合肥土拍零距离（14／22）：四拍热度一般，当地民企积极参与

2022年12月31日 合肥土拍零距离（14/22）：四拍热度一般，当地民企积极参与 12月23日，合肥完成2022年四轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 固定收益主题报告 证券研究报告 合肥本轮土拍规则基本不变，起拍房地比小幅上调。拿地前，限马甲、部分地块限注资、开发资质等规则不变，保证金比例仍维持在20%-25%之间，允许使用银行保函作为参加土地竞买的履约保证方式。拿地中，地块溢价率限制在10%-15%之间，地价触顶后规则不变，除包河区27号地块直接通过摇号确定竞得人外，其余地块仍均采取“投报高品质住宅建设方案+摇号”确定竞得人。拿地后，除蜀山区15号地块和包河区25号地块按现房销售外，其余地块的商品住房均须实行毛坯交付，且不再享受有关装配式建筑奖励政策；本轮土拍起拍房地比（毛坯限价/起拍楼面价）小幅上调，由今年三轮的2.6倍进一步上升至2.8倍。 合肥本轮土拍广义流拍率虽小幅改善，但平均溢价率有所下降，超七成地块底价成交，土拍热度一般。合肥2022年四轮土拍合 计推地18宗，供地数量较今年第二、三轮的43宗、28宗有所减少；无地块流拍，4宗地块延期出让，广义流拍率为22.2%，较今年第三轮的25.0%小幅改善；成交14宗，成交金额74.5亿，平均溢价率2.8%，较上轮的5.2%有所下降，超七成地块底价成交，土拍热度一般。横向对比，在已完成四轮土拍的14城中，合肥广 义流拍率为14城最高水平，平均溢价率高于14城平均水平2.2%。从区位来看，主城四区合计推地12宗，占比66.7%，新站区供地3宗，经开区、滨湖新区、高新区各供地1宗。热门地块竞争激 烈，共2宗地地价触顶，触发报高标环节，分别位于滨湖新区金融板块和蜀山政务区板块，地块地理位置较优、周边配套成熟、交通便捷；2宗地块溢价成交，均位于主城包河区；共有10宗地块底价成交，其中5宗为安置房用地，2宗为租赁住房用地，其余3宗地块中，包河区28号、30号地块为卫岗王卫片区城市更 新项目，与包河区29号安置房地块整体出让，统一规划。此外， 共4宗地块延期出让。 国企拿地占比有所下降，当地民企参与度提升。国企全口径拿地金额19.1亿，拿地金额占比25.6%，较今年第三轮的41.7%有所下降。主流国企招商蛇口5.9亿拍得1宗地；滨湖投资、包河建发、复兴置业分别拿地9.7亿、2.3亿、1.0亿。本地民企积极参与下，合肥本轮土拍民企拿地占比提升，全口径拿地金额40.6亿，拿地金额占比54.5%，较今年第三轮的40.4%有所上升。主要为本地民营房企参与，伟星置业35.3亿拍得2宗地，红达商务投 资5.3亿拍得1宗地，未见主流民企拿地。城投拿地金额占比与 今年第三轮基本持平，全口径拿地金额14.9亿，拿地金额占比20.0%，与今年第三轮的17.9%基本持平。合肥鑫城、东部新中心建投分别拿地12.8亿、2.0亿。 风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 池光胜分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 相关报告2022年度转债记忆——图 2022-12-30 说转债系列一2023年产业债到期压力知 2022-12-29 多少？金融资源盘点与省内城投支 2022-12-28 持（14）：陕西篇2023年利率债供给怎么 2022-12-26 看？天津土拍零距离（12/22）： 2022-12-24 四拍热度略升，当地民企参与度提升 gaowj@essence.com.cn 固定收益主题报告 内容目录 1.土拍规则基本不变3 2.土拍热度一般，底价成交为主3 3.国企拿地占比有所下降，当地民企参与度提升5 图表目录 图1.合肥2022年四轮土拍基本情况（宗，亿）4 图2.广义流拍率小幅改善，平均溢价率有所下降（%）4 图3.合肥广义流拍率为14城最高水平（%）4 图4.合肥平均溢价率高于14城平均水平（%）4 图5.国企拿地占比有所降低，当地民企参与度提升（%）6 表1：合肥本轮土拍规则基本不变3 表2：合肥2022年四轮土拍明细（元/方，万元，平方米）5 固定收益主题报告 12月23日，合肥完成2022年四轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.土拍规则基本不变 合肥本轮土拍规则基本不变，起拍房地比小幅上调。拿地前，限马甲、部分地块限注资、开发资质等规则不变，保证金比例仍维持在20%-25%之间，允许使用银行保函作为参加土地竞买的履约保证方式。拿地中，地块溢价率限制在10%-15%之间，地价触顶后规则不变，除包河区27号地块直接通过摇号确定竞得人外，其余地块仍均采取“投报高品质住宅建设方案+ 摇号”确定竞得人。拿地后，除蜀山区15号地块和包河区25号地块按现房销售外，其余地块的商品住房均须实行毛坯交付，且不再享受有关装配式建筑奖励政策；本轮土拍起拍房地比（毛坯限价/起拍楼面价）小幅上调，由今年三轮的2.6倍进一步上升至2.8倍。 此外，此前中止出让或流拍地块通过调整地块属性、拆分地块、取消配建要求、调整起拍楼面价等方式重新出让。如经开区16号地块剥离商住混合用地，起拍楼面价下调11%；蜀山区15号地块将商住混合用地调整为纯宅地，起拍楼面价上调10.4%；蜀山区16号地块取消配建10%的保障性租赁住房的要求，起拍楼面价上调8.7%；包河区26号地块进一步拆分，仅出让部分住宅用地，起拍金额下调60.6%。 表1：合肥本轮土拍规则基本不变 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限 价 达到限价后 竞拍规则 房价要求 其他要求 22年首轮 10%-15% 20%-30% 30日内、3个月内分两期 22年二轮8%-15% 支付50% 蜀山区SS202210号地块实行精装交付；毛坯交付地 22年三轮 限马甲；部分地块限注资、开发 20%-25%，增 9%-15% 投报高品质住宅建设方 部分地块限 块采用装配式建筑技术，不享受有关装配式建筑奖 资质；严控购地 加银行保函作案+摇号；摇 售价励政策 22年四轮 资金来源 为参加土地竞买的履约保证方式 号 10%-15% 蜀山区SS202215号地块和包河区BH202225号地块为现房销售试点地块；毛坯交付地块采用装配式建筑技术，不享受有关装配式建筑奖励政策 资料来源：合肥政府官网，安信证券研究中心 2.土拍热度一般，底价成交为主 合肥本轮土拍广义流拍率虽小幅改善，但平均溢价率有所下降，超七成地块底价成交，土拍热度一般。合肥2022年四轮土拍合计推地18宗，供地数量较今年第二、三轮的43宗、28宗有所减少；无地块流拍，4宗地块延期出让，广义流拍率为22.2%，较今年第三轮的25.0%小幅改善；成交14宗，成交金额74.5亿，平均溢价率2.8%，较上轮的5.2%有所下降，超七成地块底价成交，底价成交率较今年前三轮的8.7%、34.3%、38.1%明显上升，土拍热度一般。横向对比，在已完成四轮土拍的14城中，合肥广义流拍率为14城最高水平，平均溢价率高于14城平均水平2.2%。 图1.合肥2022年四轮土拍基本情况（宗，亿）图2.广义流拍率小幅改善，平均溢价率有所下降（%） 2021年首轮2021年二轮2021年三轮 成交数流拍数终止/延期成交金额（右） 50300 40250 200 30 150 20 100 1050 00 2021年首轮2021年三轮2022年二轮2022年四轮 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2022年首轮2022年二轮2022年三轮 2022年四轮 流拍率广义流拍率平均溢价率 资料来源：合肥政府官网，安信证券研究中心资料来源：合肥政府官网，安信证券研究中心 图3.合肥广义流拍率为14城最高水平（%）图4.合肥平均溢价率高于14城平均水平（%） 25% 20% 15% 10% 5% 0% 广义流拍率9% 平均溢价率 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 14 0% 14 合广城肥州平 均 深武苏圳汉州 福成无天上州都锡津海 南杭北青京州京岛 北深杭上合天成青城京圳州海肥津都岛平 均 广武无州汉锡 苏南福州京州 资料来源：合肥政府官网，安信证券研究中心资料来源：合肥政府官网，安信证券研究中心 板块延续冷热分化。合肥本轮土拍地块区位较好，主城四区1合计推地12宗，占比66.7%，新站区供地3宗，经开区、滨湖新区、高新区各供地1宗。热门地块竞争激烈，共2宗地地价触顶，触发报高标环节，分别位于滨湖新区金融板块和蜀山政务区板块，地块地理位置较优、周边配套成熟、交通便捷；2宗地块溢价成交，均位于主城包河区；共有10宗地块底价成交，其中5宗为安置房用地，2宗为租赁住房用地，其余3宗地块中，包河区28号、30 号地块为卫岗王卫片区城市更新项目，与包河区29号安置房地块整体出让，统一规划。此 外，共4宗地块延期出让。 1主城区：蜀山区、包河区、庐阳区、瑶海区 表2：合肥2022年四轮土拍明细（元/方，万元，平方米） 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面价 成交楼面价 溢价率 成交价格 竞得单位 备注 滨湖新区 滨科城BK202208号 竞品质 12423.4 14254.8 14.7% 193469 伟星置业 蜀山区 蜀山区SS202215号 竞品质 13295.4 15265.8 14.8% 159887 伟星置业 现房销售 包河区 包河区BH202226号 溢价成交 9843.7 9900.0 0.6% 59389 招商蛇口 包河区 包河区BH202225号 溢价成交 10919.9 11951.9 9.5% 52589 红达商务投资 现房销售 包河区 包河区BH202227号 底价成交 2375.6 2375.6 0.0% 23376 包河建发 安置房用地 包河区 包河区BH202228号 底价成交 7049.6 7049.6 0.0% 50344 滨湖投资 包河区 包河区BH202229号 底价成交 3536.2 3536.2 0.0% 30813 滨湖投资 安置房用地 包河区 包河区BH202230号 底价成交 8333.3 8333.3 0.0% 16320 滨湖投资 瑶海区 瑶海区YH202213号 底价成交 2973.4 2973.4 0.0% 9067 东部新中心建投 保障性租赁住房用地 瑶海区 瑶海区YH202214号 底价成交 2973.4 2973.4 0.0% 11339 东部新中心建投 保障性租赁住房用地 瑶海区 瑶海区YH202215号 底价成交 3180.6 3180.6 0.0% 10496 复兴置业 安置房用地 新站区 新站区XZ202212号 底价成交 2997.7 2997.7 0.0% 61802 合肥鑫城 新站区 新站区XZ202213号 底价成交 1214.3 1214.3 0.0% 33992 合肥鑫城 安置房用地 新站区 新站区XZ202214号 底价成交 1224.8 1224.8 0.0% 32565 合肥鑫城 安置房用地 庐阳区 庐阳区LY202212号 延期出让 7916.6 蜀山区 蜀山区SS202216号 延期出让 6818.1 高新区 高新区GX202216号 延期出让 5805.4 经开区 经开区JK202216号 延期出让 10188.1 资料来源：合肥政府官网，安信证券研究中心 3.国企拿地占比有所下降，当地民企参与度提升 合肥本轮土拍国企拿地占比有所下降，全口径拿地金额19.1亿，拿地金额占比25.6%，较今年第三轮的41.7%有所下降。主流国企招商蛇口5.9亿拍得1宗地；滨湖投资、包河建发、复兴置业分别拿地9.7亿、2.3亿、1.0亿。 本地民企积极参与下，合肥本轮土拍民企拿地占比提升，全口径拿地金额40.6亿，拿地金额占比54.5%，较今年第三轮的40.4%有所上升。主要为本地民营房企参与，伟星置业35