周观REITs2023年2月第2周：嘉实京东仓储基础设施REIT上市，REITs市场上涨

证券分析师 证券研究报告|策略周报 2023年02月11日 REITs周报 嘉实京东仓储基础设施REIT上市， REITs市场上涨 周观REITs2023年2月第2周 吴开达 资格编号：S0120521010001 邮箱：wukd＠tebon.com.cn肖峰 资格编号：S0120522080003 研究助理 邮箱：xiaofeng＠tebon.com.cn 投资要点： 嘉实京东仓储基础设施REIT上市。首只民企仓储物流公募REITs嘉实京东仓储基础设施REIT于2023年2月8日在上海证券交易所上市。嘉实京东仓储基础设 施REIT在发行期获得投资者的高度认可。计划募集总额17.57亿元，份额5亿份，战略投资者、网下投资者和公众投资者各占比70%、21%、9%。嘉实京东仓储基础设施REIT上市当日换手率为33.22%，发行价为3.514元/份，上市当日收盘价3.92元，较发行价涨幅超11%。 相关研究 1《. 1月社融的喜与忧》，2023.2.10 本周REITs市场上涨，建信中关村产业园REIT（1.68%）领涨。本周（2023.2.6-2023.2.10）REITs指数上涨，其中REITs指数上涨（0.216%）收于120.42点，经营权REITs指数下跌（-0.28%）收于110.07点，产权REITs指数上涨（0.51%） 2.《A股市场监测A股动静框架之静态指标-》，2023.2.7 3《.疫后复苏：哪些细分领域值得关注？——深挖财报之2022年报业绩预告分析》，2023.2.7 4.《全面注册制：脉络、堰塞湖、打新A股2023年度策略（制度与新股篇）-》，2023.2.7 收于126.64点。本周平均涨幅为0.15%，其中，建信中关村产业园REIT（1.68%）领涨。相对发行价来看，平均涨幅20.42%，其中，华安张江光大园REIT（42.24%）、鹏华深圳能源清洁能源REIT（38.57%）和中金普洛斯仓储物流REIT（38.19%）较发行时价格涨幅位列前三 本周REITs成交活跃度上升。本周24只公募REITs平均换手率1.32%，成交金额平均值4.36亿元，成交量0.89亿份；上周平均换手率1.21%，成交金额平均值4.09亿元，成交量0.82亿份。24只公募REITs周度成交金额为21.78亿元， 成交量为4.46亿份，较此前一周环比变化（6.46%）和（8.43%），对应上市以来 5《. 市场扩容与震荡，业绩分化及修 历史分位水平分别为96.34%、96.34%；周度换手率为1.32%，对应上市以来历 复公募REITs2022年回顾及四季 报分析-》，2023.2.7 史分位水平为52.44%。 本周园区基础设施REITs成交活跃。本周园区基础设施REITs达成最大成交金额 6.92亿元，较此前一周环比上涨（53.46%），生态环保、园区基础设施、交通基 础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房REITs本周成交金额分别为 1.91、6.92、6.11、2.85、0.71和1.96亿元，较此前一周分别环比150.00%、 53.46%、45.10%、52.93%、11.33%和59.80%，区间日均换手率分别为1.89%、 1.81%、1.04%、0.63%、0.98%和1.76%。发行至今，园区基础设施、生态环保、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房公募REITs累计成交金额分别达299.18、113.98、302.16、166.03、29.733和32.665亿元，累计成交量分别为78.16、16.71、30.16、39.66、3.79和10.46亿份。 本周园区基础设施与能源基础设施REITs估值较高，华夏中国交建REIT与平安广州广河REIT估值相对较低。对比中证ABS估值，截至2023.02.10，华夏中国交建高速公路封闭式基础设施证券投资基金（REITs估值8.6/ABS估值10.38)、 平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金（REITs估值11.75/ABS 估值14.95）估值相对较低。 风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 内容目录 1.嘉实京东仓储基础设施上市4 2.公募REITs市场上涨，成交活跃度上升5 2.1.本周REITs市场上涨5 2.2.REITs成交活跃度上升6 2.3.园区基础设施与能源基础设施REITs估值较高10 3.风险提示10 图表目录 图1：嘉实京东仓储REIT战略投资者占比较大4 图2：嘉实京东仓储REIT项目历史经营情况良好，营业收入逐年稳定上升4 图3：本周REITs市场上涨5 图4：华安张江光大园REIT（42.24%）、鹏华深圳能源清洁能源REIT（38.57%）和中金普洛斯仓储物流REIT（38.19%）较发行时价格涨幅位列前三6 图5：本周REITs成交活跃度上升6 图6：周度成交及换手情况8 图7：公募REITs累计成交量及成交金额（按资产类别）9 图8：本周园区基础设施REITs达成最大成交金额6.98亿元，较此前一周环比上涨 （0.92%）........................................................................................................................9 图9：公募REITs估值对比10 1.嘉实京东仓储基础设施上市 首只民企仓储物流公募REITs嘉实京东仓储基础设施REIT于2023年2月 8日在上海证券交易所上市。 嘉实京东仓储基础设施REIT在发行期获得投资者的高度认可。计划募集总额17.57亿元，份额5亿份，战略投资者、网下投资者和公众投资者各占比70%、21%、9%。嘉实京东仓储基础设施REIT上市当日换手率为33.22%，发行价为 3.514元/份，上市当日收盘价3.92元，较发行价涨幅超11%。 图1：嘉实京东仓储REIT战略投资者占比较大图2：嘉实京东仓储REIT项目历史经营情况良好，营业收入逐年 稳定上升 资料来源：Wind，德邦研究所资料来源：嘉实京东仓储REIT招募说明书，德邦研究所 嘉实京东仓储基础设施REIT基础资产历史运营情况良好，租约长度高于行业平均水平，抗风险能力较强。嘉实京东仓储REIT基础设施资产包括重庆项目、武汉项目和廊坊项目，总建筑面积约为35.1万平方米，总估值15.65亿元。凭借 高标仓品质、区位优势及资源优势等核心竞争力，在过去两年经营稳定，营业收入逐年上升，三个项目出租率均达到了100％。 表1：嘉实京东仓储REIT租约较长，租户稳定 项目名称所在地建筑面积（万可出租面积评估 平方米）（万平方米） 价值（亿元） 出租率 月租金单价（元/平方米） 租约期限 嘉实京东 京东重庆电子商务基地重庆市巴南项目（中转配送中心）区19.98 18.46 6.24 100% 22.53 6年 仓储REIT 京东商城亚洲1号仓储武汉市东西5.10 5.22 2.79 100% 32.40 5年 京东亚洲一号廊坊经开廊坊开发区10.02 10.46 6.62 100% 36.05 6年 红土盐田港REIT 深圳市盐田 现代物流中心项目区沿港路综32.04 合保税区 26.61 17.05 100% 39.30 1-12年不等 一期 华中总部建设项目湖区 物流园 中金普洛普洛斯北京空港物流园北京市顺义13.0512.8116.3796.85%69.58租期在1-3年的租约占 普洛斯通州光机电物流北京市通州 园 区 4.56 4.05 4.89 100.00% 70.26 租期均为2年以内 斯仓储物区 流REIT 总面积的25% 普洛斯广州保税物流园广东省广州4.42 市 4.39 2.01 100% 25.86租期在1-3年的租约占 总面积的40% 普洛斯增城物流园广东省广州10.91 市 11.28 8.89 100% 42.61租期在1-3年的租约占 总面积的47% 普洛斯顺德物流园广东省佛山10.50 市 10.67 5.87 100% 35.89租期在1年以下的租约 占总面积的23% 苏州望亭普洛斯物流园江苏省苏州9.21 市 9.44 5.09 100% 35.14租期在5年以上的租约 占总面积的74% 普洛斯淀山湖物流园江苏省昆山17.84 市 18.12 10.34 97.24% 30.86租期在1-3年的租约占 总面积的58% 资料来源：各基金招募说明书，德邦研究所（中金普洛斯REIT、红土盐田港REIT出租率及租约期限数据截至2020年12月31日，嘉实京东仓储REIT出租率数据截止至2021年末） 2.公募REITs市场上涨，成交活跃度上升 2.1.本周REITs市场上涨 本周REITs市场上涨，建信中关村产业园REIT（1.68%）领涨。我们构建了包含所有项目的“公募REITs总指数”、“经营权REITs指数”和“产权REITs指数”，并以首日相对发行价涨跌幅为基点，初始点数为100，跟踪观察REITs市 场的整体情况。本周（2023.2.6-2023.2.10）REITs指数上涨，其中REITs指数上涨（0.216%）收于120.42点，经营权REITs指数下跌（-0.28%）收于110.07点，产权REITs指数上涨（0.51%）收于126.64点。本周平均涨幅为0.15%，其中，建信中关村产业园REIT（1.68%）领涨。相对发行价来看，平均涨幅20.42%，其中，华安张江光大园REIT（42.24%）、鹏华深圳能源清洁能源REIT（38.57%）和中金普洛斯仓储物流REIT（38.19%）较发行时价格涨幅位列前三。 图3：本周REITs市场上涨 资料来源：Wind，德邦研究所 图4：华安张江光大园REIT（42.24%）、鹏华深圳能源清洁能源REIT（38.57%）和中金普洛斯仓储物流REIT（38.19%）较发行时价格涨幅位列前三 代码 名称 交易日期 收盘价(元) 周涨跌幅 10日涨跌幅 20日涨跌幅 60日涨跌幅 相对发行价涨跌幅（%） 上周相对发行价 涨跌幅（%） 环比变动 （%） 180101.SZ 博时招商蛇口产业园REIT 2023-02-10 2.999 0.81% 2.49% 1.70% -2.23% 34.89 31.61 3.28 180102.SZ 华夏合肥高新创新产业园REIT 2023-02-10 2.508 0.04% 2.28% 4.89% -4.82% 14.52 11.96 2.56 180103.SZ 华夏和达高科产业园REIT 2023-02-10 3.131 -0.03% 1.69% 2.32% - 11.50 9.65 1.85 180201.SZ 平安广州交投广河高速公路REIT 2023-02-10 11.750 -0.42% 0.73% -1.38% 3.10% -1.94 -2.65 0.71 180202.SZ 华夏越秀高速公路REIT 2023-02-10 7.841 -0.08% 1.29% 1.12% -2.96% 15.70 14.22 1.48 180301.SZ 红土创新盐田港仓储物流REIT 2023-02-10 3.122 0.06% 2.29% 1.20% -3.31% 38.01 34.91 3.09 180401.SZ 鹏华深圳能源清洁能源REIT 2023-02-10 8.170 -0.05% 1.50% 0.94% 0.68% 38.57 36.52 2.05 180501.SZ 红土深圳安居REIT 2023-02-10 2.871 -1.24% 5.09% 5.63% -11.09% 15.58 9.