青岛土拍零距离：四拍热度不高，城投仍为拿地主力

2022年12月24日 青岛土拍零距离（13/22）：四拍热度不高，城投仍为拿地主力 固定收益主题报告 证券研究报告 12月20日，青岛完成2022年四轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 青岛本轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源等规则，黄岛区、城阳区、李沧区部分地块不允许联合竞买，个别地块不允许单独竞买；保证金比例为100%的地块占比由今年第三轮的54.5%升至70.0%。拿地中、拿地后规则基本不变。 青岛本轮土拍广义流拍率虽有所改善，但平均溢价率仍处较低水平、超九成地块底价成交，土拍热度不高。青岛2022年四轮 土拍合计推地40宗，推地数量较今年前三轮的16宗、27宗、33宗有所增加；无地块撤销或流拍，广义流拍率较第三轮的9.1%明显改善；成交40宗，成交金额141.7亿，平均溢价率0.8%，与 第三轮的0.5%基本持平，仍延续较低水平，超九成地块底价成交，土拍热度不高。横向对比，青岛广义流拍率为13城最低水平，平均溢价率低于13城平均水平2.1%。从区位来看，本轮土拍地块质量较上轮有所下降，主城区共推地4宗，占比10.0%，较上轮 的42.4%大幅下降；黄岛区、城阳区、即墨区、崂山区分别供地20宗、12宗、2宗、2宗。本轮土拍冷热分化明显，热门地块竞争激烈，崂山区张村河4号、9号地块地价触顶后进入线下竞品质环节，2宗地块均位于张村河南岸城市更新建设重点板块，周边配套成熟、交通便捷；李沧区惠水路地块低溢价成交，该宗地块临近地铁沿线，且板块内教育、商业资源丰富；共37宗地块底价成交。青岛楼市仍未回暖，2022年以来青岛商品房销售面积累计同比持续为负，房企拿地仍较谨慎。 城投仍为拿地主力，国企拿地意愿有所增强，国企全口径拿地金额45.5亿，拿地金额占比32.1%，较今年第三轮的20.5%有所 提升。主流国企华润置地14.1亿拍得1宗地；海信地产、山东港口分别拿地18.0亿、6.8亿，青岛轨交、蓝谷投发等也均有拿地。民企拿地占比降低，全口径拿地46.9亿，拿地金额占比33.1%， 较今年第三轮的38.9%小幅下降。以当地小型民企为主，新通泰工程与海控集团联合体13.7亿拍得1宗地，锦麟置业、天一人和 东胜置业、青州吉盛置业分别拿地5.8亿、4.4亿、4.0亿，城建泰都置业、瑞源房产等房企也均有参与，未见主流民企拿地。国企拿地占比提升下，城投拿地占比有所下降，但仍为本轮土拍拿 地主力。全口径拿地金额79.5亿，拿地金额占比56.1%，较今年第三轮的67.8%有所下降。海控集团19.0亿拍得4宗地，为本轮拿地金额最大企业；城阳开投、城发集团、红投控股集团、城阳市政分别拿地12.0亿、11.8亿、9.5亿、6.8亿，青岛海洋集团、黄发集团等也均有参与。 池光胜分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 相关报告国央企价值回归的思考与转 2022-12-23 债投资线索——主题看转债系列（二）金融资源盘点与省内城投支 2022-12-22 持（13）：江苏篇解码煤炭企业（五）：山东 2022-12-21 能源集团有限公司2022年煤炭债市场回顾：一 2022-12-19 条主线、四个阶段与四个特点广义基金大幅减持，商业银 2022-12-18 行全面增持——11月托管数据点评 gaowj@essence.com.cn 风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 内容目录 1.本轮土拍规则基本不变3 2.土拍热度不高，板块冷热分化3 3.城投仍为拿地主力，国企拿地意愿有所增强5 图表目录 图1.青岛2022年四轮土拍基本情况（宗，亿）3 图2.广义流拍率有所改善，平均溢价率仍保持低位（%）3 图3.青岛广义流拍率为13城最低水平（%）4 图4.青岛平均溢价率低于13城平均水平（%）4 图5.2022年以来青岛商品住宅销售面积持续负增长（%）5 图6.城投仍为拿地主力，国企拿地意愿有所增强（%）6 表1：本轮土拍规则基本不变3 表2：青岛2022年四轮土拍明细（元/方，万元，平方米）4 12月20日，青岛完成2022年四轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.本轮土拍规则基本不变 青岛本轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源等规则，黄岛区、城阳区、李沧区部分地块不允许联合竞买，个别地块不允许单独竞买；保证金比例为100%的地块占比由今年第三轮的54.5%升至70.0%。拿地中、拿地后规则基本不变。 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限价 达到限价后竞拍规则 房价要求 其他要求 表1：本轮土拍规则基本不变 22年首轮限马甲；严控购地 部分20%、部分50%、部分100% 22年二轮 资金来源，多宗地 100%，个别20% 不允许联合购买 22年三轮 限马甲；严控购地 15%竞品质+摇号-- 22年四轮 资金来源，多宗地不允许联合购买，个别地块不允许单独竞买 部分20%、部分 50%、部分100% 资料来源：青岛政府官网，安信证券研究中心 2.土拍热度不高，板块冷热分化 青岛本轮土拍广义流拍率虽有所改善，但平均溢价率仍处较低水平、超九成地块底价成交，土拍热度不高。青岛2022年四轮土拍合计推地40宗，推地数量较今年前三轮的16宗、27宗、33宗有所增加；无地块撤销或流拍，广义流拍率较第三轮的9.1%明显改善；成交40宗， 成交金额141.7亿，平均溢价率0.8%，与第三轮的0.5%基本持平，仍延续较低水平，超九成地块底价成交，土拍热度不高。横向对比，青岛广义流拍率为13城最低水平，平均溢价率低于13城平均水平2.1%。 2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮 2022年二轮2022年三轮2022年四轮 图1.青岛2022年四轮土拍基本情况（宗，亿）图2.广义流拍率有所改善，平均溢价率仍保持低位（%） 成交数流拍数终止/延期成交金额（右） 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2021年首轮2021年三轮2022年二轮2022年四轮 300 250 200 150 100 50 0 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 流拍率广义流拍率平均溢价率 资料来源：青岛政府官网，安信证券研究中心资料来源：青岛政府官网，安信证券研究中心 图3.青岛广义流拍率为13城最低水平（%）图4.青岛平均溢价率低于13城平均水平（%） 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 13 0% 广义流拍率 平均溢价率 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 13 0% 广深武城州圳汉平 均 苏福成南杭 州州都京州 北上无天青 京海锡津岛 北深城京圳平 均 杭上天成 州海津都 青苏南 岛州京 无武广福 锡汉州州 资料来源：青岛政府官网，安信证券研究中心资料来源：青岛政府官网，安信证券研究中心 板块冷热分化。整体来看，本轮土拍地块质量较上轮有所下降，主城区1共推地4宗，占比10.0%，较上轮的42.4%大幅下降；黄岛区、城阳区、即墨区、崂山区分别供地20宗、12宗、 2宗、2宗。本轮土拍冷热分化明显，热门地块竞争激烈，崂山区张村河4号、9号地块地价触顶后进入线下竞品质环节，2宗地块均位于张村河南岸城市更新建设重点板块，周边配套成熟、交通便捷；李沧区惠水路地块低溢价成交，该宗地块临近地铁沿线，且板块内教育、商业资源丰富；共37宗地块底价成交。青岛楼市仍未回暖，2022年以来青岛商品房销售面积累计同比持续为负，房企拿地仍较谨慎。 表2：青岛2022年四轮土拍明细（元/方，万元，平方米） 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼 面价 成交楼面 价 溢价率 成交价 格 竞得单位 崂山区 LS0602-009 触顶+竞品质 16500.0 18980.0 15.03% 140509 华润置地 崂山区 LS0602-004（1） 触顶+竞品质 16500.0 18979.9 15.03% 135309 海信地产 李沧区 353-367-370213-009-022-GB00100 溢价成交 10015.0 10195.0 1.80% 57873 锦麟置业 李沧区 379-345-370213-010-004-GB00059 成交 9355.0 9355.0 0.00% 29841 城建泰都置业 李沧区 367-366-370213-009-002-GB00061 成交 12000.0 12000.0 0.00% 20263 和达嘉峰置业&动车小镇公司 市北区 316-311-370203-018-001-GB00074 成交 9136.1 9136.1 0.00% 68349 山东港口 即墨区 JY22-17 成交 2380.0 2380.0 0.00% 5090 即墨旅投 即墨区 JY22-18 成交 1824.0 1824.0 0.00% 15172 青岛城发&蓝谷投发 城阳区 QDCYP-2022-11-1 成交 4677.0 4677.0 0.00% 24802 城阳市政 城阳区 QDCYP-2022-11-2 成交 4525.0 4525.0 0.00% 43292 城阳市政 城阳区 QDCYP-2022-11-3 成交 4648.0 4648.0 0.00% 21236 城阳开投&瑞昇源商贸 城阳区 QDCYP-2022-11-4 成交 4234.0 4234.0 0.00% 36144 城阳开投&中巍集团 城阳区 QDCYP-2022-11-5 成交 4699.0 4699.0 0.00% 20394 城阳开投&中巍集团 城阳区 QDCYP-2022-11-6 成交 4751.0 4751.0 0.00% 43689 天一人和东胜置业 城阳区 QDCYP-2022-11-7 成交 3789.0 3789.0 0.00% 42303 城阳开投 城阳区 QDCYP-2022-11-8 成交 3050.0 3050.0 0.00% 28778 动车小镇公司&青岛轨交 城阳区 QDCYP-2022-11-9 成交 3034.0 3034.0 0.00% 21866 动车小镇公司&青岛轨交 城阳区 QDCYP-2022-11-10 成交 2491.0 2491.0 0.00% 39510 红投控股集团 城阳区 QDCYP-2022-11-11 成交 2825.0 2825.0 0.00% 16498 红投控股集团 城阳区 QDCYP-2022-11-12 成交 2832.0 2832.0 0.00% 39027 红投控股集团 黄岛区 HD2022-3153号 成交 9461.0 9461.0 0.00% 44568 海信地产 1主城区：李沧区、市北区、市南区 黄岛区 HD2022-3147号 成交 4605.0 4605.0 0.00% 8402 旅投集团 黄岛区 HD2022-3135号 成交 4263.0 4263.0 0.00% 48317 城发集团 黄岛区 HD2022-3154号 成交 9645.0 9645.0 0.00% 52500 青岛海洋集团 黄岛区 HD2022-3152号 成交 3762.0 3762.0 0.00% 5992 青科集团 黄岛区 HD2022-3140号 成交 7237.5 7237.5 0.00% 40137 青州吉盛置业 黄岛区 HD2022-3139号 成交 7823.0 7823.0 0.00% 18045 瑞源房产 黄岛区 HD2022-3155号 成交 3287.0 3287.0 0.00% 15239 融合控股集团 黄岛区 HD2022-3148号 成交 12387.0 12387.0 0.00% 15703 建大房产开发 黄岛区 HD2022-3143号 成交 7657