杭州土拍零距离（6/22）：四拍热度略升，当地民企积极拿地

2022年12月03日 杭州土拍零距离（6/22）：四拍热度略升，当地民企积极拿地 固定收益主题报告 证券研究报告 11月29日，杭州完成2022年四轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 杭州本轮土拍调整竞拍规则，地价触顶后竞拍规则由“线下一次性报价”调整为“摇号”。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源等规则，保证金比例仍维持20%不变。拿地中，地块溢价率 “线下一次性报价”调整为“摇号”。拿地后规则基本不变。 相关报告金融资源盘点与省内城投支 2022-12-01 持（11）：重庆篇 杭州本轮土拍广义流拍率延续低位，平均溢价率小幅上升，土 疫情扰动叠加需求不足，PMI 2022-11-30 拍热度有所回升。杭州2022年第四轮土拍合计推地8宗，供地数量较今年前三轮的58宗、45宗、19宗大幅减少；无地块流拍或 加速回落——11月PMI点评解码钢铁行业（四）：产业链 2022-11-29 撤销，广义流拍率持续维持较低水平；成交8宗，成交金额98.9 全解之废钢 亿，平均溢价率5.7%，较今年第三轮的5.2%小幅提升，土拍热度 地产放松政策：两个质变与 2022-11-28 有所回升。横向对比来看，在已完成四轮土拍的6城中，杭州广 三个方面 义流拍率为6城最低水平，平均溢价率高于6城平均水平3.6%。 政策发力，地产链转债知多 2022-11-27 从区位来看，杭州本轮土拍主城四区供地1宗（上城区），萧山 少——可转债市场周报（7） 区、富阳区分别供地4宗、3宗，主城区地块虽仅占12.5%，但部分非主城区地块区位较核心，整体地块质量尚可。热门地块竞争较为激烈，3宗地地价触顶进入摇号环节，主要集中在上城区钱二、富阳区银湖、萧山区钱江世纪城较热门板块，交通便捷，周边配套成熟；萧山区钱江世纪城94号地块高溢价成交；共有4宗地因地理位置相对较偏、周边库存量较高等原因底价成交，房企拿地仍较谨慎。 限制由前三轮的10%提升至12%，地价触顶后竞拍规则由原来的 池光胜分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 gaowj@essence.com.cn 杭州本轮土拍地块均被当地民企拍得，为本轮土拍拿地主力。全口径拿地金额98.9亿，拿地金额占比100%，较前三轮的46.3%、69.5%、28.7%大幅提升。滨江集团36.6亿拍得2宗地，为本轮土拍拿地金额最大的房企，建杭控股集团、中天美好集团分别拿地 27.5亿、15.8亿，富阳百合地产、东虹地产等均有拿地。 风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 固定收益主题报告 内容目录 1.调整地价触顶后竞拍规则3 2.土拍热度略有回升，板块分化延续3 3.当地民企为本轮土拍拿地主力4 图表目录 图1.杭州2022年四轮土拍基本情况（宗，亿）3 图2.平均溢价率小幅回升（%）3 图3.杭州2022年四轮土拍基本情况（宗，亿）4 图4.杭州平均溢价率高于6城平均水平（%）4 图5.当地民企为本轮土拍拿地主力（%）5 表1：杭州本轮土拍调整竞拍规则3 表2：杭州2022年四轮土拍明细（元/方，万元）4 11月29日，杭州完成2022年四轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.调整地价触顶后竞拍规则 杭州本轮土拍调整竞拍规则，地价触顶后竞拍规则由“线下一次性报价”调整为“摇号”。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源等规则，保证金比例仍维持20%不变。拿地中，地块 溢价率限制由前三轮的10%提升至12%，地价触顶后竞拍规则由原来的“线下一次性报价”调整为“摇号”。拿地后规则基本不变。 表1：杭州本轮土拍调整竞拍规则 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限价 达到限价后竞拍规 则 房价要求 其他要求 22年首轮 22年二轮 22年三轮 限马甲、严控购地资 金来源20% 10%线下一次性报价 限毛坯、限 装修- 22年四轮12%摇号 资料来源：杭州政府官网，安信证券研究中心 2.土拍热度略有回升，板块分化延续 杭州本轮土拍广义流拍率延续低位，平均溢价率小幅上升，土拍热度有所回升。杭州2022年第四轮土拍合计推地8宗，供地数量较今年前三轮的58宗、45宗、19宗大幅减少；无地块流拍或撤销，广义流拍率持续维持较低水平；成交8宗，成交金额98.9亿，平均溢价率5.7%， 较今年第三轮的5.2%小幅提升，土拍热度有所回升。横向对比来看，在已完成四轮土拍的6 城中，杭州广义流拍率为6城最低水平，平均溢价率高于6城平均水平3.6%。 图1.杭州2022年四轮土拍基本情况（宗，亿）图2.平均溢价率小幅回升（%） 2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮 成交数流拍数终止/延期成交金额（右） 701,400 601,200 501,000 40800 30600 20400 10200 2022 2022 2022 2022 2021 2021 2021 00 60% 2022年二轮2022年三轮2022年四轮 50% 40% 30% 20% 10% 年年年 首二三 轮轮轮 年年年年 首二三四 轮轮轮轮 0% 流拍率 广义流拍率 平均溢价率 资料来源：杭州政府官网，安信证券研究中心资料来源：杭州政府官网，安信证券研究中心 图3.杭州2022年四轮土拍基本情况（宗，亿）图4.杭州平均溢价率高于6城平均水平（%） 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 6 0% 城深 平圳 均 广义流拍率 苏无南杭北 州锡京州京 平均溢价率 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 6 北 深 杭 0% 京 圳 州 城无苏南 平锡州京 均 资料来源：杭州政府官网，安信证券研究中心资料来源：杭州政府官网，安信证券研究中心 板块延续冷热分化。整体来看，杭州本轮土拍主城四区1供地1宗（上城区），萧山区、富阳区分别供地4宗、3宗，主城区地块虽仅占12.5%，但部分非主城区地块区位较核心，整体地块质量尚可。热门地块竞争较为激烈，3宗地地价触顶进入摇号环节，主要集中在上城区钱 二、富阳区银湖、萧山区钱江世纪城较热门板块，交通便捷，周边配套成熟；萧山区钱江世纪城94号地块高溢价成交；共有4宗地因地理位置相对较偏、周边库存量较高等原因底价成交，房企拿地仍较谨慎。 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面价 成交楼面价 溢价率 成交价格 拿地企业 上城区 杭政储出[2022]89号 摇号 40104.0 44833.6 11.8% 274905 建杭控股集团 富阳区 杭政储出[2022]95号 摇号 11002.8 12297.2 11.8% 57000.0 富阳山水置业 萧山区 杭政储出[2022]91号 摇号 28000.0 31163.6 11.3% 157613 中天美好集团 萧山区 杭政储出[2022]94号 溢价成交 28000.0 31010.8 10.8% 267791 滨江集团 富阳区 杭政储出[2022]90号 底价成交 9124.4 9124.4 0.0% 79000 富阳百合地产 富阳区 杭政储出[2022]92号 底价成交 4860.9 4860.9 0.0% 29660 东虹地产 萧山区 杭政储出[2022]93号 底价成交 4000.0 4000.0 0.0% 25441 新世界地产集团 萧山区 杭政储出[2022]96号 底价成交 24000.1 24000.1 0.0% 98014 滨江集团 表2：杭州2022年四轮土拍明细（元/方，万元） 资料来源：杭州政府官网，安信证券研究中心 3.当地民企为本轮土拍拿地主力 杭州本轮土拍地块均被当地民企拍得，为本轮土拍拿地主力。全口径拿地金额98.9亿，拿地金额占比100%，较前三轮的46.3%、69.5%、28.7%大幅提升。滨江集团36.6亿拍得2宗地，为本轮土拍拿地金额最大的房企，建杭控股集团、中天美好集团分别拿地27.5亿、15.8亿，富阳百合地产、东虹地产等均有拿地。 1主城四区：上城区、拱墅区、西湖区、滨江区 图5.当地民企为本轮土拍拿地主力（%） 120% 2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮 2022年二轮2022年三轮2022年四轮 100% 80% 60% 40% 20% 0% 城投拿地金额民企拿地金额国企拿地金额 资料来源：杭州政府官网，安信证券研究中心 分析师声明 本报告署名分析师声明，本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，勤勉尽责、诚实守信。本人对本报告的内容和观点负责，保证信息来源合法合规、研究方法专业审慎、研究观点独立公正、分析结论具有合理依据，特此声明。 本公司具备证券投资咨询业务资格的说明 安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）经中国证券监督管理委员会核准，取得证券投资咨询业务许可。本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务。发布证券研究报告，是证券投资咨询业务的一种基本形式，本公司可以对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向本公司的客户发布。 免责声明 本报告仅供安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因为任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但本公司不保证该等信息及资料的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映本公司于本报告发布当日的判断，本报告中的证券或投资标的价格、价值及投资带来的收入可能会波动。在不同时期，本公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，本公司将随时补充、更新和修订有关信息及资料，但不保证及时公开发布。同时，本公司有权对本报告所含信息在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准，如有需要，客户可以向本公司投资顾问进一步咨询。 在法律许可的情况下，本公司及所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务，提请客户充分注意。客户不应将本报告为作出其投资决策的惟一参考因素，亦不应认为本报告可以取代客户自身的投资判断与决策。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议，无论是否已经明示或暗示，本报告不能作为道义的、责任的和法律的依据或者凭证。在任何情况下，本公司亦不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告版权仅为本公司所有，未经事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表、转发或引用本报告的任何部分。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“安信证券股份有限公司研究中心”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 本报告的估值结果和分析结论是基于所预定的假设，并采用适当的估值方法和模型得出的，由于假设、估值方法和模型均存在一定的局限性，估值结果和分析结论也存在局限性，请谨慎使用。 安信证券股份有限公司对本声明条款具有惟一修改权和最终解释权。 安信证券研究中心 深圳市 地址：深圳市福田区福田街道福华一路19号安信金融大厦33楼邮编：518026 上海市 地址：上海市虹口区东大名路638号国投大厦3层邮编：200080 北京市 地址：北京市西城区阜成门北大街2号楼国投金融大厦15层邮编：100034