北京土拍零距离（5/22）：四拍热度回升，国企仍为拿地主力

2022年12月03日 北京土拍零距离（5/22）：四拍热度回升，国企仍为拿地主力 固定收益主题报告 证券研究报告 11月29日，北京完成2022年四轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 北京本轮土拍优化销售指导价，部分地块期房现房实行差异定价。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源等规则，部分地块实行“预申请”制度，保证金比例维持在20%不变。拿地中，地块 溢价率限制为15%，地价触顶后，所有地块均采用“竞现房销售+摇号”的方式确定竞得人，即地价触顶后竞现房销售，若竞现房 销售达到规定比例，则转为摇号。拿地后，优化销售指导价，石 景山老古城地块由于竞现房比例上限较高（6.5万方的全部可出 让居住建筑规模），期房现房实行差异定价，期房销售指导价7.6 万元/平方米，现房销售指导价7.9万元/平方米，提升房企利润空间。 北京本轮土拍广义流拍率和平均溢价率均有所改善，土拍热度回升。北京2022年第四轮土拍合计推地6宗，供地数量较今年前 三轮的15宗以上大幅减少；无地块流拍或撤销，广义流拍率较今 年第一、二轮的5.6%、17.6%有所改善；成交6宗，成交金额135.2 亿，平均溢价率8.5%，较今年前三轮的3.7%、5.5%、4.2%大幅提升。横向对比，在已完成四轮土拍的5城中，北京广义流拍率为 5城最低水平，平均溢价率为5城最高水平。从区位来看，北京 本轮土拍主城朝阳区推地3宗、石景山区推地1宗，占比66.7%， 较今年第三轮的44.4%有所提升；非主城区中，近郊通州区和门头沟区各推地1宗，地块整体质量较优。热门地块竞争激烈，朝 阳区3宗地地价触顶后，竞现房销售再次触顶，触发摇号环节， 3宗地块均位于主城区轨道交通沿线，周边配套完善、交通便捷；石景山老古城地块、通州区永顺镇地块溢价成交，其中通州区永顺镇地块虽地处近郊区域，但临近地铁6号线，且板块内教育、商业资源丰富，小幅溢价成交；门头沟永定镇地块因位置相对较偏等因素底价成交。 池光胜分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 gaowj@essence.com.cn 相关报告金融资源盘点与省内城投支持（11）：重庆篇 2022-12-01 疫情扰动叠加需求不足，PMI 2022-11-30 加速回落——11月PMI点评解码钢铁行业（四）：产业链 2022-11-29 全解之废钢地产放松政策：两个质变与 2022-11-28 三个方面政策发力，地产链转债知多 2022-11-27 少——可转债市场周报（7） 国企仍为拿地主力，未见民企、城投拿地。国企全口径拿地金额135.2亿，拿地金额占比100%，高于今年第二、三轮的96.1%、92.3%。主流国企积极拿地，金隅集团、中海地产、保利发展和北京建工联合体分别以32.3亿、28.4亿、25.5亿各拍得1宗地； 三元嘉业、北京城建、中国建筑分别拿地24.4亿、16.7亿、7.9亿。未见民企、城投拿地。 风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 固定收益主题报告 内容目录 1.优化销售指导价，部分地块期房现房实行差异定价3 2.土拍热度回升，板块间冷热分化3 3.国企仍为拿地主力，未见民企、城投拿地4 图表目录 图1.北京2022年四轮土拍基本情况（宗，亿）3 图2.广义流拍率持续改善，平均溢价率大幅提升（%）3 图3.北京广义流拍率为5城最低水平（%）4 图4.北京平均溢价率为5城最高水平（%）4 图5.国企仍为拿地主力（%）5 表1：调整竞拍规则，部分地块期房现房差异定价3 表1：北京2022年四轮土拍明细（元/方，万元，平方米）4 11月29日，北京完成2022年四轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.优化销售指导价，部分地块期房现房实行差异定价 北京本轮土拍优化销售指导价，部分地块期房现房实行差异定价。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源等规则，部分地块实行“预申请”制度，保证金比例维持在20%不变。拿地中，地块溢价率限制为15%，地价触顶后，所有地块均采用“竞现房销售+摇号”的方式确定竞得人，即地价触顶后竞现房销售，若竞现房销售达到规定比例，则转为摇号。拿地后，优 化销售指导价，石景山老古城地块由于竞现房比例上限较高（6.5万方的全部可出让居住建 筑规模），期房现房实行差异定价，期房销售指导价7.6万元/平方米，现房销售指导价7.9万元/平方米，提升房企利润空间。 表1：调整竞拍规则，部分地块期房现房差异定价 22年首轮 3%-15% 竞现房销售+摇号/报高标；竞政府产权份额+摇号；报高标；摇号 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限 价 达到限价后竞拍规则 房价要求 其他要求 竞现房销售+摇号/报高 销售指导价 22年二轮10%-15% 限马甲、严控购 标；竞政府产权份额+摇号；摇号 22年三轮 地资金来源；部 20% 竞现房销售+摇号；摇号— 分地块实行“预 22年四轮 申请”制度 15% 竞现房销售+摇号 销售指导价；其中石景山区老古城地块对期房、现房销售进行区别定价 资料来源：北京政府官网，安信证券研究中心 2.土拍热度回升，板块间冷热分化 北京本轮土拍广义流拍率和平均溢价率均有所改善，土拍热度回升。北京2022年第四轮土 拍合计推地6宗，供地数量较今年前三轮的15宗以上大幅减少；无地块流拍或撤销，广义 流拍率较今年第一、二轮的5.6%、17.6%有所改善；成交6宗，成交金额135.2亿，平均溢价率8.5%，较今年前三轮的3.7%、5.5%、4.2%大幅提升。横向对比，在已完成四轮土拍的5城中，北京广义流拍率为5城最低水平，平均溢价率为5城最高水平。 图1.北京2022年四轮土拍基本情况（宗，亿）图2.广义流拍率持续改善，平均溢价率大幅提升（%） 2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮 2022年二轮2022年三轮2022年四轮 成交数流拍数终止/延期成交金额（右） 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 2022 2022 2021 2021 2021 0 年年年年年首二三首二轮轮轮轮轮 1,200 1,000 800 600 400 200 2022 2022 0 年年 三四 轮轮 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 流拍率广义流拍率平均溢价率 资料来源：北京政府官网，安信证券研究中心资料来源：北京政府官网，安信证券研究中心 图3.北京广义流拍率为5城最低水平（%）图4.北京平均溢价率为5城最高水平（%） 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 5 0% 广义流拍率 平均溢价率 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 5 北 苏 南 深 无 0% 城 深苏南无北 京 州 京 圳 锡 平 均 圳州京锡京城平均 资料来源：北京政府官网，安信证券研究中心资料来源：北京政府官网，安信证券研究中心 各板块冷热分化。从区位来看，北京本轮土拍主城1朝阳区推地3宗、石景山区推地1宗，占比66.7%，较今年第三轮的44.4%有所提升；非主城区中，近郊通州区和门头沟区各推地1宗，地块整体质量较优。热门地块竞争激烈，朝阳区3宗地地价触顶后，竞现房销售再次触顶， 触发摇号环节，3宗地块均位于主城区轨道交通沿线，周边配套完善、交通便捷；石景山老古城地块、通州区永顺镇地块溢价成交，其中通州区永顺镇地块虽地处近郊区域，但临近地铁6号线，且板块内教育、商业资源丰富，小幅溢价成交；门头沟永定镇地块因位置相对较偏等因素底价成交。 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面 价 成交楼面 价 溢价率 成交价格 竞现房销售 竞得单位面积 北京市朝阳区平房乡棚户区改造和环境整 保利发展&10000 朝阳区 治项目（一期）PF-44地块 北京市朝阳区平房乡棚户区改造和环境整 竞现房销售+摇号 45297.2 52091.8 15.00% 255300 北京建工 10000 朝阳区 治项目（一期）PF-45地块 竞现房销售+摇号 45393.2 52202.1 15.00% 243800 三元嘉业 北京市朝阳区崔各庄乡奶西村棚户区改造 35000 朝阳区 土地开发项目29-321地块 竞现房销售+摇号 39653.4 45601.4 15.00% 323150 金隅集团 北京市石景山区老古城综合改造土地一级 石景山区 开发项目1608-626地块 溢价成交 37997.0 40115.8 5.58% 284000 中海地产 北京市通州区永顺镇邓家窑及永顺村南部 地块土地一级开发项目FZX-0501-6007地 - 通州区 块 溢价成交 33417.6 33598.8 0.54% 166900 北京城建 北京市门头沟区永定镇南区棚户区改造和 门头沟区 环境整治项目MC00-0015-6050地块 底价成交 24529.7 24529.7 0.00% 79000 中国建筑 表1：北京2022年四轮土拍明细（元/方，万元，平方米） - - 资料来源：北京政府官网，安信证券研究中心 3.国企仍为拿地主力，未见民企、城投拿地 北京本轮土拍中，国企仍为拿地主力。全口径拿地金额135.2亿，拿地金额占比100%，高于今年第二、三轮的96.1%、92.3%。主流国企积极拿地，金隅集团、中海地产、保利发展和北 京建工联合体分别以32.3亿、28.4亿、25.5亿各拍得1宗地；三元嘉业、北京城建、中国建筑分别拿地24.4亿、16.7亿、7.9亿。未见民企、城投拿地。 1主城区：石景山区、朝阳区、丰台区；近郊区域：大兴区、顺义区、昌平区、通州区、房山区和门头沟区；远郊：怀柔区 图5.国企仍为拿地主力（%） 2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮 2022年二轮2022年三轮2022年四轮 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 城投拿地金额民企拿地金额国企拿地金额 资料来源：北京政府官网，安信证券研究中心 分析师声明 本报告署名分析师声明，本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，勤勉尽责、诚实守信。本人对本报告的内容和观点负责，保证信息来源合法合规、研究方法专业审慎、研究观点独立公正、分析结论具有合理依据，特此声明。 本公司具备证券投资咨询业务资格的说明 安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）经中国证券监督管理委员会核准，取得证券投资咨询业务许可。本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务。发布证券研究报告，是证券投资咨询业务的一种基本形式，本公司可以对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向本公司的客户发布。 免责声明 本报告仅供安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因为任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但本公司不保证该等信息及资料的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映本公司于本报告发布当日的判断，本报告中的证券或投资标的价格、价值及投资带来的收入可能会波动。在不同时期，本公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，本公司将随时补充、更新和修订有关信息及资料，但不保证及时公开发布。同时，本公司有权对本报告所含信息在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准，如有需要，客户可以向本公司投资顾问进一步咨询。 在法律许可的情况下，本公司及所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券