无锡土拍零距离（1/22）：四拍凉意依旧，城投仍为拿地主力

10月25日，无锡完成2022年四轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ ■无锡本轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例维持在20%，仍实行预申请制度，地块正式出让时，预申请人可通过“现金+保函”形式补齐保证金，且在竞得地块后，预申请人 固定收益主题报告 无锡土拍零距离（1/22）：四拍凉意依旧，城投仍为拿地主力 2022年10月29日 证券研究报告 池光胜分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 gaowj@essence.com.cn 可分期申领建设工程规划许可证，缓解拿地企业资金压力。拿地中、拿地后规则基本不变。 相关报告 金融资源盘点与省内城投支持（2）：四川篇 2022-08-12 ■无锡2022年四轮土拍平均溢价率仍处于较低水平，全部地块底价成交。无锡2022年四轮土拍合计推地13宗，供地数量较今年第三轮的11宗小幅增加； 无地块流拍、撤销，成交13宗，成交金额163.8亿，全部地块均以底价成交，平均溢价率与今年第三轮持平，较今年首轮、二轮的0.5%、0.7%进一步下降， 解码可转债的发行、上市与 2022-08-12 交易 六个问题拆解城投定融：如 2022-08-11 何识别和评估风险？ 通胀不及预期，债市或延续 土拍凉意依旧。从区位来看，无锡本轮土拍地块质量尚可，下辖五区均有供 地，梁溪区、新吴区、惠山区、锡山区、滨湖区分别供地4宗、3宗、3宗、 震荡——7月通胀数据解读 7月城投整合跟踪：节奏加 2022-08-10 2宗、1宗，多数地块交通便捷、周边配套齐全。但各板块热度不高，本轮土 拍地块均底价成交。当前无锡楼市销售端仍未回暖，截至2022年9月，无锡商品房销成交积累计同比跌至-37.2%，房企参拍较谨慎。 ■城投仍为拿地主力，合作拿地下国企拿地占比提升。无锡本轮土拍国企全口径拿地金额79.0亿，拿地金额占比48.2%，较今年前三轮的不足25%明显提升。主流国企绿地控股18.7亿拍得1宗地，万科10.1亿拍得1宗地；锡山文旅、欣旺实业分别拿地32.3亿、11.4亿，惠创地产等也均有拿地，本轮土 拍国企多以与城投合作的方式拿地。民企拿地占比有所下降，全口径拿地金额37.1亿，拿地金额占比为22.6%，较今年前三轮的40%以上有所下降。中鹰黑森林投资26.1亿拍得2宗地，润锡臵业、朗诗绿色地产分别拿地6.6亿、 4.5亿，均为与国企或城投合作拿地的方式获得，未见主流民企拿地。本轮土 拍城投仍为拿地主力，全口径拿地金额150.9亿，拿地金额占比92.1%，较今年第三轮的100%有所下降。惠盛投资54.3亿拍得2宗地，新发集团、锡山城发、无锡城北投发分别拿地37.5亿、25.8亿、14.5亿，滨湖城发等也均有拿地。 ■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 快，苏赣领先——城投整合2022-08-09 系列四 内容目录 1.本轮土拍规则基本不变3 2.土拍凉意依旧，全部地块底价成交3 3.城投仍为拿地主力，合作拿地下国企拿地占比提升5 图表目录 图1：无锡2022年四轮土拍基本情况（宗，亿）3 图2：全部地块均底价成交（%）3 图3：2022年以来无锡商品房累计成交面积持续负增长（%）4 图4：城投仍是拿地主力，合作拿地下国企拿地占比提升（%）5 表1：无锡本轮土拍规则基本不变3 表2：无锡2022年四轮土拍明细（元/方，万元）4 10月25日，无锡完成2022年四轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.本轮土拍规则基本不变 无锡本轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例维持在20%，仍实行预申请制度，地块正式出让时，预申请人可通过“现金+保函”形式补齐保证金，且在竞得地块后，预申请人可分期申领建设工程规划许可证，缓解拿地企业资金压力。拿地中、拿地后规则基本不变。 表1：无锡本轮土拍规则基本不变 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限价 达到限价后竞拍规则 房价要求 其他要求 22年首轮 22年二轮 22年三轮 22年四轮 限马甲；严控购地资金来源 20%，个别30%；实行预申请制度20%，个别31%； 12宗地块实行预 申请制度 20%，所有地块实行预申请制度20%，实行预申请制度 2.6%-15% 10.5%-15% 8%-15% 摇号- 预申请人可通过“现金+保函”形式补齐保证金，在竞得地块后，预申请人可分期申领建设工程规划许可证 资料来源：无锡政府官网，安信证券研究中心 2.土拍凉意依旧，全部地块底价成交 无锡2022年四轮土拍平均溢价率仍处于较低水平，全部地块底价成交。无锡2022年四轮 土拍合计推地13宗，供地数量较今年第三轮的11宗小幅增加；无地块流拍、撤销，成交 13宗，成交金额163.8亿，全部地块均以底价成交，平均溢价率与今年第三轮持平，较今年首轮、二轮的0.5%、0.7%进一步下降，土拍凉意依旧。 图1：无锡2022年四轮土拍基本情况（宗，亿）图2：全部地块均底价成交（%） 2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮 成交数流拍数终止/延期成交金额（右） 25300 20250 200 15 150 10 100 550 00 2021年首轮2021年三轮2022年二轮2022年四轮 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2022年二轮2022年三轮2022年四轮 广义流拍率平均溢价率 资料来源：无锡政府官网，安信证券研究中心资料来源：无锡政府官网，安信证券研究中心 各板块热度均不高，所有地块均底价成交。整体来看，无锡本轮土拍地块质量尚可，下辖五区均有供地，梁溪区、新吴区、惠山区、锡山区、滨湖区分别供地4宗、3宗、3宗、2宗、1宗，多数地块交通便捷、周边配套齐全。但各板块热度不高，本轮土拍地块均底价成交。 当前无锡楼市销售端仍未回暖，截至2022年9月，无锡商品房销成交积累计同比跌至-37.2%，房企参拍较谨慎。 行政区 宗地代码 成交状起拍楼成交楼溢价成交价 拿地企业 表2：无锡2022年四轮土拍明细（元/方，万元） 梁溪区 XDG-2021-32号地块 态 底价成交 面价 14206.5 面价 14206.5 率 0.0% 格 44507 朗诗绿色地产&无锡城北投发 梁溪区 XDG-2022-71号地块 底价成交 14000.0 14000.0 0.0% 68364 绿地控股&无锡城北投发 梁溪区 XDG-2022-80号地块 底价成交 10440.5 10440.5 0.0% 86604 绿地控股&食品科技园发展 梁溪区 XDG-2022-85号地块 底价成交 17976.0 17976.0 0.0% 32468 绿地控股&无锡城北投发 锡山区 XDG-2022-5号地块 底价成交 6250.0 6250.0 0.0% 65706 润锡臵业&升立开发建设&锡山文旅 锡山区 XDG-2022-51号地块 底价成交 13500.0 13500.0 0.0% 257714 无锡山文旅&锡东新城商务区开发建设管理中心&锡山城发 惠山区 XDG-2022-68号地块 底价成交 7500.0 7500.0 0.0% 63219 惠创地产 惠山区 XDG-2022-82号地块 底价成交 8216.2 8216.2 0.0% 282351 惠盛投资 惠山区 XDG-2022-83号地块 底价成交 8194.1 8194.1 0.0% 260750 惠盛投资 滨湖区 XDG-2022-54号地块 底价成交 17500.1 17500.1 0.0% 101350 滨湖城发&万科 新吴区 XDG-2022-64号地块 底价成交 13933.2 13933.2 0.0% 114254 欣旺实业&新发集团 新吴区 XDG-2022-69号地块 底价成交 18000.1 18000.1 0.0% 173835 中鹰黑森林投资&新发集团 新吴区 XDG-2022-70号地块 底价成交 18000.2 18000.2 0.0% 86682 中鹰黑森林投资&新发集团 资料来源：无锡政府官网，安信证券研究中心 图3：2022年以来无锡商品房累计成交面积持续负增长（%） 无锡:新建商品住宅价格指数:环比无锡:二手住宅价格指数:环比无锡:商品房成交面积:累计同比(右) 1.5% 1.2% 0.9% 0.6% 0.3% 0.0% -0.3% -0.6% -0.9% -1.2% -1.5% 2020/82020/112021/22021/52021/82021/112022/22022/52022/8 90.00% 40.00% -10.00% -60.00% -110.00% 资料来源：WIND，安信证券研究中心 3.城投仍为拿地主力，合作拿地下国企拿地占比提升 无锡本轮土拍国企拿地占比明显上升，全口径拿地金额79.0亿，拿地金额占比48.2%，较今年前三轮的不足25%明显提升。主流国企绿地控股18.7亿拍得1宗地，万科10.1亿拍得 1宗地；锡山文旅、欣旺实业分别拿地32.3亿、11.4亿，惠创地产等也均有拿地，本轮土拍国企多以与城投合作的方式拿地。 民企拿地占比有所下降，全口径拿地金额37.1亿，拿地金额占比为22.6%，较今年前三轮的40%以上有所下降。中鹰黑森林投资26.1亿拍得2宗地，润锡臵业、朗诗绿色地产分别拿地6.6亿、4.5亿，均为与国企或城投合作拿地的方式获得，未见主流民企拿地。 本轮土拍城投仍为拿地主力，全口径拿地金额150.9亿，拿地金额占比92.1%1，较今年第三轮的100%有所下降。惠盛投资54.3亿拍得2宗地，新发集团、锡山城发、无锡城北投发分别拿地37.5亿、25.8亿、14.5亿，滨湖城发等也均有拿地。 图4：城投仍是拿地主力，合作拿地下国企拿地占比提升（%） 120% 2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮 2022年二轮2022年三轮2022年四轮 100% 80% 60% 40% 20% 0% 城投拿地金额 民企拿地金额 国企拿地金额 资料来源：无锡政府官网，安信证券研究中心 1由于无法获得联合拿地权益比，本文拿地金额均为全口径，联合拿地存在重复计算，故国企、城投、民企拿地金额占比之和大于1。 分析师声明 本报告署名分析师声明，本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，勤勉尽责、诚实守信。本人对本报告的内容和观点负责，保证信息来源合法合规、研究方法专业审慎、研究观点独立公正、分析结论具有合理依据，特此声明。 本公司具备证券投资咨询业务资格的说明 安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）经中国证券监督管理委员会核准，取得证券投资咨询业务许可。本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务。发布证券研究报告，是证券投资咨询业务的一种基本形式，本公司可以对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向本公司的客户发布。 免责声明 本报告仅供安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因为任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但本公司不保证该等信息及资料的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映本公司于本报告发布当日的判断，本报告中的证券或投资标的价格、价值及投资带来的收入可能会波动。在不同时期，本公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，本公司将随时补充、更新和修订有关信息及资料，但不保证及时公