固定收益主题报告：合肥土拍零距离（7/22）：三拍热度一般，当地民企参与度提升

9月27日，合肥完成2022年三轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ ■合肥本轮土拍放松拿地前、拿地后规则，增加银行保函作为参加土地竞买的履约保证方式，调整商品住房交付方式，起拍房地比小幅上调。拿地前，限马甲、部分地块限注资、开发资质等规则不变；保证金比例维持在20%-25% 固定收益主题报告 合肥土拍零距离（7/22）：三拍热度一般，当地民企参与度提升 2022年10月10日 证券研究报告 池光胜分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 gaowj@essence.com.cn 之间，但允许使用银行保函作为参加土地竞买的履约保证方式，即出让人接收《银行保函信息确认函》后，视同竞买人完成地块竞买保证金缴纳程序，缓解房企资金压力。拿地中，地块溢价率限制在9%-15%之间，地价触顶后企 相关报告 金融资源盘点与省内城投支持（2）：四川篇 2022-08-12 业投报高品质住宅建设方案，若评分相同则进入摇号阶段。拿地后，除蜀山 区10号地块实行精装交付外，其余地块的商品住房均须实行毛坯交付，且不 再享受有关装配式建筑奖励政策；本轮土拍多数地块上调毛坯限价，带动起拍房地比小幅上调，由今年第二轮的2.5倍升至2.6倍。此外，此前流拍地块 解码可转债的发行、上市与 2022-08-12 交易 六个问题拆解城投定融：如 2022-08-11 何识别和评估风险？ 通胀不及预期，债市或延续 通过上调销售限价、地块拆分、增加住宅用地建面的方式重新出让。 震荡——7月通胀数据解读 7月城投整合跟踪：节奏加 2022-08-10 ■合肥本轮土拍广义流拍率明显上升，平均溢价率虽小幅上升，但底价成交率也有所上升，土拍热度一般。合肥2022年三轮土拍合计推地28宗，供地 数量较今年二轮土拍的43宗有所下降；7宗地流拍，无地块撤销，广义流拍率为25.0%，较2022年第二轮的18.6%明显上升；成交21宗，成交金额204.3亿，平均溢价率为5.2%，较上轮的5.0%略有上升，但本轮土拍底价成交率38.1%，高于今年前两轮的8.7%、34.3%，土拍热度一般。横向对比，在已完成三轮土拍的7城中，合肥广义流拍率高于7城平均水平7.3%，平均溢价率高于7城平均水平2.5%。从区位来看，主城四区合计推地19宗，占比67.9%， 经开区、新站区、滨湖新区、高新区分别供地4宗、2宗、2宗、1宗。热门地块竞争激烈，共7宗地地价触顶，触发报高标环节，其中除包河区23号地块外，其余6宗地块高标满分后触发摇号环节，地块集中于包河区、瑶海区、 滨湖新区的周边配套完善、热度较高区域；共6宗地块溢价成交，集中于主 城区包河区和瑶海区；共有8宗地块底价成交，其中5宗为安臵房用地，2 宗为租赁住房用地；此外，共有7宗地块因地块位臵较偏、起拍金额较大、配建要求较高等原因流拍。 ■国企拿地占比小幅下降，当地民企参与度提升。国企全口径拿地金额85.1亿，拿地金额占比41.7%，较今年第二轮的58.6%有所下降。主流国有房企万科、招商蛇口分别拿地21.0亿、14.9亿；省交通控股集团34.5亿拍得1宗地，信达地产、中铁十局分别拿地8.6亿、2.7亿。民企全口径拿地金额82.6亿，拿地金额占比40.4%，较今年第二轮的25.6%明显上升。主要为本地小型民营房企参与，安徽臵地投资、六安远大房地产、亚伦集团分别拿地31.0亿、14.8亿、6.9亿，万瑞地产集团、徽创地产集团等也均有拿地；主流民营房企参与较少，龙湖集团11.9亿拍得1宗地。国企拿地金额占比下降下，城投拿地金额占比持续较高，全口径拿地36.6亿，拿地金额占比17.9%，基本持平第二轮的18.1%，明显高于过去四轮水平，合肥建投、合肥鑫城、东部新中心建投分别拿地21.6亿、10.1亿、4.9亿。 ■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 快，苏赣领先——城投整合2022-08-09 系列四 内容目录 1.本轮土拍规则放松，缓解房企资金压力3 2.土拍热度一般，板块分化延续3 3.国企拿地占比小幅下降，当地民企参与度提升5 图表目录 图1：合肥2022年三轮土拍基本情况（宗，亿）4 图2：合肥三轮土拍广义流拍率有所提升（%）4 图3：合肥广义流拍率高于7城平均水平4 图4：合肥平均溢价率高于7城平均水平4 图5：国企拿地占比保持较高水平，当地民企拿地意愿明显提升（%）6 表1：合肥本轮土拍放松拿地前、拿地后规则3 表2：合肥2022年三轮土拍明细（元/方，万元）4 9月27日，合肥完成2022年三轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.本轮土拍规则放松，缓解房企资金压力 合肥本轮土拍放松拿地前、拿地后规则，增加银行保函作为参加土地竞买的履约保证方式，调整商品住房交付方式，起拍房地比小幅上调。拿地前，限马甲、部分地块限注资、开发资质等规则不变；保证金比例维持在20%-25%之间，但允许使用银行保函作为参加土地竞买的履约保证方式，即出让人接收《银行保函信息确认函》后，视同竞买人完成地块竞买保证 金缴纳程序，缓解房企资金压力。拿地中，地块溢价率限制在9%-15%之间，地价触顶后企业投报高品质住宅建设方案，若评分相同则进入摇号阶段。拿地后，除蜀山区10号地块实行精装交付外，其余地块的商品住房均须实行毛坯交付，且不再享受有关装配式建筑奖励政 策；本轮土拍多数地块上调毛坯限价，带动起拍房地比小幅上调，由今年第二轮的2.5倍升 至2.6倍。 此外，此前流拍地块通过上调销售限价、地块拆分、增加住宅用地建面的方式重新出让。蜀山区13号地块剥离商业用地，蜀山区11号地块居住用地建面由7.5万方增至12.5万方； 蜀山区13号地块、蜀山区11号地块、庐阳区11号地块、包河区16号地块、销售限价分别上调14.4%、13.7%、10.1%、9.3%。 表1：合肥本轮土拍放松拿地前、拿地后规则 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限价达到限价后 竞拍规则 房价要求 其他要求 22年首轮 22年二轮 20%-30% 限马甲；部分地 10%-15% 8%-15% 投报高品质 30日内、3个月内分两 期支付50% 22年三轮 块限注资、开发 资质；严控购地资金来源 20%-25%，增加银行保函作为参加土地竞买的履约保证方式 9%-15% 住宅建设方案+摇号 部分地块 限售价 蜀山区SS202210号地块实行精装交付；毛坯交付地块采用装配式建筑技术，不享受有关装配式建筑奖励政策； 资料来源：合肥政府官网，安信证券研究中心 2.土拍热度一般，板块分化延续 合肥本轮土拍广义流拍率明显上升，平均溢价率虽小幅上升，但底价成交率也有所上升，土拍热度一般。合肥2022年三轮土拍合计推地28宗，供地数量较今年二轮土拍的43宗有所下降；7宗地流拍，无地块撤销，广义流拍率为25.0%，较2022年第二轮的18.6%明显上 升；成交21宗，成交金额204.3亿，平均溢价率为5.2%，较上轮的5.0%略有上升，但本轮土拍底价成交率38.1%，高于今年前两轮的8.7%、34.3%，土拍热度一般。横向对比，在已完成三轮土拍的7城中，合肥广义流拍率高于7城平均水平7.3%，平均溢价率高于7 城平均水平2.5%。 图1：合肥2022年三轮土拍基本情况（宗，亿）图2：合肥三轮土拍广义流拍率有所提升（%） 成交数流拍数终止/延期成交金额（右） 50300 45 40250 35200 30 25150 15 20100 1050 5 2022 2022 2022 2021 2021 2021 00 60% 50% 40% 30% 20% 10% 2021年首轮2021年二轮 2021年三轮2022年首轮 2022年二轮2022年三轮 年年年 首二三 轮轮轮 年年年 首二三 轮轮轮 0% 流拍率广义流拍率平均溢价率 资料来源：合肥政府官网，安信证券研究中心资料来源：合肥政府官网，安信证券研究中心 图3：合肥广义流拍率高于7城平均水平图4：合肥平均溢价率高于7城平均水平 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 广义流拍率 平均溢价率 6% 5% 4% 3% 2% 1% 7 城合厦青无 平肥门岛锡 均 杭北上0% 7 杭 合 北 上 青 厦 无 州 肥 京 海 岛 门 锡 州京海 城 平均 资料来源：各市政府官网，安信证券研究中心资料来源：各市政府官网，安信证券研究中心 板块延续冷热分化。合肥本轮土拍地块区位较好，主城四区1合计推地19宗，占比67.9%，经开区、新站区、滨湖新区、高新区分别供地4宗、2宗、2宗、1宗。热门地块竞争激烈，共7宗地地价触顶，触发报高标环节，其中除包河区23号地块外，其余6宗地块高标满分后触发摇号环节，地块集中于包河区、瑶海区、滨湖新区的周边配套完善、热度较高区域；共6宗地块溢价成交，集中于主城区包河区和瑶海区；共有8宗地块底价成交，其中5宗为安臵房用地，2宗为租赁住房用地；此外，共有7宗地块因地块位臵较偏、起拍金额较大、配建要求较高等原因流拍，如蜀山区10号地块需现房精装销售、配建2.2万方安臵房；经 开区12号地块需配建保障性租赁住房、代建一所义务教育学校等。 表2：合肥2022年三轮土拍明细（元/方，万元） 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面价 成交楼面价 溢价率 成交价格 拿地企业 滨湖新区 滨科城BK202206号 竞品质+摇号 12102.2 13909.0 14.9% 344944 省交通控股集团 瑶海区 瑶海区YH202209号 竞品质+摇号 9421.8 10809.3 14.7% 84607 六安远大房地产 包河区 包河区BH202219号 竞品质+摇号 10346.8 11847.8 14.5% 86480 信达地产 瑶海区 瑶海区YH202210号 竞品质+摇号 7029.5 8029.6 14.2% 68647 亚伦集团 滨湖新区 滨科城BK202207号 竞品质+摇号 9300.0 10610.3 14.1% 63043 六安远大房地产 1合肥市主城四区：蜀山区、包河区、庐阳区、瑶海区。 包河区 包河区BH202220号 竞品质+摇号 11621.9 13151.0 13.2% 148563 招商蛇口 包河区 包河区BH202223号 竞品质 2375.6 2612.5 10.0% 59001 万瑞地产集团 瑶海区 瑶海区YH202211号 溢价成交 5942.3 6463.3 8.8% 309528 安徽臵地投资 包河区 包河区BH202224号 溢价成交 3180.6 3240.6 1.9% 46881 大富地产集团 包河区 包河区BH202222号 溢价成交 2280.6 2316.6 1.6% 17046 合肥昌云房地产 包河区 包河区BH202221号 溢价成交 11549.9 11707.4 1.4% 210220 万科 包河区 包河区BH202217号 溢价成交 9313.0 9337.0 0.3% 58851 徽创地产集团 经开区 经开区JK202211号 溢价成交 8862.6 8877.0 0.2% 118716 龙湖集团 包河区 包河区BH202218号 底价成交 9237.4 9237.9 0.0% 183023 合肥建投 经开区 经开区JK202214号 底价成交 1500.7 1500.7 0.0% 26975 中铁十局 瑶海区 瑶海区YH202212号 底价成交 3457.2 3457.2 0.0% 48557 东部新中心建投 新站区 新站区XZ202211号 底价成交 1213.9 1213.9 0.0% 49441 合肥鑫城 新站区 新站区XZ202210号 底价成交 1219.5 1219.5 0.0% 51998 合肥鑫城 经开区 经开区JK202213号 底价成交