北京土拍零距离(5/22):四拍热度回升,国企仍为拿地主力

联系人：王娜 摘要 11月29日，北京完成2022年四轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ ■北京本轮土拍优化销售指导价，部分地块期房现房实行差异定价。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源等规则，部分地块实行“预申请”制度，保证金比例维持在20%不变。拿地中，地块溢价率限制为15%，地价触顶后，所有地块均采用“竞现房销售+摇号”的方式确定竞得人，即地价 触顶后竞现房销售，若竞现房销售达到规定比例，则转为摇号。拿地后，优化销售指导价，石景山老古城地块由于竞现房比例上限较高（6.5万方的全部可出让居住建筑规模），期房现房实行差异定价，期房销售指导价7.6万元/平方米，现房销售指导价7.9万元/平方米，提升房企利润空间。 ■北京本轮土拍广义流拍率和平均溢价率均有所改善，土拍热度回升。北京2022年第四轮土拍合计推地6宗，供地数量较今年前三轮的15宗以上大幅减少；无地块流拍或撤销，广义流拍率较今年第一、二轮的5.6%、17.6%有所改善；成交6宗，成交金额135.2亿，平均溢价率8.5%，较今年前三轮的3.7%、5.5%、4.2%大幅提升。横向对比，在已完成四轮土拍的5城中，北京广义流拍率为5城最低水平，平均溢价率为5城最高水平。从区位来看，北京本轮土拍主城朝阳区推地3宗、石景山区推地1宗，占比66.7%，较今年第三轮的44.4%有所提升；非主城区中，近郊通州区和门头沟区各推地1宗，地块整体质量较优。热门地块竞争激烈，朝阳区3宗地地价触顶后，竞现房销售再次触顶，触发摇号环节，3宗地块均位于主城区轨道交通沿线，周边配套完善、交通便捷；石景山老古城地块、通州区永顺镇地块溢价成交，其中通州区永顺镇地块虽地处近郊区域，但临近地铁6号线，且板块内教育、商业资源丰富，小幅溢价成交；门头沟永定镇地块因位置相对较偏等因素底价成交。 ■国企仍为拿地主力，未见民企、城投拿地。国企全口径拿地金额135.2亿，拿地金额占比100%，高于今年第二、三轮的96.1%、92.3%。主流国企积极拿地，金隅集团、中海地产、保利发展和北京建工联合体分别以32.3亿、28.4亿、25.5亿各拍得1宗地；三元嘉业、北京城建、中国建筑分别拿地24.4亿、16.7亿、7.9亿。未见民企、城投拿地。 ■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 正文 11月29日，北京完成2022年四轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 优化销售指导价，部分地块期房现房实行差异定价 1 北京本轮土拍优化销售指导价，部分地块期房现房实行差异定价。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源等规则，部分地块实行“预申请”制度，保证金比例维持在20%不变。拿地中，地块溢价率限制为15%，地价触顶后，所有地块均采用“竞现房销售+摇号”的方式确定竞得人，即地价触顶后竞现房销售，若竞现房销售达到规定比例，则转为摇号。拿地后，优化销售指导价，石景山老古城地块由于竞现房比例上限较高（6.5万方的全部可出让居住建筑规模），期房现房实行差异定价，期房销售指导价7.6万元/平方米，现房销售指导价7.9万元/平方米，提升房企利润空间。 土拍热度回升，板块间冷热分化 2 北京本轮土拍广义流拍率和平均溢价率均有所改善，土拍热度回升。北京2022年第四轮土拍合计推地6宗，供地数量较今年前三轮的15宗以上大幅减少；无地块流拍或撤销，广义流拍率较今年第一、二轮的5.6%、17.6%有所改善；成交6宗，成交金额135.2亿，平均溢价率8.5%，较今年前三轮的3.7%、5.5%、4.2%大幅提升。横向对比，在已完成四轮土拍的5城中，北京广义流拍率为5城最低水平，平均溢价率为5城最高水平。 各板块冷热分化。从区位来看，北京本轮土拍主城朝阳区推地3宗、石景山区推地1宗，占比66.7%，较今年第三轮的44.4%有所提升；非主城区中，近郊通州区和门头沟区各推地1宗，地块整体质量较优。热门地块竞争激烈，朝阳区3宗地地价触顶后，竞现房销售再次触顶，触发摇号环节，3宗地块均位于主城区轨道交通沿线，周边配套完善、交通便捷；石景山老古城地块、通州区永顺镇地块溢价成交，其中通州区永顺镇地块虽地处近郊区域，但临近地铁6号线，且板块内教育、商业资源丰富，小幅溢价成交；门头沟永定镇地块因位置相对较偏等因素底价成交。 国企仍为拿地主力，未见民企、城投拿地 3 北京本轮土拍中，国企仍为拿地主力。全口径拿地金额135.2亿，拿地金额占比100%，高于今年第二、三轮的96.1%、92.3%。主流国企积极拿地，金隅集团、中海地产、保利发展和北京建工联合体分别以32.3亿、28.4亿、25.5亿各拍得1宗地；三元嘉业、北京城建、中国建筑分别拿地24.4亿、16.7亿、7.9亿。未见民企、城投拿地。 [1]主城区：石景山区、朝阳区、丰台区；近郊区域：大兴区、顺义区、昌平区、通州区、房山区和门头沟区；远郊：怀柔区 相关报告 1、2022年第四批集中供地 深圳土拍零距离（4/22）：四拍热度一般，国企参与度有所提升南京土拍零距离（3/22）：四拍凉意明显，城投成拿地主力 苏州土拍零距离（2/22）：四拍凉意明显，城投成拿地主力无锡土拍零距离（1/22）：四拍凉意依旧，城投仍为拿地主力 2、2022年第三批集中供地 长沙土拍零距离（18/22）：三拍热度不高，城投成拿地主力济南土拍零距离（17/22）：三拍凉意明显，城投仍是拿地主力广州土拍零距离（16/22）：三拍凉意明显，国企仍为拿地主力成都土拍零距离（15/22）：三拍凉意明显，城投成拿地主力南京土拍零距离（14/22）：三拍凉意明显，城投成拿地主力 天津土拍零距离（13/22）：三拍热度不高，本地民企参与度略升苏州土拍零距离（12/22）：三拍热度不高，国企仍为拿地主力福州土拍零距离（11/22）：三拍热度一般，城投仍为拿地主力武汉土拍零距离（10/22）：三拍热度一般，城投仍是拿地主力宁波土拍零距离（9/22）：三拍热度一般，城投成拿地主力 深圳土拍零距离（8/22）：三拍热度一般，城投参与度上升 合肥土拍零距离（7/22）：三拍热度一般，当地民企参与度提升上海土拍零距离（6/22）：三拍热度回落，主流国企积极拿地 北京土拍零距离（5/22）：三拍热度一般，国企仍为拿地主力 青岛土拍零距离（4/22）：三拍凉意依旧，国、民企拿地意愿仍较低杭州土拍零距离（3/22）：三拍热度较高，主流房企积极拿地 厦门土拍零距离（2/22）：三拍凉意依旧，国企为拿地主力无锡土拍零距离（1/22）：三拍凉意依旧，未见主流房企参与 3、2022年第二批集中供地 郑州土拍零距离（20/22）：二拍凉意依旧，城投为拿地主力深圳土拍零距离（19/22）：二拍热度回落，主流国企积极拿地济南土拍零距离（18/22）：二拍热度一般，城投为拿地主力天津土拍零距离（17/22）：二拍凉意依旧，城投拿地占比提升上海土拍零距离（16/22）：二拍热度回升，主流国企积极拿地无锡土拍零距离（15/22）：二拍热度一般，未见主流房企拿地广州土拍零距离（14/22）：二拍热度一般，主流国企积极拿地长沙土拍零距离（13/22）：二拍热度一般，国企仍为拿地主力成都土拍零距离（12/22）：二拍热度回升，主流国企拿地积极南京土拍零距离（11/22）：二拍热度回升，主流国企积极拿地重庆土拍零距离（10/22）：二拍热度一般，主流国企积极拿地武汉土拍零距离（9/22）：二拍热度一般，城投仍是拿地主力杭州土拍零距离（8/22）：二拍热度较高，主流房企积极拿地宁波土拍零距离（7/22）：二拍热度回升，国企仍为拿地主力合肥土拍零距离（6/22）：二拍热度一般，主流国企积极拿地苏州土拍零距离（5/22）：二拍热度一般，城投成拿地主力 青岛土拍零距离（4/22）：二拍热度一般，主流国企积极拿地北京土拍零距离（3/22）：二拍热度一般，主流国企积极拿地福州土拍零距离（2/22）：二拍热度一般，主流国企拿地较积极厦门土拍零距离（1/22）：二拍热度一般，主流国企拿地较积极 4、2022年第一批集中供地 郑州土拍零距离（22/22）：首拍热度一般，城投成拿地主力军 沈阳土拍零距离（21/22）：首拍凉意依旧，未见主流房企拿地 上海土拍零距离（20/22）：首拍热度回升，主流国企积极拿地 长春土拍零距离（19/22）：“去库存”任务下供地大幅减少，首拍凉意依旧 天津土拍零距离（18/22）：首拍凉意明显，城投拿地占比大幅上升 宁波土拍零距离（17/22）：首拍热度一般，主流国企拿地较积极 厦门土拍零距离（16/22）：首拍热度较高，主流国企积极拿地 青岛土拍零距离（15/22）：首拍热度一般，本地民企积极拿地 福州土拍零距离（14/22）：首拍凉意依旧，城投仍是拿地主力 长沙土拍零距离（13/22）：首拍热度一般，国企成拿地主力 武汉土拍零距离（12/22）：首拍热度一般，城投仍是拿地主力 成都土拍零距离（11/22）：首拍热度一般，主流国企拿地较积极 重庆土拍零距离（10/22）：首拍热度较高，主流国企积极拿地 合肥土拍零距离（9/22）：首拍热度回升，主流国企积极拿地 深圳土拍零距离（8/22）：首拍热度较高，国企成拿地主力 北京土拍零距离（7/22）：首拍热度回升，国企仍为拿地主力 济南土拍零距离（6/22）：首拍凉意依旧，国企成拿地主力 苏州土拍零距离（5/22）：首拍热度一般，国企成拿地主力 杭州土拍零距离（4/22）：首拍热度较高，主流房企积极拿地 无锡土拍零距离（3/22）：首拍热度一般，城投仍是拿地主力 广州土拍零距离（2/22）：首拍热度不高，城投为拿地主力军 南京土拍零距离（1/22）：首拍热度不高，国企是绝对主力