周观REITs2023年3月第4周：证监会提出拓宽试点资产类型，推进REITs常态化发行

证券研究报告|策略周报 策略周报 2023年03月25日 证券分析师吴开达 资格编号：S0120521010001 邮箱：wukd＠tebon.com.cn肖峰 资格编号：S0120522080003 研究助理 邮箱：xiaofeng＠tebon.com.cn 相关研究 1《.公募北向乏力，私募两融接力— —A股七大资金主体面面观-》， 2023.3.23 2.《春季攻势》，2023.3.21 3.《中俄贸易分析框架中国贸易链系列研究-》，2023.3.20 4.《海外银行破产风波几何？》， 2023.3.19 5.《两只新能源REITs认购火热，本周REITs市场分化周观REITs2023年3月第3周-》，2023.3.18 投资要点： 证监会提出拓宽试点资产类型，推进 REITs常态化发行 周观REITs2023年3月第4周 行业动态方面，上交所推动REITs覆盖新基建、水利等基建领域，发改委、证监会发布相关政策推动基础设施REITs发展。两只新能源REITs计划3月29日上市。3月22日，上交所在2023年“潮涌浦江”投资上海全球分享季新闻 姓名 资格编号：S11305XXXXXX 港股执业证号：非必填 邮箱：xxxxx＠tebon.com.cn姓名 资格编号：S11305XXXXXX 港股执业证号：非必填 邮箱：xxxxx＠tebon.com.cn 通气会宣布，将进一步落地：一是拓宽REITs行业范围，尽快覆盖到新基建、水利等基础设施领域，加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，着力推动重大标志性项目REITs落地，更好统筹REITs质的有效提升和量的合理增长。二是深入项目前端，推动建立重点地区省市政府牵头、多部门参加的综合推动机制，保障常态化发展的项目资源供给。三是逐步优化体现REITs产品特点的信息披露规则体系，持续强化二级市场交易行为监测和处置能力，维护市场运行平稳有序。3月24日，发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，进一步提升基础设施REITs项目申报推荐的质量和效率，促进基础设施REITs市场平稳健康发展，有关通知：一、认真做好项目前期培育，二、合理把握项目发行条件，三、切实提高申报推荐效率，四、充分发挥专家和专业机构作用，五、用好回收资金促进有效投资，六、切实加强运营管理。3月24日，证监会发布《进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，进一步推进REITs常态化发行，完善基础制度和监管安排，健全市场功能，更好服务构建新发展格局和经济高质量发展。一、加快推进市场体系建设，提升服务实体经济能力；二、完善审核注册机制，提高制度化规范化透明化水平；三、规范与发展并重，促进市场平稳运行；四、进一步凝聚各方合力，推动市场持续健康发展。3月24日，中航基金管理有限公司、中信建投基金管理有限公司分别发布公告称，中航京能光伏封闭式基础设施证券投资基金、中信建投国家电投新能源封闭式基础设施证券投资基金将于3月29日上市。 市场表现方面，本周REITs市场下行，中航首钢绿能REIT（0.95%）领涨。大类资产方面，中证REITs指数下跌0.72%，REITs总指数下跌0.51%，经营权REITs指数下跌0.41%，产权REITs指数下跌0.72%。大类资产角度，REITs总指数跑 输沪深300指数2.23个百分点，跑输中证全债指数0.61个百分点，跑输南华商品指数0.25个百分点。REITs细分类别方面，中航首钢绿能REIT、国泰君安临港创新产业园REIT、东吴苏园产业REIT领涨，涨跌幅分别为0.95%、0.51%、0.49%。 建信中关村产业园REIT、博时招商蛇口产业园REIT、华夏中国交建高速REIT领跌，涨跌幅分别为-2.17%、-1.69%、-1.45%。本周大宗交易成交额总计604.13万元，成交价较前一日收盘价平均折价0.40%。其中，3月24日REITs大宗交易成交额为63万元，成交价较前一日收盘价平均折价0.40%。 相关性方面，近250日中，中证REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.34、-0.03和0.13；产权REITs指数与沪深300、中证全 债和南华商品指数之间的相关性分别为0.32、-0.06和0.08；经营权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.3、-0.01和0.15。近20日中，与中证REITs指数相关性最高的指数为沪深300，相关系数为0.601。 REITs内部相关性方面，近250日中，产业园区REITs指数和仓储物流REITs指 数的内部相关性最高，相关系数为0.8。近20日中，产业园区REITs指数和仓储 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 物流REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.85。REITs细分类别方面，近250日生态环保REITs指数与对应板块相关性相对较强。具体来看，产业园区、仓储物流、生态环保和交通基础设施REITs指数和对应股票板块之间的相关系数分 别为0.21、0.24、0.3和0.28。近20日能源设施REITs指数与对应板块相关性相对较强，产业园区、能源设施、仓储物流、保租房、生态环保和交通基础设施REITs和对应板块之间的相关系数分别为-0.25、0.37、0.36、-0.22、0.25和0.21。REITs 对应个股表现方面，近250日中，红土创新盐田港REIT、中航首钢绿能REIT和 富国首创水务封闭式REIT与对应股票具有相对较强的相关性，相关系数分别为 0.27、0.23和0.23。近20日中，富国首创水务封闭式REIT、鹏华深圳能源REIT和华夏越秀高速公路REIT与对应股票具有相对较强的相关性，相关系数分别为0.55、0.43和0.39。 流动性方面，本周REITs总体成交活跃度下降，能源基础设施REITs和交通基础设施REITs活跃度上升。成交额方面，本周REITs总成交额(MA5)为3.54亿元，环比上周下降4.9%，产权和经营权成交额(MA5)分别为2.04和1.49亿元，环比 上周分别变化了-7.8%和-0.7%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓促物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交额分别为1.24、0.1、0.47、0.22、0.22、1.28亿元，环比上周分别变化了-7.9%、6.5%、 -4.6%、-18.3%、-11.6%、1.4%，其中本周MA5成交额最大的REITs类型是交通基础设施，占比36.1%。成交量方面，本周REITs总成交量(MA5)为0.69亿份，环比上周下降7.4%，产权和经营权成交量(MA5)分别为0.51和0.18亿份，环比 上周分别变化了-8.8%和-3.4%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓促物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交量分别为0.32、0.01、0.1、0.08、0.04、0.14亿份，环比上周分别变化了-8.2%、6.5%、 -4.5%、-17.7%、-18.2%、1.4%，其中本周MA5成交量最大的REITs类型是园区基础设施，占比45.8%。换手率方面，本周REITs换手率为6.1%，环比上周下降7.9%，产权和经营权换手率分别为6.7%和5.1%，环比上周分别变化了-10.6%和 -1.0%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓促物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5换手率分别为9.2%、3.5%、3.1%、5.1%、5.5%、5.0%，环比上周分别变化了-7.9%、6.5%、-19.8%、-17.4%、-9.7%、 2.0%。 估值方面，平安广交投广河高速REIT的估值收益率最高。估值方面，园区基础设施REITs中，博时招商蛇口产业园REIT的PV倍数最小，为1.03；国泰君安东久新经济REIT的估值收益率最高，为5.86%。能源基础设施REITs中，鹏华深圳能 源REIT的倍数为1.43，估值收益率为1.56%。仓储物流REITs中，中金普洛斯REIT的PV倍数最小，为1.22；中金普洛斯REIT的估值收益率最高，为5.15%。保障性租赁住房REITs中，中金厦门安居REIT的PV倍数最小，为1.15；华夏基金华润有巢REIT的估值收益率最高，为5.22%。生态环保REITs中，中航首钢绿能REIT的PV倍数最小，为1.24；中航首钢绿能REIT的估值收益率最高，为5.3%。交通基础设施REITs中，平安广交投广河高速REIT的PV倍数最小，为 0.75；平安广交投广河高速REIT的估值收益率最高，为8.98%。 风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。 内容目录 1.行业动态6 2.一级市场8 3.市场表现11 4.相关性16 5.流动性19 6.估值22 7.风险提示22 图表目录 图1：2023年REITs相关大事件概览7 图2：一级市场REITs持续扩容8 图3：REITs上市首日涨跌幅&市值8 图4：各大类资产本周表现对比11 图5：REITs指数趋势11 图6：中证REITs指数对比沪深30011 图7：中证REITs指数对比中证全债11 图8：中证REITs指数对比南华商品指数11 图9：各大类资产历史表现对比12 图10：REITs细分类别本周表现对比13 图11：园区基础设施REITs相对发行价涨跌幅13 图12：能源基础设施REITs相对发行价涨跌幅13 图13：仓储物流REITs相对发行价涨跌幅14 图14：保障性租赁住房REITs相对发行价涨跌幅14 图15：生态环保REITs相对发行价涨跌幅14 图16：交通基础设施REITs相对发行价涨跌幅14 图17：REIT细分类别历史表现对比15 图18：REITs历史大宗交易15 图19：REITs指数和大类资产相关性近20日、60日和250日相关性16 图20：REITs细分类别内部相关性17 图21：REITs细分类别和对应股票板块及个股相关性17 图22：中证REITs指数与沪深300以及中证全债120日相关性18 图23：中证REITs指数与南华商品指数以及黄金120日相关性18 图24：产业园区REITs指数与对应板块120日相关性18 图25：能源设施REITs指数与对应板块120日相关性18 图26：仓储物流REITs指数与对应板块120日相关性18 图27：保租房REITs指数与对应板块120日相关性18 图28：生态环保REITs指数与对应板块120日相关性19 图29：交通基础设施REITs指数与对应板块120日相关性19 图30：REITs细分类别历史成交额19 图31：REITs细分类别历史成交量21 图32：REITs细分类别历史换手率21 图33：REITs估值表现22 表1：近期REITs行业动态梳理6 表2：REITs发行动态统计9 表3：REITs潜在项目统计9 表4：本周REITs大宗交易明细15 1.行业动态 上交所推动REITs覆盖新基建、水利等基建领域，发改委、证监会发布相关政策推动基础设施REITs发展。两只新能源REITs计划3月29日上市。 3月22日，上交所在2023年“潮涌浦江”投资上海全球分享季新闻通气会宣布，将进一步落地：一是拓宽REITs行业范围，尽快覆盖到新基建、水利等基础设施领域，加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，着力推动重大标志性项目REITs落地，更好统筹REITs质的有效提升和量的合理增长。二是深入项目前端，推动建立重点地区省市政府牵头、多部门参加的综合推动机制，保障常态化发展的项目资源供给。三是逐步优化体现REITs产品特点的信息披露规则体系，持续强化二级市场交易行为监测