广州土拍零距离（10/22）：四拍热度不高，国企仍为拿地主力

2022年12月17日 广州土拍零距离（10/22）：四拍热度不高，国企仍为拿地主力 固定收益主题报告 证券研究报告 12月15日，广州完成2022年四轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 广州本轮土拍拿地前、拿地后规则基本不变，拿地中调整安置房用地竞拍规则。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例仍为20%。拿地中，大部分地块溢价率限制仍 为15%，天河区1宗地为12%，安置房用地最高限价为挂牌起始价；多数地块地价触顶后，直接通过摇号确定竞得人，仅安置房用地竞拍规则调整，采用“竞安置房回购价格+摇号”的方式确定竞得人，即以挂牌起始价为最高限价，当有多个竞买人报价时，转为竞安置房回购价格（起始价17900元/平方米），当回购价格降至 15000元/平方米时，转为摇号确定竞得人。拿地后规则基本不变。 广州本轮土拍广义流拍率虽有所改善，但平均溢价率仍处较低水平，土拍热度不高。广州2022年四轮土拍合计推地6宗，供地数量较今年前三轮的18宗、14宗、20宗大幅减少；1宗地块 流拍，无地块撤销，广义流拍率16.7%，较今年第三轮的25.0% 有所改善；成交5宗，成交金额191.2亿，平均溢价率0.04%， 较近年第二、三轮的2.7%、1.2%进一步下降，仍处较低水平，土拍热度不高。横向对比来看，在已完成四轮土拍的10城中，广州 广义流拍率为10城最高水平，平均溢价率低于10城平均水平2.5%。从区位来看，中心六区合计供地5宗，占比83.3%，高于今年前三轮的55.6%、64.3%、50.0%，其中天河区供地2宗，海 珠区、黄浦区、白云区各供地1宗；外围五区中，番禺区供地1宗。本轮土拍热度不高，仅天河区中铁物流园地块低溢价成交，该宗地块周边配套成熟、交通便捷、周边新房较少；白云区龙归街地块因去化压力小也较热门，该宗地为安置房用地，所建房屋由政府回购，采用“竞安置房回购价格+摇号”方式竞拍，经历9 轮报价最终以17100元/平方米成交；其余地块中，共3宗地底价成交，1宗地流拍，流拍地块虽区位较好，紧邻今年第二轮土拍中摇号成交的燕塘地块，但也意外流拍，在房地产市场低迷的背景下，房企参拍态度仍较为谨慎。 国企仍为拿地主力，合作拿地下民企拿地金额占比有所提升。国企全口径拿地金额153.3亿，拿地金额占比80.2%，较今年第三轮的73.3%小幅提升。主流国企保利发展95.8亿拍得1宗地， 越秀集团41.2亿拍得2宗地；中建国际投资16.4亿拍得1宗地。 合作拿地下，民企拿地占比有所提升，民企全口径拿地金额37.9 亿，拿地金额占比19.8%，在“民企+城投”模式下，拿地占比较今年第三轮8.1%有所提升，为方圆地产和知识城集团联合拿地，以37.9亿拍得1宗地，未见主流民企拿地。 池光胜分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 相关报告经济进一步回落，曙光何时 2022-12-16 乍现？—11月经济数据解读金融资源盘点与省内城投支 2022-12-15 持（12）：福建篇国央企迈向高质量发展新阶 2022-12-14 段，相关转债有哪些——主题看转债系列（一）如何看待11月金融数据？ 2022-12-12 后疫情时代，消费链转债有 2022-12-10 哪些？——可转债市场周报（9） gaowj@essence.com.cn 风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 内容目录 1.拿地前、拿地后规则基本不变，拿地中调整安置房用地竞拍规则3 2.土拍热度不高，以底价成交为主3 3.国企仍为拿地主力，合作拿地下民企拿地金额占比有所提升5 图表目录 图1.广州2022年四轮土拍基本情况（宗，亿）4 图2.平均溢价率、广义流拍率均下降（%）4 图3.广州广义流拍率为10城最高水平（%）4 图4.广州平均溢价率为10城最低水平（%）4 图5.国企仍为拿地主力，合作拿地下民企拿地占比有所提升（%）5 表1：拿地前、拿地后规则基本不变，调整安置房用地竞拍规则3 表2：广州2022年四轮土拍明细（元/方，万元）5 12月15日，广州完成2022年四轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.拿地前、拿地后规则基本不变，拿地中调整安置房用地竞拍规则 广州本轮土拍拿地前、拿地后规则基本不变，拿地中调整安置房用地竞拍规则。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例仍为20%。拿地中，大部分地块溢价率限制仍为15%，天河区1宗地为12%，安置房用地最高限价为挂牌起始价；多数地块地价触 顶后，直接通过摇号确定竞得人，仅安置房用地竞拍规则调整，采用“竞安置房回购价格+摇号”的方式确定竞得人，即以挂牌起始价为最高限价，当有多个竞买人报价时，转为竞安置房回购价格（起始价17900元/平方米），当回购价格降至15000元/平方米时，转为摇号确定竞得人。拿地后规则基本不变。 表1：拿地前、拿地后规则基本不变，调整安置房用地竞拍规则 22年首轮 22年二轮 限马甲、严 控购地资金 22年三轮来源 22年四轮 20% 15% 15%，个别12%；安置房地块最高限制地价为起始价 竞自持+摇号；摇号 竞安置房回购价格+摇号；摇号 南沙珠江街地块、增城地块允许土地金1年内付清 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限价 达到限价后竞拍规则 房价要求 其他要求 增城区、白云区、海珠区、南沙区 5宗地块允许土地金1年内付清 -增城区、南沙区、番禺区、海珠区、荔湾区7宗地块允许土地金1年内 付清 天河区、番禺区3宗地块允许土地 金1年内付清 资料来源：广州政府官网，安信证券研究中心 2.土拍热度不高，以底价成交为主 广州本轮土拍广义流拍率虽有所改善，但平均溢价率仍处较低水平，土拍热度不高。广州2022年四轮土拍合计推地6宗，供地数量较今年前三轮的18宗、14宗、20宗大幅减少；1宗地 块流拍，无地块撤销，广义流拍率16.7%，较今年第三轮的25.0%有所改善；成交5宗，成交金额191.2亿，平均溢价率0.04%，较近年第二、三轮的2.7%、1.2%进一步下降，仍处较低水平，土拍热度不高。横向对比来看，在已完成四轮土拍的10城中，广州广义流拍率为 10城最高水平，平均溢价率低于10城平均水平2.5%。 图1.广州2022年四轮土拍基本情况（宗，亿）图2.平均溢价率、广义流拍率均下降（%） 成交数流拍数终止/延期成交金额（右） 601,000 900 50800 40700 600 30500 400 20300 10200 100 2022 2022 2022 2022 2021 2021 2021 00 60% 50% 40% 30% 20% 10% 2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮 年年年年年年年首二三首二三四轮轮轮轮轮轮轮 0% 2022年二轮2022年三轮2022年四轮 流拍率广义流拍率平均溢价率 资料来源：广州政府官网，安信证券研究中心资料来源：广州政府官网，安信证券研究中心 图3.广州广义流拍率为10城最高水平（%）图4.广州平均溢价率为10城最低水平（%） 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 10 0% 广义流拍率 平均溢价率 10% 8% 6% 4% 2% 10 0% 广深 城州圳平 均 武苏福 汉州州 北杭南上无京州京海锡 北深杭上广武无城京圳州海州汉锡平 均 苏南福 州京州 资料来源：广州政府官网，安信证券研究中心资料来源：广州政府官网，安信证券研究中心 各板块以底价成交为主。整体来看，广州本轮土拍地块区位较好，中心六区1合计供地5宗，占比83.3%，高于今年前三轮的55.6%、64.3%、50.0%，其中天河区供地2宗，海珠区、黄浦区、白云区各供地1宗；外围五区中，番禺区供地1宗。本轮土拍热度不高，仅天河区中 铁物流园地块低溢价成交，该宗地块周边配套成熟、交通便捷、周边新房较少；白云区龙归街地块因去化压力小也较热门，该宗地为安置房用地，所建房屋由政府回购，采用“竞安置房回购价格+摇号”方式竞拍，经历9轮报价最终以17100元/平方米成交；其余地块中，共 3宗地底价成交，1宗地流拍，流拍地块虽区位较好，紧邻今年第二轮土拍中摇号成交的燕塘地块，但也意外流拍，在房地产市场低迷的背景下，房企参拍态度仍较为谨慎。 1中心六区：越秀区、荔湾区、天河区、海珠区、黄埔区以及白云区 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面价 成交楼面价 溢价率 成交价格 拿地企业 天河区 天河区AT0507033地块 溢价成交 45818.9 45914.7 0.2% 958066.0 保利发展 黄埔区 CPPQ-A5-1 底价成交 17286.6 17286.6 0.0% 379030.0 知识城集团&方圆地产 海珠区海珠区滨江西路256号底价成交 42129.6 42129.6 0.0% 81942.0 越秀集团 白云区白云区龙归街AB1312039、底价成交 6518.8 6518.8 0.0% 163549.0 中建国际投资 番禺区番禺区南村镇兴业大道南底价成交 14835.6 14835.6 0.0% 329645.0 越秀集团 表2：广州2022年四轮土拍明细（元/方，万元） AH010502地块AB1312040地块 侧地块 天河区天河区AT0208111地块流拍37621.8 资料来源：广州政府官网，安信证券研究中心 3.国企仍为拿地主力，合作拿地下民企拿地金额占比有所提升 广州本轮土拍国企拿地占比小幅提升，国企全口径拿地金额153.3亿，拿地金额占比80.2%，较今年第三轮的73.3%小幅提升。主流国企保利发展95.8亿拍得1宗地，越秀集团41.2亿 拍得2宗地，中建国际投资16.4亿拍得1宗地。 合作拿地下，民企拿地金额占比有所提升，民企全口径拿地金额37.9亿，拿地金额占比19.8%，在“民企+城投”模式下，拿地占比较今年第三轮8.1%有所提升，为方圆地产和知识城集团联合拿地，以37.9亿拍得1宗地，未见主流民企拿地。 图5.国企仍为拿地主力，合作拿地下民企拿地占比有所提升（%） 100% 2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮 2022年二轮2022年三轮2022年四轮 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 城投拿地金额民企拿地金额国企拿地金额 资料来源：广州政府官网，安信证券研究中心 分析师声明 本报告署名分析师声明，本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，勤勉尽责、诚实守信。本人对本报告的内容和观点负责，保证信息来源合法合规、研究方法专业审慎、研究观点独立公正、分析结论具有合理依据，特此声明。 本公司具备证券投资咨询业务资格的说明 安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）经中国证券监督管理委员会核准，取得证券投资咨询业务许可。本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务。发布证券研究报告，是证券投资咨询业务的一种基本形式，本公司可以对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向本公司的客户发布。 免责声明 本报告仅供安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因为任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但本公司不保证该等信息及资料的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映本公司于本报告发布当日的判断，本报告中的证券或投资标的价格、价值及投资带来的收入可能会波动。在不同时期，本公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持