天津土拍零距离（12/22）：四拍热度略升，当地民企参与度提升

2022年12月24日 天津土拍零距离（12/22）：四拍热度略升，当地民企参与度提升 固定收益主题报告 证券研究报告 12月19日，天津完成2022年四轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 天津本轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，除宁河区芦台地块保证金比例为30%外，其余地块保证金比例仍为20%，延续实行预申请制度。拿地中，商服地块未设置最高限价，涉宅类地块溢价率仍为15%。拿地后规 则基本不变。此外，本轮土拍共有5宗地为此前中止出让或流拍地块，通过降低起拍金额、调整配建要求等方式重新出让。 天津本轮土拍广义流拍率延续低位，平均溢价率小幅上升，土拍热度略有回升。天津2022年四轮土拍合计推地24宗，供地数量较今年第二、三轮的11宗、17宗有所增加；预申请制度下， 无地块流拍或撤销，广义流拍率持续维持较低水平；成交24宗，成交金额99.8亿，平均溢价率为1.2%，较今年第三轮的0.1%小幅提升，土拍热度略有回升。横向对比，在已完成四轮土拍的12 城中，天津广义流拍率为12城最低水平，平均溢价率低于12城平均水平2.3%。从区位来看，天津本轮土拍主城区供地7宗，占比29.2%，优于第二、三轮的9.1%和11.8%；环城西青区、津南 区各供地2宗、北辰区、东丽区各供地1宗；远郊武清区、蓟州区、宁河区分别供地2宗、1宗、1宗，滨海新区供地7宗。本轮土拍除滨海新区热门板块大港2宗地地价触顶后进入摇号环节 外，其余22宗地块均底价成交，虽然多数地块周边配套成熟、交通便捷，部分地块周边新房项目较少，但天津楼市仍较低迷，截止2022年10月，天津商品房销售面积累计同比降至-34.7%，房企参拍仍较谨慎。 国企拿地占比小幅下降，当地民企参与度提升。国企全口径拿地金额32.4亿，拿地金额占比32.4%，较今年第三轮的48.0%小幅下降。渤海国资以14.3亿拍得3宗地，天保基建以13.9亿拍 得2宗地，新兴际华集团、万事兴投资、汇川地产、中国建筑分别拿地1.9亿、1.4亿、0.5亿、0.3亿。未见主流国企拿地。本地民企积极参与下，民企拿地占比有所提升，全口径拿地金额 56.3亿，拿地金额占比56.4%，较今年第二、三轮的1.1%、27.2%明显上升。主流民企龙湖集团11.4亿拍得1宗地；本地民营房企积极拿地，鹏飞沁园春地产以23.8亿拍得2宗地，为本轮土拍拿 地金额最大的房企；金泽置业、万恒置业、金弘置业分别拿地6.6亿、6.3亿、3.8亿，鑫盛置业、山川融城等也均有拿地。城投拿地占比下降，全口径拿地金额11.5亿，拿地金额占比11.5%，较今年第二轮的43.1%大幅下降。天津轨道交通、东丽城投、宁投公司、津南城投分别拿地6.1亿、3.1亿、2.0亿、0.3亿。 池光胜分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 相关报告国央企价值回归的思考与转 2022-12-23 债投资线索——主题看转债系列（二）金融资源盘点与省内城投支 2022-12-22 持（13）：江苏篇解码煤炭企业（五）：山东 2022-12-21 能源集团有限公司2022年煤炭债市场回顾：一 2022-12-19 条主线、四个阶段与四个特点广义基金大幅减持，商业银 2022-12-18 行全面增持——11月托管数据点评 gaowj@essence.com.cn 风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 内容目录 1.本轮土拍规则基本不变3 2.土拍热度略升，底价成交为主3 3.国企拿地占比小幅下降，当地民企参与度提升5 图表目录 图1.天津2022年四轮土拍基本情况（宗，亿）3 图2.广义流拍率延续低位，平均溢价率小幅上升（%）3 图3.天津广义流拍率为12城最低水平（%）4 图4.天津平均溢价率低于12城平均水平（%）4 图5.2022年以来天津商品住宅销售面积持续负增长（%）5 图6.国企拿地占比小幅下降，当地民企参与度提升（%）6 表1：本轮土拍规则基本不变3 表2：天津2022年四轮土拍明细（元/方，万元，平方米）4 12月19日，天津完成2022年四轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.本轮土拍规则基本不变 天津本轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，除宁河区芦台地块保证金比例为30%外，其余地块保证金比例仍为20%，延续实行预申请制度。拿地中，商服地块未设置最高限价，涉宅类地块溢价率仍为15%。拿地后规则基本不变。 此外，本轮土拍共有5宗地为此前中止出让或流拍地块，通过降低起拍金额、调整配建要求等方式重新出让。如河西区太湖路地块起拍金额下调26.6%，且取消自持租赁住房要求，南 开区黄河道北侧38号地块、南开区黄河道北侧45号地块、河西区解放南路地块、津南区海棠街地块起拍金额分别下调17.1%、16.4%、10.0%、8.6%。 表1：本轮土拍规则基本不变 22年首轮 22年二轮 限马甲、严控购地 20%,允许预交保证金，核心区域预申请保证金为1000万元，滨城和其他区 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 达到限地块限价价后竞 拍规则 房价要求其他要求 域为500万元 22年三轮 资金来源保证金为1000万元，滨城 和其他区域为500万元 坯限价 付周期延长至1年 22年四轮 20%，个别30%，允许预交保证金，核心区域预申请保证金为1000万元，滨城 和其他区域为500万元 20%,个别100%，允许预交保证金，核心区域预申请 15%摇号未披露毛 部分地块土地出让金缴 资料来源：天津政府官网，安信证券研究中心 2.土拍热度略升，底价成交为主 天津本轮土拍广义流拍率延续低位，平均溢价率小幅上升，土拍热度略有回升。天津2022 年四轮土拍合计推地24宗，供地数量较今年第二、三轮的11宗、17宗有所增加；预申请制 度下，无地块流拍或撤销，广义流拍率持续维持较低水平；成交24宗，成交金额99.8亿，平均溢价率为1.2%，较今年第三轮的0.1%小幅提升，土拍热度略有回升。横向对比，在已完成四轮土拍的12城中，天津广义流拍率为12城最低水平，平均溢价率低于12城平均水平2.3%。 2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮 2022年二轮2022年三轮2022年四轮 图1.天津2022年四轮土拍基本情况（宗，亿）图2.广义流拍率延续低位，平均溢价率小幅上升（%） 成交数流拍数终止/延期成交金额（右） 70 60 50 40 30 20 10 0 2021年首轮2021年三轮2022年二轮2022年四轮 600 500 400 300 200 100 0 100% 80% 60% 40% 20% 0% 流拍率广义流拍率平均溢价率 资料来源：天津政府官网，安信证券研究中心资料来源：天津政府官网，安信证券研究中心 图3.天津广义流拍率为12城最低水平（%）图4.天津平均溢价率低于12城平均水平（%） 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 广义流拍率 平均溢价率 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 12 0% 12 广深 城州圳 平均 武苏福 汉州州 成南杭 都京州 北上无天京海锡津 北深 城京圳平 均 杭上天成苏州海津都州 南无武广福京锡汉州州 资料来源：天津政府官网，安信证券研究中心资料来源：天津政府官网，安信证券研究中心 各板块以底价成交为主。整体来看，天津本轮土拍主城区1供地7宗，占比29.2%，优于第二、三轮的9.1%和11.8%；环城西青区、津南区各供地2宗、北辰区、东丽区各供地1宗；远郊武清区、蓟州区、宁河区分别供地2宗、1宗、1宗，滨海新区供地7宗。本轮土拍除滨海 新区热门板块大港2宗地地价触顶后进入摇号环节外，其余22宗地块均底价成交，虽然多数地块周边配套成熟、交通便捷，部分地块周边新房项目较少，但天津楼市仍较低迷，截止2022年10月，天津商品房销售面积累计同比降至-34.7%，房企参拍仍较谨慎。 表2：天津2022年四轮土拍明细（元/方，万元，平方米） 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼 面价 成交楼面 价 溢价率 成交价 格 竞得单位 滨海新区 津滨大（挂）2022-19号 触顶+摇号 4456.6 5121.4 15.00% 8860 山川融城 滨海新区 津滨大（挂）2022-13号 触顶+摇号 4451.9 5115.4 15.00% 5320 汇川地产 西青区 津西青（挂）2021-04号 成交 9317.2 9317.2 0.00% 65500 金泽置业 西青区 津西青（挂）2022-04号 成交 9322.8 9322.8 0.00% 37900 金弘置业 武清区 津武（挂）2022-026号 成交 1773.1 1773.1 0.00% 2110 格威特置业 武清区 津武（挂）2022-027号 成交 2166.7 2166.7 0.00% 1040 佰洋置业 宁河区 津宁（挂）2022-01号 成交 2213.8 2213.8 0.00% 19650 宁投公司 南开区 津南黄（挂）2021-045号 成交 22140.4 22140.4 0.00% 122000 鹏飞沁园春地产 南开区 津南黄（挂）2021-038号 成交 22141.6 22141.6 0.00% 116000 鹏飞沁园春地产 津南区 津南（挂）2022-05号 成交 7325.6 7325.6 0.00% 63000 万恒置业 津南区 津南（挂）2022-10号 成交 3168.3 3168.3 0.00% 3200 津南城投&中国建筑 蓟州区 津蓟（挂）2020-003号 成交 3299.4 3299.4 0.00% 13570 万事兴投资 红桥区 津红光（挂）2022-012号 成交 14203.3 14203.3 0.00% 61400 天津轨道交通 河西区 津西太（挂）2021-034号 成交 18393.6 18393.6 0.00% 60900 渤海国资 河西区 津西韵（挂）2022-013号 成交 19306.4 19306.4 0.00% 27400 渤海国资 河西区 津西浩（挂）2021-046号 成交 12458.9 12458.9 0.00% 54900 渤海国资 河西区 津西陈塘（挂）2022-011号 成交 18682.7 18682.7 0.00% 114000 龙湖集团 东丽区 津丽（挂）2022-04号 成交 6526.3 6526.3 0.00% 31000 东丽城投 滨海新区 津滨开（挂）2022-2号 成交 5572.0 5572.0 0.00% 19010 新兴际华集团 滨海新区 津滨保（挂）2022-16号 成交 9009.5 9009.5 0.00% 89670 天保基建 滨海新区 津滨保（挂）2022-17号 成交 9010.0 9010.0 0.00% 49530 天保基建 1主城区：和平区、河西区、南开区、河东区、河北区、红桥区；环城：西青区、津南区、北辰区、东丽区；远郊：武清区、蓟州区、宝坻区、宁河区、静海区 滨海新区 津滨塘（挂）2022-13号 成交 5066.7 5066.7 0.00% 5320 源恒投发 滨海新区 津滨生（挂）2022-3号 成交 6178.4 6178.4 0.00% 20500 鑫盛置业 北辰区 津北辰辽（挂）2022-014号 流拍 4321.1 4321.1 0.00% 6300 天士力医药集团 资料来源：天津政府官网，安信证券研究中心 图5.2022年以来天津商品住宅销售面积持续负增长（%） 天津:新建商品住宅价格指数:环比天津:二手住宅价格指数:环比 天津:商品房销售面积:住宅:累计值同比 1.0% 0.8% 0.6% 0.4%