济南土拍零距离（17／22）：四拍热度略升，城投仍为拿地主力

2022年12月31日 济南土拍零距离（17/22）：四拍热度略升，城投仍为拿地主力 固定收益主题报告 证券研究报告 12月29日，济南完成2022年四轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 济南本轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例在20%-35%之间；济南本轮土拍共7宗地单独出让，占比25.6%，其余20宗被分为6个组团出让。 拿地中，多数地块溢价率限制仍为15%，市中区小梁庄项目113号地块最高限价为挂牌起始价；地价触顶后仍通过“竞建筑品质和建设进度”确定竞得人。拿地后规则基本不变。 济南本轮广义流拍率延续较低水平，平均溢价率小幅提升，土拍热度略升。济南2022年四轮土拍合计推地21宗，供地数量较 今年第三轮的28宗有所减少；无地块流拍或撤销，广义流拍率延 续较低水平；成交21宗，成交金额66.8亿，平均溢价率为2.1%，较今年前三轮的不足2.0%小幅提升，土拍热度略升。横向对比，在已完成四轮土拍的17城中，济南广义流拍率为17城最低水平，平均溢价率低于17城平均水平2.3%。从区位来看，主城四区合计推地9宗，占比42.9%，市中区、历下区、槐荫区、天桥区分别供地4宗、3宗、1宗、1宗；济阳区供地12宗，为本轮供地主力。热门地块竞争激烈，历下区科技城片区组团地价触顶，进入竞建筑品质和建设进度环节，最终以“三星级绿色建筑+达到建筑单体地上总层数的百分之六十后办理商品住宅预售许可手续”成交，该组团由3宗纯宅地构成，靠近CBD片区，周边配套成熟，交通便捷。共18宗地块底价成交，主要集中于市中区和济阳区。济南楼市持续低迷，2022年3月以来济南商品房销售面积累计同比持续为负，截至2022年10月，商品房销售面积累计同比降至 -24.5%，房企参拍仍较谨慎。 池光胜分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 gaowj@essence.com.cn 相关报告2022年度转债记忆——图 2022-12-30 说转债系列一2023年产业债到期压力知 2022-12-29 多少？金融资源盘点与省内城投支 2022-12-28 持（14）：陕西篇2023年利率债供给怎么 2022-12-26 看？天津土拍零距离（12/22）： 2022-12-24 四拍热度略升，当地民企参与度提升 城投仍为拿地主力，国企拿地占比有所提升。国企全口径拿地金额20.0亿，拿地金额占比29.9%，较今年第三轮的16.7%有所提升。主流国企保利置业20.0亿拍得科技城片区组团3宗地。民企拿地占比降低，全口径拿地金额0.3亿，拿地金额占比0.5%，较今年第三轮的6.4%进一步下降。仅当地民营房企弘力置业0.3 亿拍得1宗地。未见主流民企拿地。国企拿地占比提升下，城投拿地占比有所下降，但仍为本轮土拍拿地主力，全口径拿地金额 46.5亿，拿地金额占比69.6%，较今年第三轮的86.4%有所下降。济南城投集团28.2亿拍得3宗地，济南先行投资集团17.2亿拍得济阳区3个组团地块（共11宗），天桥财金投资等也均有拿地。 风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 固定收益主题报告 内容目录 1.土拍规则基本不变3 2.土拍热度略升，底价成交为主3 3.城投仍为拿地主力，国企拿地占比有所提升6 图表目录 图1.济南2022年四轮土拍基本情况（宗，亿）3 图2.广义流拍率延续较低水平，平均溢价率小幅提升（%）3 图3.济南广义流拍率为17城最低水平（%）4 图4.济南平均溢价率低于17城平均水平（%）4 图5.2022年3月以来济南商品房销售面积累计同比持续为负（%）5 图6.城投仍为拿地主力，国企拿地占比有所提升（%）6 表1：济南本轮土拍规则基本不变3 表2：济南2022年四轮土拍明细（元/方，万元，平方米）5 12月29日，济南完成2022年四轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.土拍规则基本不变 济南本轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例在20%-35%之间；济南本轮土拍共7宗地单独出让，占比25.6%，其余20宗被分为6个组团出让。拿地中，多数地块溢价率限制仍为15%，市中区小梁庄项目113号地块最高限价为挂牌起始价；地价触顶后仍通过“竞建筑品质和建设进度”确定竞得人。拿地后规则基本不变。 表1：济南本轮土拍规则基本不变 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限价 达到限价后竞拍规则 房价要求 其他要求 22年首轮限马甲；严控购地资金 来源 限马甲；严控购地资金 22年二轮来源；仅济阳区不允许联合竞买 20%-100% 15%竞建筑品质和建设进度 延长土地金缴纳期限 除高新区2宗地块 外，其余地块土地金均须在2022年 -12月25日前付清 22年三轮限马甲；严控购地资金 来源；试行预公告出让 22年四轮限马甲；严控购地资金 来源 20%-30% - 20%-35% 资料来源：济南政府官网，安信证券研究中心 2.土拍热度略升，底价成交为主 济南本轮广义流拍率延续较低水平，平均溢价率小幅提升，土拍热度略升。济南2022年四轮土拍合计推地211宗，供地数量较今年第三轮的28宗有所减少；无地块流拍或撤销，广义流拍率延续较低水平；成交21宗，成交金额66.8亿，平均溢价率为2.1%，较今年前三轮的不足2.0%小幅提升，土拍热度略升。横向对比，在已完成四轮土拍的17城中，济南广义流拍率为17城最低水平，平均溢价率低于17城平均水平2.3%。 图1.济南2022年四轮土拍基本情况（宗，亿）图2.广义流拍率延续较低水平，平均溢价率小幅提升（%） 2021年首轮2021年二轮 2022年二轮2022年三轮 2021年三轮 2022年四轮 2022年首轮 成交数流拍数终止/延期成交金额（右） 120 100 80 60 40 20 0 2021年首轮2021年三轮2022年二轮2022年四轮 300 250 200 150 100 50 0 50% 40% 30% 20% 10% 0% 流拍率广义流拍率平均溢价率 资料来源：济南政府官网，安信证券研究中心资料来源：济南政府官网，安信证券研究中心 1济南本轮土拍共推地27宗，其中12宗涉宅类地块，9宗商服地块、6宗非涉宅类地块（医疗卫生用地、交通服务场站用地、服务设施用地、文化设施用地），该6宗地不纳入统计。 图3.济南广义流拍率为17城最低水平（%）图4.济南平均溢价率低于17城平均水平（%） 25% 20% 15% 10% 5% 0% 广义流拍率 17 合广城肥州平 均 深武苏圳汉州 福成北杭南州都京州京 上无青 海锡岛 天厦长济津门沙南 平均溢价率 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 17 0% 北深杭厦上合济长天成青武无苏南福广城京圳州门海肥南沙津都岛汉锡州京州州平 均 资料来源：济南政府官网，安信证券研究中心资料来源：济南政府官网，安信证券研究中心 板块冷热分化。济南本轮土拍地块区位一般，主城四区2合计推地9宗，占比42.9%，市中区、历下区、槐荫区、天桥区分别供地4宗、3宗、1宗、1宗；济阳区供地12宗，为本轮供地主力。热门地块竞争激烈，历下区科技城片区组团地价触顶，进入竞建筑品质和建设进度环节，最终以“三星级绿色建筑+达到建筑单体地上总层数的百分之六十后办理商品住宅预售许可手续”成交，该组团由3宗纯宅地构成，靠近CBD片区，周边配套成熟，交通便捷。共18宗地块底价成交，主要集中于市中区和济阳区。济南楼市持续低迷，2022年3月以来济 南商品房销售面积累计同比持续为负，截至2022年10月，商品房销售面积累计同比降至 -24.5%，房企参拍仍较谨慎。 2主城区：槐荫区、历下区、天桥区、市中区 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面价 成交楼面价 溢价率 成交价格 竞得单位 历下区2022TDGP02R0110触顶竞建筑品质8555.0 9829.7 14.9% 148154 保利置业 历下区2022TDGP02R0111触顶竞建筑品质8641.7 9929.5 14.9% 35640 保利置业 历下区2022TDGP02R0112触顶竞建筑品质3398.3 3904.7 14.9% 16025 保利置业 市中区 2022TDGP03R0113 底价成交 9674.7 9674.7 0.0% 260000 济南城投集团 市中区 2022TDGP03C0114 底价成交 11320.8 11320.8 0.0% 1344 济南城发集团&市中城投集团 市中区 2022TDGP03C0115 底价成交 10628.8 10628.8 0.0% 1545 济南城发集团&市中城投集团 市中区 2022TDGP03C0116 底价成交 4291.8 4291.8 0.0% 17194 济南城投集团 槐荫区 2022TDGP04C0117 底价成交 1623.8 1623.8 0.0% 4792 济南城投集团 天桥区 2022TDGP05C0119 底价成交 1161.4 1161.4 0.0% 8414 天桥财金投资 济阳区 2022TDGPQBC0007 底价成交 933.6 933.6 0.0% 28550 济南先行投资集团 济阳区 2022TDGPQBR0008 底价成交 3752.4 3752.4 0.0% 13820 济南先行投资集团 济阳区 2022TDGPQBR0009 底价成交 2850.5 2850.5 0.0% 20930 济南先行投资集团 济阳区 2022TDGPQBC0011 底价成交 933.6 933.6 0.0% 21120 济南先行投资集团 济阳区 2022TDGPQBC0012 底价成交 933.6 933.6 0.0% 12770 济南先行投资集团 济阳区 2022TDGPQBR0013 底价成交 2850.1 2850.1 0.0% 9830 济南先行投资集团 济阳区 2022TDGPQBR0014 底价成交 2853.0 2853.0 0.0% 7900 济南先行投资集团 济阳区 2022TDGPQBR0015 底价成交 2851.1 2851.1 0.0% 12290 济南先行投资集团 济阳区 2022TDGPQBR0016 底价成交 2850.1 2850.1 0.0% 11960 济南先行投资集团 济阳区 2022TDGPQBR0019 底价成交 4364.4 4364.4 0.0% 16990 济南先行投资集团 济阳区 2022TDGPQBR0020 底价成交 4365.7 4365.7 0.0% 15940 济南先行投资集团 济阳区 2022TDGPQBC0021 底价成交 988.8 988.8 0.0% 3150 弘力置业 表2：济南2022年四轮土拍明细（元/方，万元，平方米） 和建设进度和建设进度和建设进度 资料来源：济南政府官网，安信证券研究中心 图5.2022年3月以来济南商品房销售面积累计同比持续为负（%） 济南:新建商品住宅价格指数:环比济南:二手住宅价格指数:环比 济南:商品房销售面积:住宅:累计同比(右) 2.0% 1.5% 90.0% 70.0% 1.0% 0.5% 0.0% -0.5% 50.0% 30.0% 10.0% -10.0% -30.0% -1.0% 2021/12021/42021/72021/102022/12022/42022/72022/10 -50.0% 资料来源：济南政府官网，安信证券研究中心 3.城投仍为拿地主力，国企拿地占比有所提升 济南本轮土拍国企拿地占比有所提升，全口径拿地金额20.0亿，拿地金额占比29.9%，较今年第三轮的16.7%有所提升。主流国企保利置业20.0亿拍得科技城片区组团3