 设施证券投资基金扩募并拟新购入资产的原始权益人及其控股关联方增持基金份额计划的公告》、《华安基金管理有限公司关于计划使用固有资金投资