天津土拍零距离（13/22）：三拍热度不高，本地民企参与度略升

10月17日，天津完成2022年三轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ ■天津本轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，除静海区23号地块保证金比例为100%外，其余地块保证金比例仍为20%，仍实行预申请制度。拿地中、拿地后规则基本不变。此外，本轮土 固定收益主题报告 天津土拍零距离（13/22）：三拍热度不高，本地民企参与度略升 2022年10月22日 证券研究报告 池光胜分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 gaowj@essence.com.cn 拍共有6宗地为此前中止出让或流拍地块，部分地块通过降低起拍金额的方 式重新出让，如武清区51号地块、西青区44号地块起拍金额分别降低18.5%、12.4%。 ■天津本轮土拍广义流拍率进一步改善，但平均溢价率仍处于较低水平，超 相关报告 金融资源盘点与省内城投支持（2）：四川篇 解码可转债的发行、上市与交易 六个问题拆解城投定融：如 2022-08-12 2022-08-12 九成地块底价成交，土拍整体热度不高。天津2022年三轮土拍合计推地17 宗，供地数量较今年第二轮的11宗小幅增加；无地块流拍和撤销，广义流拍 2022-08-11 何识别和评估风险？ 通胀不及预期，债市或延续 率较今年第一、二轮的80.0%、18.2%进一步改善；成交17宗，成交金额99.0亿，平均溢价率为0.1%，仍处较低水平，超九成地块底价成交，土拍热度不 震荡——7月通胀数据解读 7月城投整合跟踪：节奏加 2022-08-10 高。横向对比，在已完成三轮土拍的13城中，天津广义流拍率为13城最低水平，平均溢价率低于13城平均水平2.4%。从区位来看，天津本轮土拍地 块区位一般，主城区仅河西区供地2宗，环城西青区、北辰区、津南区分别供地2宗、2宗、1宗，远郊宝坻区、武清区、静海区分别供地3宗、1宗、1宗，滨海新区供地5宗。各板块热度普遍不高，仅河西区9号地块低溢价成交，该宗地块位于市内核心老梅江板块，教育资源丰富、周边配套成熟、交通便捷、起拍金额较低；其余16宗地块均底价成交。天津楼市持续低迷，2022 年3月以来商品房销售量价齐跌，截至2022年8月，天津商品房销售面积累计同比降至-39.0%，房企参拍谨慎。 ■国企拿地占比小幅下降，本地民企参与度有所提升。国企全口径拿地金额 47.6亿，拿地金额占比48.0%，较今年第二轮的51.4%小幅下降。主流国企中海地产34.7亿拍得2宗地，为本轮土拍拿地金额最大的房企；中国建筑与城投联合以5.9亿拍得2宗地，曲江新鸥鹏文化教育控股集团、康佳集团分别拿 地6.4亿、0.7亿。民企拿地占比有所提升，全口径拿地金额26.9亿，拿地金额占比为27.2%，较今年第一、二轮的13.2%、1.1%有所提升。以当地民企为 主，万利通臵业、天钲臵业、天津津梁臵分别拿地业7.2亿、5.7亿、5.3亿，天津中宝臵业、北京滨悦地产等也均有拿地。未见主流民企拿地。民企拿地意愿增强下，城投拿地占比下降，全口径拿地金额42.7亿，拿地金额占比 43.1%，较今年第二轮的50.6%有所下降。天津环城、北辰建设、国祥投发分别拿地13.4亿、6.4亿、6.4亿，天津生态城投资开发、新塘建设等也均有拿地。 ■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 快，苏赣领先——城投整合2022-08-09 系列四 内容目录 1.本轮土拍规则基本不变3 2.土拍热度不高，底价成交为主3 3.国企拿地占比小幅下降，民企参与意愿有所提升5 图表目录 图1：天津2022年三轮土拍基本情况（宗，亿）3 图2：广义流拍率有所改善，平均溢价率略有提升（%）3 图3：天津广义流拍率为13城最低水平4 图4：天津平均溢价率低于13城平均水平4 图5：2022年以来天津商品住宅销售面积持续负增长（%）5 图6：国企为拿地主力，民企参与意愿明显提升（%）5 表1：天津本轮土拍规则基本不变3 表2：天津2022年三轮土拍明细（元/方，万元）4 10月17日，天津完成2022年三轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.本轮土拍规则基本不变 天津本轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，除静海区23号地块保证金比例为100%外，其余地块保证金比例仍为20%，仍实行预申请制度。拿地中、拿地后规则基本不变。此外，本轮土拍共有6宗地为此前中止出让或流拍地块，部分地 块通过降低起拍金额的方式重新出让，如武清区51号地块、西青区44号地块起拍金额分别降低18.5%、12.4%。 表1：天津本轮土拍规则基本不变 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限 价 达到限价后竞拍 规则 房价要求 其他要求 22年首轮 22年二轮 限马甲；严控购 20%，允许预交保证金，核心区域预申请保证金为1000万元，滨 城和其他区域为500 万元15%摇号未披露毛 部分地块土地出让金缴付周期延 22年三轮 地资金来源 20%，个别100%，允 许预交保证金，核心区域预申请保证金为1000万元，滨城和其 他区域为500万元 坯限价 长至1年 资料来源：天津政府官网，安信证券研究中心 2.土拍热度不高，底价成交为主 天津本轮土拍广义流拍率进一步改善，但平均溢价率仍处于较低水平，超九成地块底价成交，土拍整体热度不高。天津2022年三轮土拍合计推地17宗，供地数量较今年第二轮的11宗小幅增加；无地块流拍和撤销，广义流拍率较今年第一、二轮的80.0%、18.2%进一步改善； 成交17宗，成交金额99.0亿，平均溢价率为0.1%，仍处较低水平，超九成地块底价成交， 土拍热度不高。横向对比，在已完成三轮土拍的13城中，天津广义流拍率为13城最低水平，平均溢价率低于13城平均水平2.4%。 图1：天津2022年三轮土拍基本情况（宗，亿）图2：广义流拍率有所改善，平均溢价率略有提升（%） 2021年首轮 2022年首轮 2021年二轮 2022年二轮 2021年三轮 2022年三轮 成交数流拍数终止/延期成交金额（右） 70 60 50 40 30 20 10 0 2021年首轮2021年三轮2022年二轮 600 500 400 300 200 100 0 100% 80% 60% 40% 20% 0% 流拍率广义流拍率平均溢价率 资料来源：天津政府官网，安信证券研究中心资料来源：天津政府官网，安信证券研究中心 图3：天津广义流拍率为13城最低水平图4：天津平均溢价率低于13城平均水平 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 广义流拍率 平均溢价率 6% 5% 4% 3% 2% 1% 13 0% 13 合厦深福城肥门圳州平 均 青武无上杭岛汉锡海州 北宁苏天京波州津 杭合城州肥平 均 深宁北圳波京 上苏福青武厦天无 海州州岛汉门津锡 资料来源：天津政府官网，安信证券研究中心资料来源：天津政府官网，安信证券研究中心 各板块以底价成交为主。整体来看，天津本轮土拍地块区位一般，主城区1仅河西区供地2宗，环城西青区、北辰区、津南区分别供地2宗、2宗、1宗，远郊宝坻区、武清区、静海区分别供地3宗、1宗、1宗，滨海新区供地5宗。各板块热度普遍不高，仅河西区9号地块低溢价成交，该宗地块位于市内核心老梅江板块，教育资源丰富、周边配套成熟、交通便捷、起拍金额较低；其余16宗地块均底价成交。天津楼市持续低迷，2022年3月以来商品 房销售量价齐跌，截至2022年8月，天津商品房销售面积累计同比降至-39.0%，房企参拍谨慎。 表2：天津2022年三轮土拍明细（元/方，万元） 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面价 成交楼面价 溢价率 成交价格 拿地企业 河西区 津西潭（挂）2022-009 溢价成交 20614.5 21045.3 2.1% 63500 中海地产 河西区 津西浯（挂）2022-010号 底价成交 19767.0 19767.0 0.0% 283000 中海地产 西青区 津西青楚（挂）2021-044 底价成交 13298.4 13298.4 0.0% 72000 万利通臵业 西青区 津西青（挂）2022-02 底价成交 9731.9 9731.9 0.0% 134400 天津环城 北辰区 津辰青（挂）2022-002 底价成交 4835.3 4835.3 0.0% 63600 北辰建设&西安曲江新鸥鹏文化教育控股集团 北辰区 津辰张（挂）2021-010 底价成交 4048.7 4048.7 0.0% 26600 天津北辰&滦南中天地产 宝坻区 津宝（挂）2020-001号 底价成交 3275.7 3275.7 0.0% 26170 宝星建发&华宝伟业地产 宝坻区 津宝（挂)2021-016号 底价成交 3751.1 3751.1 0.0% 14880 天津中宝臵业 宝坻区 津宝（挂)2022-008号 底价成交 1282.0 1282.0 0.0% 6500 康佳集团&天津中今房产 武清区 津武（挂)2021-021号 底价成交 7500.0 7500.0 0.0% 63600 国祥投发 静海区 津静（挂）2022-23号 底价成交 5321.0 5321.0 0.0% 53050 天津津梁臵业 津南区 津南（挂）2021-21 底价成交 1904.1 1904.1 0.0% 8820 津南城投&中国建筑 滨海新区 津滨开（挂）2022-3号 底价成交 5096.4 5096.4 0.0% 56540 天钲臵业 滨海新区 津滨生（挂）2022-1号 底价成交 6504.9 6504.9 0.0% 53700 天津生态城投资开发 滨海新区 津滨塘（挂）2022-8号 底价成交 4192.1 4192.1 0.0% 28800 新塘建设&中国建筑 滨海新区 津滨塘（挂）2022-9号 底价成交 4172.2 4172.2 0.0% 21320 新塘建设&中国建筑 滨海新区 津滨塘（挂）2022-12号 底价成交 4274.8 4274.8 0.0% 13380 北京滨悦地产 资料来源：天津政府官网，安信证券研究中心 1主城区：和平区、河西区、南开区、河东区、河北区、红桥区；环城：西青区、津南区、北辰区、东丽区；远郊：武清区、蓟州区、宝坻区、宁河区、静海区 图5：2022年以来天津商品住宅销售面积持续负增长（%） 天津:新建商品住宅价格指数:环比 天津:二手住宅价格指数:环比 天津:商品房销售面积:住宅:累计同比(右) 1.0% 0.5% 0.0% -0.5% -1.0% 2020/82020/112021/22021/52021/82021/112022/22022/52022/8 资料来源：天津政府官网，安信证券研究中心 120.0% 100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% -60.0% 3.国企拿地占比小幅下降，民企参与意愿有所提升 天津本轮土拍国企拿地占比小幅下降，全口径拿地金额47.6亿，拿地金额占比48.0%，较今年第二轮的51.4%小幅下降。主流国企中海地产34.7亿拍得2宗地，为本轮土拍拿地金额最大的房企；中国建筑与城投联合以5.9亿拍得2宗地，曲江新鸥鹏文化教育控股集团、 康佳集团分别拿地6.4亿、0.7亿。 民企拿地占比有所提升，全口径拿地金额26.9亿，拿地金额占比为27.2%，较今年第一、二轮的13.2%、1.1%有所提升。以当地民企为主，万利通臵业、天钲臵业、天津津梁臵分别拿地业7.2亿、5.7亿、5.3亿，天津中宝臵业、北京滨悦地产等也均有拿地。未见主流民企拿地。 民企拿地意愿增强下，城投拿地占比下降，全口径拿地金额42.7亿，拿地金额占比43.1%，较今年第二轮的50.6%有所下降。天津环城、北