上海土拍零距离（8/22）：四拍热度略升，国企为拿地主力

2022年12月10日 上海土拍零距离（8/22）：四拍热度略升，国企为拿地主力 固定收益主题报告 证券研究报告 12月9日，上海完成2022年第四轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 上海本轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例仍维持在20%。拿地中，地块溢价率限制最高仍为10%，地价触顶后竞拍规则延用第三轮的增设 随机值机制后的一次性书面报价。拿地后，本轮土拍地块仍均需 配建5%（占该出让宗地规划总住宅建筑面积的比例）的保障性住 房。 上海2022年第四轮土拍广义流拍率延续低位，平均溢价率小幅 提升，土拍热度略升。上海本轮土拍合计推地6宗，供地数量较 今年前三轮的30宗以上大幅减少；无地块流拍或撤销，广义流拍 率延续低位；成交6宗，成交金额126.8亿，平均溢价率3.1%，较今年第三轮的2.4%小幅提升，土拍热度略升。横向对比来看，在已完成四轮土拍的8城中，上海广义流拍率为8城最低水平， 平均溢价率与8城平均水平持平。从区位来看，本轮土拍地块质 量一般，浦西中心城区仅静安供地1宗，青浦区供地2宗，嘉定 区、宝山区、临港新城各供地1宗。热门地块竞争激烈，宝山区共富地块和青浦区赵巷镇地块地价触顶，触发一次性书面报价环节，2宗地块均为纯宅地，交通便捷、周边配套完善；共4宗地底价成交，多数为郊区地块，静安区中兴地块虽位于中心城区，但因地块较小（建面仅1.3万方）、住宅套数下限仅65套，需扩建学校等原因也底价成交。 池光胜分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 gaowj@essence.com.cn 相关报告CPI回落PPI维持负增，通 2022-12-09 胀短期无忧——11月通胀数据解读地产通鉴：房企纪 2022-12-07 （1990-2022年）2022年11月信用债市场回 2022-12-06 顾：净融资由正转负，信用利差集体走阔汽车零配件行业转债梳理 2022-12-05 ——产业链看转债系列（八）2022年煤炭保供稳价政策 2022-12-04 的两个阶段 国企为拿地主力，民企拿地意愿仍较低。上海本轮土拍国企拿地占比提升，全口径拿地金额97.0亿，拿地金额占比76.5%，较今年第三轮的58.8%有所提升。主流国企中国铁建与临港投控集团联合体、国贸控股分别以10.2亿、33.1亿各拍得1宗地，中交城投、苏河湾集团分别拿地48.8亿、4.9亿。民企拿地占比仍 999563340 较低，全口径拿地金额20.8亿，拿地金额占比16.4%，较今年第三轮的18.3%小幅下降。仅佳运置业20.8亿拍得1宗地，未见主流民企拿地。国企拿地占比提升下，城投拿地占比有所降低，全口径拿地金额19.3亿，拿地金额占比15.2%，较今年第三轮的44.9%有所下降。临港投控集团、汽车城集团分别拿地10.2亿、 9.0亿。 风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 内容目录 1.本轮土拍规则基本不变3 2.土拍热度略升，板块延续分化3 3.国企为拿地主力，民企拿地意愿仍较低4 图表目录 图1.上海2022年四轮土拍基本情况（宗，亿）3 图2.广义流拍率延续低位、平均溢价率小幅上升（%）3 图3.上海广义流拍率为8城最低水平（宗，亿）4 图4.上海平均溢价率与8城平均水平持平（%）4 图5.国企为拿地主力，民企拿地占比仍较低（%）5 表1：上海本轮土拍规则基本不变3 表2：上海2022年五轮土拍明细（元/方，万元）4 12月9日，上海完成2022年四轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.本轮土拍规则基本不变 上海本轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例仍维持在20%。拿地中，地块溢价率限制最高仍为10%，地价触顶后竞拍规则延用第三轮 的增设随机值机制后的一次性书面报价。拿地后，本轮土拍地块仍均需配建5%（占该出让宗地规划总住宅建筑面积的比例）的保障性住房。 表1：上海本轮土拍规则基本不变 22年首轮 5%-10%一次性报价最接近 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限价 达到限价后竞拍规则 房价要求 其他要求 均价者得 22年二轮 限马甲、严 控购地资 20% 7%-10% 一次性报价最接近 均价者得；摇号销售指导价- 22年三轮 金来源 一次性报价最接近 22年四轮 5-10% 均价者得（增设随机值） 资料来源：上海政府官网，安信证券研究中心 2.土拍热度略升，板块延续分化 上海2022年第四轮土拍广义流拍率延续低位，平均溢价率小幅提升，土拍热度略升。上海 本轮土拍合计推地6宗，供地数量较今年前三轮的30宗以上大幅减少；无地块流拍或撤销， 广义流拍率延续低位；成交6宗，成交金额126.8亿，平均溢价率3.1%，较今年第三轮的 2.4%小幅提升，土拍热度略升。横向对比来看，在已完成四轮土拍的8城中，上海广义流拍 率为8城最低水平，平均溢价率与8城平均水平持平。 图1.上海2022年四轮土拍基本情况（宗，亿）图2.广义流拍率延续低位、平均溢价率小幅上升（%） 成交数流拍数终止/延期成交金额（右） 401,200 351,000 30 25800 20600 15400 10 5200 2022 2022 2022 2022 2021 2021 2021 00 30% 25% 20% 15% 10% 5% 2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮 年年年 首二三 轮轮轮 年年年年 首二三四 轮轮轮轮 0% 2022年二轮2022年三轮2022年四轮 广义流拍率 平均溢价率 资料来源：上海政府官网，安信证券研究中心资料来源：上海政府官网，安信证券研究中心 图3.上海广义流拍率为8城最低水平（宗，亿）图4.上海平均溢价率与8城平均水平持平（%） 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 广义流拍率 平均溢价率 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 8 8 深 武 苏 无 南 杭 北 上 北 0% 圳 汉 州 锡 京 州 京 海 京 圳 城城深杭上 平平州海 均均 无苏南 锡州京 资料来源：上海政府官网，安信证券研究中心资料来源：上海政府官网，安信证券研究中心 板块延续分化。整体来看，本轮土拍地块质量一般，浦西中心城区仅静安供地1宗，青浦区 供地2宗，嘉定区、宝山区、临港新城各供地1宗。热门地块竞争激烈，宝山区共富地块和 青浦区赵巷镇地块地价触顶，触发一次性书面报价环节，2宗地块均为纯宅地，交通便捷、周边配套完善；共4宗地底价成交，多数为郊区地块，静安区中兴地块虽位于中心城区，但 因地块较小（建面仅1.3万方）、住宅套数下限仅65套，需扩建学校等原因也底价成交。 行政区宗地代码成交状态起拍楼面价 成交楼 面价 溢价率 成交价格 拿地企业 宝山区宝山区顾村镇共富社区N120901单元E1A-05地块触发一次性30480.9 33362.1 9.5% 207960 佳运置业 青浦区青浦区赵巷镇佳恒路南侧B3A-01、B3A-02、B3B-01触发一次性22470.0 24483.9 9.0% 330810 厦门国贸 静安区静安区中兴社区C070202单元313-07地块底价成交36413.6 36413.6 0.0% 48830 苏河湾集团 嘉定区嘉定区安亭镇汽车城核心区JDC3-1101单元底价成交9158.1 9158.1 0.0% 90154 汽车城集团 青浦区青浦区华新镇新凤南路西侧16-05、16-06、17-02、底价成交30910.7 30910.7 0.0% 487584 中交城投 临港新城自贸区临港新片区万祥社区04PD-0201单元底价成交10503.1 B0103、B0202、B0305地块 10503.1 0.0% 102486 中国铁建&临港投控集团 表2：上海2022年五轮土拍明细（元/方，万元） 书面报价 地块书面报价 04BB-01、04BC-10地块 18-03地块 资料来源：上海政府官网，安信证券研究中心 3.国企为拿地主力，民企拿地意愿仍较低 上海本轮土拍国企拿地占比提升，全口径拿地金额97.0亿，拿地金额占比76.5%，较今年第三轮的58.8%有所提升。主流国企中国铁建与临港投控集团联合体、厦门国贸分别以10.2亿、 33.1亿各拍得1宗地，中交城投、苏河湾集团分别拿地48.8亿、4.9亿。 民企拿地占比仍较低，全口径拿地金额20.8亿，拿地金额占比16.4%，较今年第三轮的18.3% 小幅下降。仅佳运置业20.8亿拍得1宗地，未见主流民企拿地。 国企拿地占比提升下，城投拿地占比有所降低，全口径拿地金额19.3亿，拿地金额占比15.2%，较今年第三轮的44.9%有所下降。临港投控集团、汽车城集团分别拿地10.2亿、9.0亿。 图5.国企为拿地主力，民企拿地占比仍较低（%） 2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮 2022年二轮2022年三轮2022年四轮 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 城投拿地金额民企拿地金额国企拿地金额 资料来源：上海政府官网，安信证券研究中心 分析师声明 本报告署名分析师声明，本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，勤勉尽责、诚实守信。本人对本报告的内容和观点负责，保证信息来源合法合规、研究方法专业审慎、研究观点独立公正、分析结论具有合理依据，特此声明。 本公司具备证券投资咨询业务资格的说明 安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）经中国证券监督管理委员会核准，取得证券投资咨询业务许可。本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务。发布证券研究报告，是证券投资咨询业务的一种基本形式，本公司可以对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向本公司的客户发布。 免责声明 本报告仅供安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因为任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但本公司不保证该等信息及资料的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映本公司于本报告发布当日的判断，本报告中的证券或投资标的价格、价值及投资带来的收入可能会波动。在不同时期，本公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，本公司将随时补充、更新和修订有关信息及资料，但不保证及时公开发布。同时，本公司有权对本报告所含信息在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准，如有需要，客户可以向本公司投资顾问进一步咨询。 在法律许可的情况下，本公司及所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务，提请客户充分注意。客户不应将本报告为作出其投资决策的惟一参考因素，亦不应认为本报告可以取代客户自身的投资判断与决策。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议，无论是否已经明示或暗示，本报告不能作为道义的、责任的和法律的依据或者凭证。在任何情况下，本公司亦不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告版权仅为本公司所有，未经事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表、转发或引用本报告的任何部分。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许