固定收益主题报告：济南土拍零距离（18/22）：二拍热度一般，城投为拿地主力

8月1日，济南完成2022年二轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ ■济南本轮土拍规则基本不变，组团出让地块减少，配建要求放松，参拍门槛降低。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源等要求不变，仅济阳区地块不允许联合竞买，最低保证金比例要求仍为20%；济南本轮土拍共7宗地 块单独出让，占比31.8%，较今年首轮的14.3%（5宗）明显上升，其余15宗地被分为6个组团出让；地块配建要求也有所放松，多数地块仅要求社区 综合服务设施、教育设施等基础配建，仅科技城12街区组团地块有配建不大 于4000平方米安臵房、商业自持、引入产业等要求，降低了房企参拍门槛。拿地中，规则基本不变，地块溢价率限制仍为15%，地价触顶后通过“竞建筑品质和建设进度”确定竞得人。拿地后，土地金缴纳周期为5个月左右， 多数地块在2022年12月25日前付清土地金即可。此外，此前中止出让的长 固定收益主题报告 济南土拍零距离（18/22）：二拍热度一般，城投为拿地主力 2022年08月06日 证券研究报告 池光胜分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 gaowj@essence.com.cn 相关报告 山东城投整合全景 （2012-2022）——城投整合2022-08-05 系列三 2022年07月信用债市场回 顾：净融资回落，信用利差2022-08-03 集体收窄 如何理解“用足用好专项债 清区平安片区组团地块本轮重新推出，取消了商业地块捆绑，总起拍金额下调12.9%至5.0亿。 务限额”？ 产需双双回落，PMI再度降 2022-08-02 ■济南本轮土拍广义流拍率虽有所改善，但平均溢价率小幅下降，九成地块底价成交，土拍热度一般。济南2022年二轮土拍合计推地22宗，推地数量 较今年首轮的35宗有所下降；无地块流拍、撤销，广义流拍率较今年首轮的 40.0%明显下降；成交22宗，成交金额71.9亿，平均溢价率1.4%，较今年首轮的1.7%小幅下降，仍处于较低水平，九成地块底价成交，土拍热度一般。横向对比，在已完成二轮土拍的18城中，济南平均溢价率低于18城平均水 平2.7%。区位来看，济南本轮土拍地块区位一般，主城区共推地5宗，历 城区推地8宗，为本轮供地主力，济阳区、长清区、高新区分别供地4宗、3宗、2宗。热门地块竞争激烈，历城区彩石片区49号地块和历城区唐冶片区50号地块地价触顶，进入竞建筑品质和建设进度环节，最终以“三星级绿色建筑+封顶预售”成交，2宗地周边配套完善，交通便捷，周边在售新房项目较少；共有20宗地块底价成交，其中历下区科技城12街区组团地块配建要 求较高，历城区彩石片区组团需提供部分人才安住房，历城区胶济铁路56号 地块为政府回迁安臵房，济阳区3宗地为安臵房，其余地块因区位较偏、配套不完善等原因底价成交。 ■城投成为拿地主力，国、民企拿地意愿较低。济南本轮土拍国企全口径拿 地金额23.1亿，拿地金额占比32.2%，较今年首轮的53.3%明显下降。华润臵地9.7亿拍得1宗地；中信泰富与城投历下控股联合体以12.4亿拍得科技城12街区组团3宗地，济阳区农业发展集团1.1亿拍得1宗地。民企拿地金额占比仍较低，全口径拿地金额11.1亿，占比15.5%，高于今年首轮的7.7%，但仍低于去年三轮的38%、37.9%、22.2%。瑞马集团与城投山东公用控股联合体5.1亿拍得1宗地，山东鑫都臵业3.2亿拍得1宗地，山东虞郡房地产2.8 亿拍得历城区郭店片区组团3宗地，未见主流民企拿地。国、民企拿地意愿较低下，城投拿地占比明显上升，全口径拿地55.2亿，占比76.7%，较今年首轮和去年三轮的50%以下明显上升。历下控股13.4亿拍得4宗地，西城集团和历城城发分别拿地11.3亿、10.6亿，长清财金、济清建发等也均有拿地。 ■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 至收缩区间—2022年7月2022-08-01 PMI点评 停贷与销售：长沙武汉房地 2022-07-31 产调研报告 内容目录 1.土拍规则基本不变，配建要求放松3 2.土拍热度一般，板块冷热分化3 3.城投成为拿地主力，国、民企拿地意愿较低5 图表目录 图1：济南2022年二轮土拍基本情况（宗，亿）4 图2：本轮土拍平均溢价率仍处较低水平4 图3：济南广义流拍率处于18城最低水平4 图4：济南平均溢价率低于18城平均水平4 图5：城投成为拿地主力，国、民企拿地意愿较低6 表1：济南本轮土拍规则基本不变3 表2：济南2022年二轮土拍明细（元/方，万元）4 8月1日，济南完成2022年二轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.土拍规则基本不变，配建要求放松 济南本轮土拍规则基本不变，组团出让地块减少，配建要求放松，参拍门槛降低。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源等要求不变，仅济阳区地块不允许联合竞买，最低保证金比例要求仍为20%；济南本轮土拍共7宗地块单独出让，占比31.8%，较今年首轮的14.3% （5宗）明显上升，其余15宗地被分为6个组团出让；地块配建要求也有所放松，多数地 块仅要求社区综合服务设施、教育设施等基础配建，仅科技城12街区组团地块有配建不大于4000平方米安臵房、商业自持、引入产业等要求，降低了房企参拍门槛。拿地中，规则基本不变，地块溢价率限制仍为15%，地价触顶后通过“竞建筑品质和建设进度”确定竞得人。拿地后，土地金缴纳周期为5个月左右，多数地块在2022年12月25日前付清土地金即可。 此外，此前中止出让的长清区平安片区组团地块本轮重新推出，取消了商业地块捆绑，总起拍金额下调12.9%至5.0亿。 表1：济南本轮土拍规则基本不变 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限 价 达到限价后 竞拍规则 房价要求 其他要求 21年三轮 22年首轮 2022年二轮 限马甲；严控购地资金来源 限马甲；严控购地资金来源；仅济阳区地块不允许联合竞买 30%-100% 20%-100% 15%竞建筑品质和建设进度 - 延长土地金缴纳期限 - 除高新区2宗地块外，其余地块土地金均须在2022年12月 25日前付清 资料来源：济南政府官网，安信证券研究中心 2.土拍热度一般，板块冷热分化 济南本轮土拍广义流拍率虽有所改善，但平均溢价率小幅下降，九成地块底价成交，土拍热度一般。济南2022年二轮土拍合计推地22宗1，推地数量较今年首轮的35宗有所下降；无 地块流拍、撤销，广义流拍率较今年首轮的40.0%明显下降；成交22宗，成交金额71.9亿，平均溢价率1.4%，较今年首轮的1.7%小幅下降，仍处于较低水平，九成地块底价成交，土拍热度一般。横向对比，在已完成二轮土拍的18城中，济南平均溢价率低于18城平均水平2.7%。 1含济阳区4宗地块，其中18号地块作为16号与17号地块的附属用地使用，仅出让敷土1.8米以下部分使用权。 图1：济南2022年二轮土拍基本情况（宗，亿）图2：本轮土拍平均溢价率仍处较低水平 2021年首轮2021年二轮 120 100 80 60 40 20 成交数流拍数终止/延期成交金额（右） 300 250 200 150 100 50 50% 40% 30% 20% 10% 2021年三轮2022年首轮 2022年二轮 00 2021年首轮2021年三轮2022年二轮 0% 流拍率广义流拍率平均溢价率 资料来源：济南政府官网，安信证券研究中心资料来源：济南政府官网，安信证券研究中心 广义流拍率 图3：济南广义流拍率处于18城最低水平图4：济南平均溢价率低于18城平均水平 25% 20% 15% 10% 5% 0% 18 广武合天北长福厦苏南青成重宁杭无上济城州汉肥津京沙州门州京岛都庆波州锡海南平 均 6% 平均溢价率 5% 4% 3% 2% 1% 18 0% 北宁合上杭成福广厦苏南长济重武青无天城京波肥海州都州州门州京沙南庆汉岛锡津平 均 资料来源：济南政府官网，安信证券研究中心资料来源：济南政府官网，安信证券研究中心 板块冷热分化。整体来看，济南本轮土拍地块区位一般，主城区2共推地5宗，历城区推地8宗，为本轮供地主力，济阳区、长清区、高新区分别供地4宗、3宗、2宗。热门地块竞争激烈，历城区彩石片区49号地块和历城区唐冶片区50号地块地价触顶，进入竞建筑品质和建设进度环节，最终以“三星级绿色建筑+封顶预售”成交，2宗地周边配套完善，交通便捷，周边在售新房项目较少；共有20宗地块底价成交，其中历下区科技城12街区组团地块配建 要求较高，历城区彩石片区组团需提供部分人才安住房，历城区胶济铁路56号地块为政府回迁安臵房，济阳区3宗地为安臵房，其余地块因区位较偏、配套不完善等原因底价成交。 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面价 成交楼面价 溢价率 成交价格 拿地企业 地块性质 表2：济南2022年二轮土拍明细（元/方，万元） 历城区2022TDGP12R0049触顶竞建筑品质和建设进度 6606.67590.814.9%32400山东鑫都臵业城镇住宅用地 历城区 2022TDGP12R0050 触顶竞建筑品质和建设进度 6410.1 7365.1 14.9% 96582 华润臵地 城镇住宅用地 历下区 2022TDGP02R0044 底价成交 2774.8 2774.8 0.0% 10390 历下控股 城镇住宅用地 历下区 2022TDGP02R0045 底价成交 8326.5 8326.5 0.0% 79476 历下控股&中信泰富 城镇住宅用地 历下区 2022TDGP02C0046 底价成交 2904.2 2904.2 0.0% 33275 历下控股&中信泰富 商务金融用地 2中心城区：槐荫区、历下区、天桥区、市中区 历下区天桥区 2022TDGP02C00472022TDGP05R0048 底价成交底价成交 4077.07586.6 4077.07586.6 0.0%0.0% 1132651000 历下控股&中信泰富山东公用控股&瑞马集团 商务金融用地城镇住宅用地 历城区 2022TDGP12R0051 底价成交 4703.6 4703.6 0.0% 33502 西城集团 城镇住宅用地 历城区 2022TDGP12R0052 底价成交 4102.2 4102.2 0.0% 79668 西城集团 城镇住宅用地 历城区 2022TDGP12R0053 底价成交 3237.8 3237.8 0.0% 10366 山东虞郡房地产 城镇住宅用地 历城区 2022TDGP12R0054 底价成交 3588.8 3588.8 0.0% 8682 山东虞郡房地产 城镇住宅用地 历城区 2022TDGP12R0055 底价成交 3588.8 3588.8 0.0% 8877 山东虞郡房地产 城镇住宅用地 历城区 2022TDGP12R0056 底价成交 6930.8 6930.8 0.0% 105980 历城城发 城镇住宅用地 长清区 2022TDGP13R0057 底价成交 4012.6 4012.6 0.0% 22863 长清财金 城镇住宅用地 长清区 2022TDGP13R0058 底价成交 2625.0 2625.0 0.0% 34871 济清建发 城镇住宅用地 长清区 2022TDGP13R0059 底价成交 2625.0 2625.0 0.0% 15109 济清建发 城镇住宅用地 高新区 2022TDGP06R2001 底价成交 2661.4 2661.4 0.0% 23318 济高控股 城镇住宅用地 高新区 2022TDGP06R2002 底价成交 2661.4 2661.4 0.0% 34017 济高控股 城镇住宅用地 济阳区 JY-01-2022-015 底价成交 1483.6 1483.6 0.0% 10716 济阳区农