房地产行业周观点：银保监会强调合理满足房地产融资需求，北京三轮土拍回暖

房地产 银保监会强调合理满足房地产融资需求，北京三轮土拍回暖 -房地产行业周观点 重点公司基本状况 简称 股价(元/港币) EPS PE 评级 2021 2022E 2023E 2024E 2021 2022E 2023E 2024E 浦东金桥 11.2 1.5 2.4 3.1 3.2 7.7 4.7 3.6 3.6 买入 保利发展 17.6 2.3 2.4 2.5 2.7 7.7 7.3 6.9 6.4 买入 万科A 17.5 1.9 2.1 2.3 2.5 9.0 8.3 7.6 6.9 买入 绿城中国 16.2 1.0 1.6 2.1 2.6 13.9 8.8 6.9 5.5 买入 滨江集团 11.1 1.0 1.1 1.4 1.8 11.4 9.7 7.8 6.3 买入 旭辉控股集团 1.3 0.8 0.9 1.0 1.0 1.4 1.3 1.2 1.1 买入 招商蛇口 15.8 1.3 1.4 1.4 1.5 12.0 11.6 11.0 10.5 买入 南京高科 7.3 1.4 1.6 1.7 1.8 5.3 4.6 4.3 4.0 买入 备注：股价使用2022年09月23日收盘价 投资要点 周度观点：银保监会表态合理满足房地产市场融资需求：9月23日，银保监会相关部门负责人表示，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。银保监会持续完善房地产金融管理长效机制。合理满足房地产市场融资需求，稳妥处臵恒大等部分头部房企风险。 我们认为，银保监会表态下，房企流动性将得到改善。此外，银保监会强调了保交付，国开行也于9月22日向沈阳市支付了全国首笔“保交楼”专项借款，有利于积极地引导购房者预期，带动市场景气度回升。 两地完成第三轮集中供地：1）9月23日，北京市第三批次集中供地收官，8宗涉宅用地全部成交，整体溢价率为6.1%。2）9月23日，合肥市第三批次集中供地落幕，28宗涉宅地块成交21宗，其中7宗触顶成交。 截至9月24日，已有6个城市完成了第三轮集中供地，13个城市发布了土拍挂牌公告。北京此轮土拍溢价率为年内最高，较首轮及二轮分别提高1.6pct及0.7pct，体现了企业对未来预期的改善。此外，北京、合肥市内不同版块仍呈现冷热分化的现象，反映了房企重视去化的拿地逻辑未变。 我们认为，随着一城一策的进一步推进，市场将持续呈现缓慢复苏态势。宽松的政策环境与结构性复苏的市场环境将持续驱动行情演绎。我们持续三条主线：1）受益于民企出清后竞争格局改善的地方国企：浦东金桥、南京高科；2）中长期经营质量持续改善的全国性龙头：保利发展、万科A、绿城中国、招商蛇口；3）高评级的稳健经营民企：滨江集团、旭辉控股集团。行业跟踪销售回顾（09.17-09.23）：重点监测33城合计成交面积398.6万㎡，环比上周增长84.2%；2022年累计成交12101.2万㎡，累计同比下降38.2%。其中，一线城市成交98.1万㎡，环比上周增长59.6%，2022年累计成交2372.0万㎡，累计同比下降25.7%；二线城市成交171.0万㎡，环比上周增长94.5%，2022年累计成交6 055.1万㎡，累计同比下降31.5%；三线城市成交129.5万㎡，环比上周增长93.2%，2022年累计成交3674.1万㎡，累计同比下降51.3%。 土地供应（09.12-09.18）：百城土地宅地供应规划建筑面积727万㎡，2022年累计供应规划建面39668万㎡，累计同比下降44.9%，供求比1.44。 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价3335元/㎡，近四周平均挂牌均价6071元/㎡，环比下降9.9%，同比下降12.0%。 土地成交（09.12-09.18）：百城土地住宅用地成交规划建筑面积605万方，2022年累计成交27536万㎡，累计同比下降49.5%。 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为5325元/㎡，环比增长97.2%，同比下降16.1%，整体溢价率为1.0%，2022年平均楼面价6017元/㎡，同比增长6.9%，溢价率3.8%，较去年同期下降12.3个百分点。 风险提示事件：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。 评级：增持（维持） 分析师：陈立 执业证书编号：S0740520080008 Email：chenli@r.qlzq.com.cn联系人：贾惠淋Email：jiahl@r.qlzq.com.cn 基本状况 上市公司数115 行业总市值（亿元）15,476.66 自由流通市值（亿元）7,428.79 行业-市场走势对比 相关报告 <<20220917：8月行业数据环比改 善，城市内部土拍热度分化>>2022.09.18 <<20220910：8月信贷数据改善， 三地发布集中供地公告>>2022.09.11 <<20220903：国常会支持刚性和 改善性住房需求，厦门、无锡土拍降温>>2022.09.04 内容目录 销售回顾（09.17-09.23）.-3- 土地供应（09.12-09.18）...................................................................................-5- 土地成交（09.12-09.18）...................................................................................-8- 图表目录 图表1：重点跟踪城市成交情况（万㎡、%）....................................................-3- 图表2：房管局商品房网签数据（万㎡、%）....................................................-4- 图表3：百城土地供应情况（万㎡、%）............................................................-5- 图表4：百城土地挂牌楼面价（元/㎡、%）.......................................................-5- 图表5：百城土地供应量（万㎡、%）...............................................................-6- 图表6：百城土地供应价（元/㎡、%）..............................................................-7- 图表7：百城土地成交建筑面积（万㎡，%）.....................................................-8- 图表8：百城土地成交楼面价及溢价率（元/㎡，%）.........................................-8- 图表9：百城土地成交量（万㎡、%）...............................................................-9- 图表10：百城土地成交价及溢价率（万㎡、%）.............................................-10- 销售回顾（09.17-09.23） 重点监测33城合计成交面积398.6万㎡，环比上周增长84.2%；2022 年累计成交12101.2万㎡，累计同比下降38.2%。其中，一线城市成交 98.1万㎡，环比上周增长59.6%，2022年累计成交2372.0万㎡，累计同比下降25.7%；二线城市成交171.0万㎡，环比上周增长94.5%，2022年累计成交6055.1万㎡，累计同比下降31.5%；三线城市成交129.5万㎡，环比上周增长93.2%，2022年累计成交3674.1万㎡，累计同比下降51.3%。 城市等级 城市 本周成交面积 环比 今年累计成交 累计同比 北京 21.3 35.7% 540.6 -26.4% 图表1：重点跟踪城市成交情况（万㎡、%） 一线城市 青岛 23.4 72.5% 1008.9 -11.7% 苏州 38.9 212.0% 692.2 -19.1% 福州 3.6 -18.0% 167.6 -56.1% 济南 27.8 111.1% 644.6 -30.3% 二线合计 171.0 94.5% 6055.1 -31.5% 三线城市 无锡 2.5 -56.7% 233.9 -47.8% 东莞 17.9 339.4% 75.4 -79.4% 惠州 3.2 50.8% 92.1 -54.8% 岳阳 0.0 - 0.0 -100.0% 韶关 1.2 -18.5% 70.1 -28.6% 江阴 4.3 134.0% 84.7 -59.9% 佛山 16.8 72.7% 558.8 -34.9% 温州 29.9 147.1% 429.7 -37.1% 金华 3.0 6.9% 133.6 -34.9% 泉州 0.0 -87.4% 26.4 -62.3% 赣州 0.0 -100.0% 335.0 -48.2% 常州 0.0 - 43.3 -77.6% 淮安 0.0 - 67.1 -82.0% 连云港 20.9 319.4% 324.3 -48.0% 绍兴 4.1 155.3% 68.1 -56.4% 泰州 0.0 - 1.4 -98.7% 镇江 7.2 32.2% 355.3 -26.1% 江门 3.5 80.8% 109.5 -3.9% 莆田 1.3 -6.3% 47.7 -67.7% 泰安 2.2 -9.4% 117.8 -37.8% 芜湖 2.1 64.4% 202.3 -61.4% 三线合计 129.5 93.2% 3674.1 -51.3% 33城合计 398.6 84.2% 12101.2 -38.2% 二线城市 上海48.883.3%975.6-19.4% 广州 17.8 52.7% 593.2 -32.8% 深圳 10.1 36.1% 262.7 -27.7% 一线合计 98.1 59.6% 2372.0 -25.7% 杭州 12.5 57.9% 579.9 -37.1% 南京 10.6 43.7% 644.7 -33.7% 武汉 25.3 62.8% 937.0 -49.6% 成都28.8114.4%1380.2-22.8% 来源：Wind、中泰证券研究所 图表2：房管局商品房网签数据（万㎡、%） 800.0 700.0 600.0 500.0 683.5 33城整体 356.2 343.6 398.6 100% 50% 0% 33城整体 400.0 320.4312.0326.4 323.0 286.8304.6 300.0 200.0 100.0 - 250.4 247.1 216.4 -50% -100% 一线城市 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 环比 07/0107/0807/1507/2207/2908/0508/1208/1908/2609/0209/0909/1609/23环比 140.0 120.0 100.080.060.040.020.0 - 121.1 72.870.0 81.8 一线城市 70.072.9 57.8 69.676.973.4 78.1 61.5 98.1 07/0107/0807/1507/2207/2908/0508/1208/1908/2609/0209/0909/1609/23 400.0 350.0 300.0 250.0 341.4 二线城市 二线城市 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 环比 192.7 200.0 158.0162.3162.1 168.1 1