周观REITs2023年5月第4周：华安张江REIT获增持，REITs市场下行

证券研究报告|策略周报 策略周报 2023年05月27日 证券分析师吴开达 资格编号：S0120521010001 邮箱：wukd＠tebon.com.cn肖峰 资格编号：S0120522080003 邮箱：xiaofeng＠tebon.com.cn 研究助理 相关研究 1.《待第三波交易潮起——A股七大资金主体面面观-》，2023.5.24 2.《科技牛深度复盘之2018-2021-》，2023.5.22 3《.两个背离，明显消化《孤阴不长，独阳不生》的后续-》，2023.5.21 4.《首批四单REITs扩募再更新，REITs市场下行周观REITs2023年5月第3周-》，2023.5.20 5.《近端次新反弹——周观新股 2023年5月第3周》，2023.5.20 投资要点： 华安张江REIT获增持，REITs市场下行 周观REITs2023年5月第4周 华安张江光大园REIT获增持。5月24晚间，华安张江光大园REIT（508000）发布《关于华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金扩募并拟新购入资产的 姓名 资格编号：S11305XXXXXX 港股执业证号：非必填 邮箱：xxxxx＠tebon.com.cn姓名 资格编号：S11305XXXXXX 港股执业证号：非必填 邮箱：xxxxx＠tebon.com.cn 原始权益人及其控股关联方增持基金份额计划的公告》、《华安基金管理有限公司关于计划使用固有资金投资华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金的公告》，扩募并拟新购入资产的原始权益人及其控股关联方计划使用固有资金投资华安张江光大园REIT累计增持金额合计不超过20,000万元；华安基金计划使用固有资金投资华安张江光大园REIT增持金额不超过3,000万元。 市场表现方面，本周REITs市场下行，华安张江光大园REIT（2.36%）领涨。大类资产方面，中证REITs指数下跌0.62%，REITs总指数下跌0.66%，产权REITs 指数下跌0.90%，经营权REITs指数下跌0.27%。大类资产角度，REITs总指数跑赢沪深300指数1.71个百分点，跑输中证全债指数0.75个百分点，跑赢南华 商品指数1.65个百分点。REITs细分类别方面，华安张江光大园REIT、国泰君安 东久新经济REIT、国泰君安临港创新产业园REIT领涨，涨跌幅分别为2.36%、 1.26%、1.17%。博时招商蛇口产业园REIT、建信中关村产业园REIT、中金厦门安居REIT领跌，涨跌幅分别为-3.88%、-2.72%、-2.42%。本周大宗交易成交额总计888.36万元，成交价较前一日收盘价平均折价0.30%。其中5月23日REITs 大宗交易成交额为650.44万元，成交价较前一日收盘价平均溢价0.39%，5月24 日REITs大宗交易成交额为237.92万元，成交价较前一日收盘价平均溢价0.21%。 相关性方面，REITs指数方面，近250日中，中证REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.22、0.02和0.06；产权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.18、0和-0.02；经营 权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.18、 0.05和0.09。近20日中，与中证REITs指数相关性最高的指数为ICE布油，相关系数为0.051。REITs内部相关性方面，近250日中，保障性租赁住房REITs和产业园区REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.73。近20日中，保障性租 赁住房REITs和产业园区REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.85。REITs细分类别方面，近250日仓储物流REITs指数与对应板块相关性相对较强。具体来看，产业园区、仓储物流、生态环保和交通基础设施REITs指数和对应股票板 块之间的相关系数分别为0.09、0.21、0.2和0.18。近20日生态环保REITs指数与对应板块相关性相对较强，产业园区、能源设施、仓储物流、保租房、生态环保和交通基础设施REITs和对应板块之间的相关系数分别为-0.43、0.17、-0.26、- 0.12、0.33和0。REITs对应个股表现方面，近250日中，红土创新盐田港REIT、 中航首钢绿能REIT和博时招商蛇口产业园REIT与对应股票具有相对较强的相关 性，相关系数分别为0.1、0.1和0.08。近20日中，华夏杭州和达高科产园REIT、华夏中国交建高速REIT和富国首创水务封闭式REIT与对应股票具有相对较强的相关性，相关系数分别为0.31、0.17和0.13。 流动性方面。成交额方面，本周REITs总成交额(MA5)为2.14亿元，环比上周下降1.8%，产权和经营权成交额(MA5)分别为1.09和1.05亿元，环比上周分别变化了-12.9%和12.9%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障 性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交额分别为0.64、0.49、0.18、0.22、0.09、0.52亿元，环比上周分别变化了-16.1%、12.5%、47.6%、 -10.3%、-13.3%、2.1%，其中本周MA5成交额最大的REITs类型是园区基础设 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 施，占比30.1%。成交量方面，本周REITs总成交量(MA5)为0.45亿份，环比上周下降7.2%，产权和经营权成交量(MA5)分别为0.32和0.13亿份，环比上周分别变化了-12.4%和9.2%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、 保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交量分别为 0.19、0.05、0.05、0.08、0.02、0.07亿份，环比上周分别变化了-18.4%、7.0%、 43.3%、-8.8%、-20.2%、3.7%，其中本周MA5成交量最大的REITs类型是园区基础设施，占比41.7%。换手率方面，本周REITs换手率为3.6%，环比上周下降17.6%，产权和经营权换手率分别为4.4%和1.9%，环比上周分别变化了-7.3%和 -6.1%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5换手率分别为4.4%、5.8%、1.6%、5.3%、2.6%、1.8%，环比上周分别变化了-17.6%、13.1%、39.4%、-8.7%、-11.3%、 -3.7%。 估值方面，平安广交投广河高速REIT的估值收益率最高。估值方面，园区基础设施REITs中，建信中关村产业园REIT的PV倍数最小，为0.84；博时招商蛇口产业园REIT的估值收益率最高，为5.99%。能源基础设施REITs中，中信建投国家 电投新能源REIT的PV倍数最小，为1.08；中航京能光伏REIT的估值收益率最高，为6.09%。仓储物流REITs中，中金普洛斯REIT的PV倍数最小，为1.11；中金普洛斯REIT的估值收益率最高，为5.47%。保障性租赁住房REITs中，红土深圳安居REIT的PV倍数最小，为1.05；华夏基金华润有巢REIT的估值收益率最高，为5.48%。生态环保REITs中，富国首创水务封闭式REIT的PV倍数最小，为1.21；中航首钢绿能REIT的估值收益率最高，为5.84%。交通基础设施REITs中，华夏中国交建高速REIT的PV倍数最小，为0.67；平安广交投广河高速REIT的估值收益率最高，为9.98%。 风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。 内容目录 1.行业动态6 2.一级市场7 3.市场表现10 4.相关性16 5.流动性19 6.估值21 7.风险提示22 图表目录 图1：2023年REITs相关大事件概览7 图2：一级市场REITs持续扩容8 图3：REITs上市首日涨跌幅&市值8 图4：各大类资产本周表现对比10 图5：REITs指数趋势11 图6：中证REITs指数对比沪深30011 图7：中证REITs指数对比中证全债11 图8：中证REITs指数对比南华商品指数11 图9：各大类资产历史表现对比11 图10：REITs细分类别本周表现对比12 图11：园区基础设施REITs相对发行价涨跌幅13 图12：能源基础设施REITs相对发行价涨跌幅13 图13：仓储物流REITs相对发行价涨跌幅13 图14：保障性租赁住房REITs相对发行价涨跌幅13 图15：生态环保REITs相对发行价涨跌幅14 图16：交通基础设施REITs相对发行价涨跌幅14 图17：REIT细分类别历史表现对比15 图18：REITs历史大宗交易15 图19：REITs指数和大类资产相关性近20日、60日和250日相关性16 图20：REITs细分类别内部相关性17 图21：REITs细分类别和对应股票板块及个股相关性17 图22：中证REITs指数与沪深300以及中证全债120日相关性18 图23：中证REITs指数与南华商品指数以及黄金120日相关性18 图24：产业园区REITs指数与对应板块120日相关性18 图25：能源设施REITs指数与对应板块120日相关性18 图26：仓储物流REITs指数与对应板块120日相关性18 图27：保租房REITs指数与对应板块120日相关性18 图28：生态环保REITs指数与对应板块120日相关性18 图29：交通基础设施REITs指数与对应板块120日相关性18 图30：REITs细分类别历史成交额19 图31：REITs细分类别历史成交量20 图32：REITs细分类别历史换手率20 图33：REITs估值表现21 表1：近期REITs行业动态梳理6 表2：REITs发行动态统计8 表3：REITs潜在项目统计9 1.行业动态 5月24晚间，华安张江光大园REIT（508000）发布《关于华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金扩募并拟新购入资产的原始权益人及其控股关联方增持基金份额计划的公告》、《华安基金管理有限公司关于计划使用固有资金投资华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金的公告》，扩募并拟新购入资产的原始权益人及其控股关联方计划使用固有资金投资华安张江光大园REIT累计增持金额合计不超过20,000万元；华安基金计划使用固有资金投资华安张江光大园REIT增持金额不超过3,000万元。 表1：近期REITs行业动态梳理 时间相关主体相关文件内容要点 稳步发展房地产投资信托基金（REITs）。稳步推进房地产投资信托基金 （REITs）试点工作，在把控风险前提下，募集资金用于住房租赁企业持有 《关于金融支持住房租赁市场发并经营长期租赁住房。支持房地产投资信托基金（REITs）份额交易流通， 2023年2月24日央行、银保监会 展的意见（征求意见稿）》 促进长期稳定经营，防范短期炒作。优先支持雄安新区、海南自由贸易港、 深圳中国特色社会主义先行示范区等国家政策重点支持区域以及人口净流入的大城市开展房地产投资信托基金（REITs）试点，为利用各类建设用地依法依规建设和持有运营长期租赁住房的企业提供资金支持。 支持租购并举的房地产发展新模式。鼓励银行机构为保障性租赁住房、公共租赁住房和长租房市场发展提供多样化信贷融资服务，满足租赁企业和经纪 2023年3月2日广东省人民政府《2023年广东金融支持经济高机构合理信贷需求。推动不动产私募投资基金试点，发展租赁住房不动产投 2023年3月2日 中信建投国家电投新能源REIT、中航京能光伏REIT 质量发展行动方案》 新获批 资信托基金(REITs)业务。鼓励商业银行在依法合规、风险可控的前提下， 加强住房租赁信贷产品和服务模式创新，拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道。 中信建投