周观REITs2022年11月第2周：REITs市场回调，政策支持REITs扩大试点范围

证券分析师 证券研究报告|策略周报 2022年11月12日 REITs周报 REITs市场回调，政策支持REITs扩大试点范围 周观REITs2022年11月第2周 吴开达 资格编号：S0120521010001 邮箱：wukd＠tebon.com.cn 研究助理 相关研究 1.《待春来启示录——A股底部动静框架》，2022.11.10 2.《南下不断加仓(2022.10.24- 2022.11.6)》，2022.11.8 3《.第七批“单项冠军”：延续优质，彰显小而美——专精特新系列研究》，2022.11.4 4.《冬天的现实》，2022.11.6 5.《REITs市场上涨，3只REITs 即将上市》，2022.11.5 投资要点： 近期各部门频繁出台文件，支持REITs扩大试点范围。证监会表示将继续抓好REITs常态化发行十条措施的落地实施，进一步扩大REITs试点范围，覆盖新能源等领域。发改委出台《国家发展改革委关于进一步完善政策环境加大力度支持民 间投资发展的意见》支持民间投资项目参与基础设施REITs试点。《国务院关于金融工作情况的报告》表示将稳步扩大REITs试点范围，促进盘活存量资产。证监会发布《关于支持中央企业发行科技创新公司债券的通知》支持中央企业开展基础设施REITs试点，鼓励回收资金用于科技创新领域投资。 本周REITs市场回调。其中REITs指数下跌（-2.39%）收于126.8点，经营权 REITs指数下跌（-2.57%）收于112.64点，产权REITs指数下跌（-2.29%）收于 134.42点。本周平均涨幅为-1.89%，其中，华夏中交高速公路REIT（-4.79%）领跌。相对发行价来看，平均涨幅26.8%，其中，华安张江光大园REIT（48.81%）、红土创新盐田港仓储物流REIT（42.56%）和建信中关村产业园REIT（41.54%）较发行时价格涨幅位列前三。 本周REITs成交活跃度下降。本周20只公募REITs平均换手率1.17%，成交金额平均值3.1亿元，成交量0.57亿份；上周平均换手率1.3%，成交金额平均值 3.43亿元，成交量0.64亿份。20只公募REITs周度成交金额为15.48亿元，成交量为2.84亿份，较此前一周环比变化（-9.84%）和（-11.45%），对应上市以来历史分位水平分别为80.00%、81.43%；周度换手率为1.29%，对应上市以来历史分位水平为47.14%。 本周交通基础设施REITs成交活跃。本周交通基础设施REITs达成最大成交金额 5.79亿元，较此前一周环比下降（-5.95%)），生态环保、园区基础设施、交通基 础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房REITs本周成交金额分别为 0.88、5.51、5.79、1.52、0.94和0.83亿元，较此前一周分别环比-13.51%、17.07%、 -5.95%、-11.47%、1.36%和-27.45%，区间日均换手率分别为0.84%、1.93%、1.29%、0.34%、1.28%和0.88%。发行至今，园区基础设施、生态环保、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房公募REITs累计成交金额分别达239.6、103.24、236.3、147.64、23.038和17.708亿元，累计成交量分别为62.72、14.86、22.84、35.62、2.96和5.29亿份。 本周园区基础设施与能源基础设施REITs估值较高，华夏中交与广州广河估值相对较低。对比中证ABS估值，截至2022.11.11，华夏中国交建高速公路REIT（REITs估值8.51/ABS估值10.38)、平安广州交投广河高速公路REIT（REITs估值 11.33/ABS估值14.84）估值相对较低。 风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 内容目录 1.近期政策频发，利好REITs进一步扩大试点4 2.公募REITs市场回调，成交活跃度下降4 2.1.本周REITs指数回调5 2.2.REITs成交活跃度下降6 2.3.园区基础设施与能源基础设施REITs估值较高8 3.风险提示9 图表目录 图1：近期政策频发，利好REITs进一步扩大试点4 图2：本周REITs指数回调5 图3：相对发行价涨幅，华安张江光大园REIT（48.81%）、红土创新盐田港仓储物流REIT（42.56%）5 图4：本周REITs成交活跃度下降6 图5：周度成交及换手情况7 图6：公募REITs累计成交量及成交金额（按资产类别）8 图7：本周交通基础设施达成最大成交金额达5.79亿元，较此前一周环比下降5.95%8 图8：公募REITs估值对比9 1.近期政策频发，利好REITs进一步扩大试点 近期各部门频繁出台文件，支持REITs扩大试点范围。证监会表示将继续抓好REITs常态化发行十条措施的落地实施，进一步扩大REITs试点范围，尽快覆 盖到新能源、水利、新型基础设施等领域，尽快推动首批扩募项目落地，推动已上市优质运营主体通过增发份额收购资产。发改委出台《国家发展改革委关于进一步完善政策环境加大力度支持民间投资发展的意见》，表示支持民间投资项目参与基础设施REITs试点，推出民间投资具体项目，促进民营企业参与。《国务院关于金融工作情况的报告》表示将进一步加大金融支持实体经济力度，用足政策性开发性金融工具，稳步扩大REITs试点范围，促进盘活存量资产。证监会发布关于支持中央企业发行科技创新公司债券的通知》支持中央企业开展基础设施REITs试点，重点支持新型基础设施项目，鼓励回收资金用于科技创新领域投资。 图1：近期政策频发，利好REITs进一步扩大试点 文件部门主要内容政策原文 -证监会 进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源等领域，尽快推动首批扩募项目落地。 证监会将推动更多优质项目发行上市，进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新型基础设施等领域，形成规模效应和示范效应；鼓励符合条件的民间投资项目发行REITs，推动解决民企参与试点存在的困难和问题，尽快推动相关项目落地；尽快推动首批扩募项目落地，推动已上市优质运营主体通过增发份额收购资产，开展并购重组活动，促进投融资良性循环；优化配套支持政策，推动全国社保基金、基本养老金、企业年金、职业年金等配置型长期机构投资者参与REITs投资，为盘活存量资产提供中长期资金支持。 《国家发展改革委关 于进一步完善政策环 支持民间投资项目 境加大力度支持民间发改委参与基础设施领域 投资发展的意见》 发改投资〔2022〕1652号 不动产投资信托基 在发行基础设施REITs时，对各类所有制企业一视同仁，加快推 出民间投资具体项目，形成示范效应，增强民营企业参与信心 。积极做好政策解读和宣传引导，提升民营企业参与基础设施 金（REITs）试点。债率，实现轻资产运营，增强再投资能力。 REITs试点的积极性，拿出优质项目参与试点，降低企业资产负 《国务院关于金融工作情况的报告》十三 届全国人民代表大会国务院常务委员会第三十七 《中国证监会国务 支持中央企业开展 院国资委关于支持中证监会基础设施REITs试 央企业发行科技创新国资委点，鼓励回收资金 公司债券的通知》证 监发〔2022〕80号 发挥中央企业创新引领支撑作用。支持中央企业开展基础设施 REITs试点。重点支持交通、能源、水利、生态环保及5G、工业 用于科技创新领域互联网等新型基础设施项目发行REITs，鼓励回收资金用于科技投资。创新领域投资，拓宽增量资金来源，完善科技创新融资支持。 次会议 稳步扩大REITs试点范围，促进盘活存量资产。 进一步加大金融支持实体经济力度。支持基础设施和重大项目建设。用好用足政策性开发性金融工具，支持重大项目资本金尽快到位。稳步扩大REITs试点范围，促进盘活存量资产。 资料来源：发改委，国务院，证监会，国资委，德邦研究所 2.公募REITs市场回调，成交活跃度下降 2.1.本周REITs指数回调 本周REITs指数下跌，华夏中交高速公路REIT（-4.79%）领跌。我们构建了包含所有项目的“公募REITs总指数”、“经营权REITs指数”和“产权REITs 指数”，并以首日相对发行价涨跌幅为基点，初始点数为100，跟踪观察REITs市场的整体情况。本周（2022.11.7-2022.11.11）REITs指数下跌，其中REITs指数下跌（-2.39%）收于126.8点，经营权REITs指数下跌（-2.57%）收于112.64点，产权REITs指数下跌（-2.29%）收于134.42点。本周平均涨幅为-1.89%，其中，华夏中交高速公路REIT（-4.79%）领跌。相对发行价来看，平均涨幅26.8%，其中，华安张江光大园REIT（48.81%）、红土创新盐田港仓储物流REIT（42.56%）和建信中关村产业园REIT（41.54%）较发行时价格涨幅位列前三。 图2：本周REITs指数回调 165 160 155 150 145 140 135 130 125 120 115 110 105 100 95 90 资料来源：Wind，德邦研究所 REITS指数（%）经营权REITs指数（%）产权REITs指数（%） 图3：相对发行价涨幅，华安张江光大园REIT（48.81%）、红土创新盐田港仓储物流REIT（42.56%） . . 31.12 34.02 -2.90 -2.86 -2.35 30.04 34.50 29.19 26.80 -1.89% 均值 -3.54 45.08 41.54 -4.72% -4.76% 4.480-2.44%-1.28% 2022-11-11 建信中关村产业园REIT 508099.SH -2.17 32.32 - - - -1.62% 31.08 - -1.12% 1.68% -1.04 -1.04 8 27.0 26.04 - -2.21% 1.24% -0.82% -0.79% -3.20 40.67 37.47 -2.28% -1.92 7 27.3 25.45 -2.54% 0.32% -2.66% -3.95% 1.21% -1.25% -1.51% 4.762 5.151 3.277 3.264 4.016 508027.SH东吴苏州工业园区产业园REIT2022-11-11 508056.SH中金普洛斯仓储物流REIT2022-11-11 508058.SH中金厦门安居REIT2022-11-11 508068.SH华夏北京保障房REIT2022-11-11 508088.SH国泰君安东久新经济产业园REIT2022-11-11 36.89 34.54 - - - -1.72% 5.543 2022-11-11 国泰君安临港创新智造园REIT 508021.SH -4.59 -4.04 -8.63 -4.79% -1.89 3.18 1.29 0.97% -9.26% -2.38% -9.09% 0.29% -6.86% -1.83% -2.60 40.09 37.49 0.76% -4.40% -1.00% -1.86% -1.20 12.81 11.61 -4.64% -3.03% -1.24% -1.07% -1.94 50.75 48.81 6.70% -1.80% -0.81% -1.29% 35.51 32.65 -5.38% -4.84% -0.88% - -0.58% 1.53% -2.16% -2.11% -2.24 40.77 38.53 5.67% 0.96% 1.91% -1.59% -3.76 46.32 42.56 -1.74% -2.04% 0.78% -2.57% -