厦门土拍零距离（15／22）：四拍热度一般，国企仍为拿地主力

2022年12月31日 厦门土拍零距离（15/22）：四拍热度一般，国企仍为拿地主力 固定收益主题报告 证券研究报告 12月20日，厦门完成2022年四轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 厦门本轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例仍为20%。拿地中，地块溢价率限制为11%-15%，地价触顶后直接进入摇号环节。拿地后，岛内2宗地要求定配建，配建率均低于10%，与第三轮大致持平。 厦门本轮土拍广义流拍率有所改善，平均溢价率虽小幅提升，但仍处较低水平，土拍热度一般。厦门2022年四轮土拍合计推地4宗，供地数量较今年前三轮的10宗、10宗、6宗进一步下降；无地块流拍或撤销，供地数量较少下，广义流拍率较今年第三轮的16.7%有所改善；成交4宗，成交金额80.4亿，平均溢价率4.3%，较今年二、三轮的2.6%、0.1%小幅提升，但仍低于今年首轮的6.2%，土拍热度一般。横向对比来看，在已完成四轮土拍的15 城中，厦门广义流拍率为15城最低水平，平均溢价率高于15城平均水平2.7%。从区位来看，厦门本轮土拍地块区位较好，岛内合计供地3宗，占比75%，高于今年前三轮的50.0%、30.0%、33.3%，其中湖里区供地2宗，思明区供地1宗；岛外同安区供地1宗。岛内地块整体热度较高，思明区联谊地块地价触顶，进入摇号环节，该宗地块位于核心区域、周边配套成熟、交通便捷、教育资源丰富；湖里区五缘湾地块溢价成交，湖里区县后片区地块因起拍金额较高等原因底价成交。岛外地块热度不高，同安区祥平片区地块虽周边配套完善，但是因地理位置相对较偏等原因底价成交。 池光胜分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 gaowj@essence.com.cn 相关报告2022年度转债记忆——图 2022-12-30 说转债系列一2023年产业债到期压力知 2022-12-29 多少？金融资源盘点与省内城投支 2022-12-28 持（14）：陕西篇2023年利率债供给怎么 2022-12-26 看？天津土拍零距离（12/22）： 2022-12-24 四拍热度略升，当地民企参与度提升 国企仍为拿地主力，民企拿地意愿有所提升。国企全口径拿地金额52.7亿，拿地金额占比65.5%，较今年第三轮的100.0%有所下降。主流国企积极拿地，中交地产、华润置地分别以39.6亿、 13.1亿各拍得1宗地。民企拿地意愿有所提升，民企全口径拿地金额21.0亿，拿地金额占比26.1%，拿地占比较今年第三轮有所提升，弘富智悦地产21.0亿拍得1宗地，未见主流民企拿地。城投拿地占比仍较低，仅厦门安居控股集团拿地6.7亿，拿地金额占比8.3%。 风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 固定收益主题报告 内容目录 1.本轮土拍规则基本不变3 2.土拍热度一般，板块冷热分化3 3.国企仍为拿地主力，民企拿地意愿有所提升4 图表目录 图1.厦门2022年四轮土拍基本情况（宗，亿）3 图2.广义流拍率有所改善，平均溢价率小幅提升（%）3 图3.厦门广义流拍率为15城最低水平（%）4 图4.厦门平均溢价率高于15城平均水平（%）4 图5.国企仍为拿地主力，民企拿地意愿有所提升（%）5 表1：本轮土拍规则基本不变3 表2：厦门2022年四轮土拍明细（元/方，万元）4 固定收益主题报告 12月20日，厦门完成2022年四轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.本轮土拍规则基本不变 厦门本轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例仍为20%。拿地中，地块溢价率限制为11%-15%，地价触顶后直接进入摇号环节。拿地后，岛内2宗地要求定配建，配建率均低于10%，与第三轮大致持平。 表1：本轮土拍规则基本不变 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限价 达到限价后 竞拍规则 房价要求 其他要求 22年首轮 22年二轮 22年三轮 限马甲；严控购地资金来源 20% 13%-15% 12%-15% 摇号限售价 定品质；4宗地需定配建 定品质；2宗地需定配建 22年四轮11%-15% 资料来源：青岛政府官网，安信证券研究中心 2.土拍热度一般，板块冷热分化 厦门本轮土拍广义流拍率有所改善，平均溢价率虽小幅提升，但仍处较低水平，土拍热度一般。厦门2022年四轮土拍合计推地4宗，供地数量较今年前三轮的10宗、10宗、6宗进一步下降；无地块流拍或撤销，供地数量较少下，广义流拍率较今年第三轮的16.7%有所改善；成交4宗，成交金额80.4亿，平均溢价率4.3%，较今年二、三轮的2.6%、0.1%小幅提升，但仍低于今年首轮的6.2%，土拍热度一般。横向对比来看，在已完成四轮土拍的15城中，厦门广义流拍率为15城最低水平，平均溢价率高于15城平均水平2.7%。 图1.厦门2022年四轮土拍基本情况（宗，亿）图2.广义流拍率有所改善，平均溢价率小幅提升（%） 2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮 成交数流拍数终止/延期成交金额（右） 16 14 12 10 8 6 4 2 2022 2022 2022 2022 2021 2021 2021 0 400 350 300 250 200 150 100 50 0 60% 2022年二轮2022年三轮2022年四轮 50% 40% 30% 20% 10% 年年年年年年年首二三首二三四轮轮轮轮轮轮轮 0% 流拍率 广义流拍率 平均溢价率 资料来源：厦门政府官网，安信证券研究中心资料来源：厦门政府官网，安信证券研究中心 图3.厦门广义流拍率为15城最低水平（%）图4.厦门平均溢价率高于15城平均水平（%） 25% 20% 15% 10% 5% 0% 广义流拍率 平均溢价率 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 15 0% 15 合广城肥州平 均 深武苏福圳汉州州 成北杭都京州 南上无厦天青京海锡门津岛 北深成杭城京圳都州平 均 厦上合门海肥 天青武津岛汉 无苏南福广锡州京州州 资料来源：厦门政府官网，安信证券研究中心资料来源：厦门政府官网，安信证券研究中心 板块冷热分化。整体来看，厦门本轮土拍地块区位较好，岛内1合计供地3宗，占比75%，高于今年前三轮的50.0%、30.0%、33.3%，其中湖里区供地2宗，思明区供地1宗；岛外同安 区供地1宗。岛内地块整体热度较高，思明区联谊地块地价触顶，进入摇号环节，该宗地块位于核心区域、周边配套成熟、交通便捷、教育资源丰富；湖里区五缘湾地块溢价成交，湖里区县后片区地块因起拍金额较高等原因底价成交。岛外地块热度不高，同安区祥平片区地块虽周边配套完善，但是因地理位置相对较偏等原因底价成交。 表2：厦门2022年四轮土拍明细（元/方，万元） 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面价 成交楼面价 溢价率 成交价格 拿地企业 思明区 2022P13 触顶摇号 45000.0 50384.6 11.0% 131000.0 华润置地 湖里区 2022P20 溢价成交 45000.0 47890.5 6.1% 210000.0 弘富智悦地产 湖里区 2022P21 底价成交 44800.0 45000.0 0.0% 396000.0 中交地产 同安区 T2022P07 底价成交 15000.0 15227.3 0.0% 67000.0 厦门安居控股集团 资料来源：厦门政府官网，安信证券研究中心 3.国企仍为拿地主力，民企拿地意愿有所提升 厦门本轮土拍国企仍是拿地主力，国企全口径拿地金额52.7亿，拿地金额占比65.5%，较今年第三轮的100.0%有所下降。主流国企积极拿地，中交地产、华润置地分别以39.6亿、13.1亿各拍得1宗地。 民企拿地意愿有所提升，民企全口径拿地金额21.0亿，拿地金额占比26.1%，拿地占比较今年第三轮有所提升，弘富智悦地产21.0亿拍得1宗地，未见主流民企拿地。城投拿地占比仍较低，仅厦门安居控股集团拿地6.7亿，拿地金额占比8.3%。 1岛内：思明区、湖里区；岛外：集美区、海沧区、翔安区、同安区 图5.国企仍为拿地主力，民企拿地意愿有所提升（%） 120% 2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮 2022年二轮2022年三轮2022年四轮 100% 80% 60% 40% 20% 0% 城投拿地金额 民企拿地金额 国企拿地金额 资料来源：厦门政府官网，安信证券研究中心 本报告署名分析师声明，本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，勤勉尽责、诚实守信。本人对本报告的内容和观点负责，保证信息来源合法合规、研究方法专业审慎、研究观点独立公正、分析结论具有合理依据，特此声明。 本公司具备证券投资咨询业务资格的说明 安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）经中国证券监督管理委员会核准，取得证券投资咨询业务许可。本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务。发布证券研究报告，是证券投资咨询业务的一种基本形式，本公司可以对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向本公司的客户发布。 本报告仅供安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因为任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但本公司不保证该等信息及资料的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映本公司于本报告发布当日的判断，本报告中的证券或投资标的价格、价值及投资带来的收入可能会波动。在不同时期，本公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，本公司将随时补充、更新和修订有关信息及资料，但不保证及时公开发布。同时，本公司有权对本报告所含信息在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准，如有需要，客户可以向本公司投资顾问进一步咨询。 在法律许可的情况下，本公司及所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务，提请客户充分注意。客户不应将本报告为作出其投资决策的惟一参考因素，亦不应认为本报告可以取代客户自身的投资判断与决策。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议，无论是否已经明示或暗示，本报告不能作为道义的、责任的和法律的依据或者凭证。在任何情况下，本公司亦不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告版权仅为本公司所有，未经事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表、转发或引用本报告的任何部分。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“安信证券股份有限公司研究中心”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 本报告的估值结果和分析结论是基于所预定的假设，并采用适当的估值方法和模型得出的，由于假设、估值方法和模型均存在一定的局限性，估值结果和分析结论也存在局限性，请谨慎使用。 安信证券股份有限公司对本声明条款具有惟一修改权和最终解释权。 安信证券研究中心 深圳市 地址：深圳市福田区福田街道福华一路19号安信金融大厦33楼邮编：518026 上海市 地址：上海市虹口区东大名路638号国投大厦3层邮编：200080 北京市 地址：北京市西城区阜成门北大街2号楼国投金融大厦15层邮编：10