成都土拍零距离（11/22）：四拍热度一般，国企参与度有所提升

2022年12月17日 成都土拍零距离（11/22）：四拍热度一般，国企参与度有所提升 固定收益主题报告 证券研究报告 12月13日，成都完成2022年四轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 成都本轮土拍规则基本不变。拿地前，限马甲、严控购地资金来源等规则不变，保证金比例仍维持在20%。拿地中，地块溢价率限制在12%-15%之间，地价触顶后仍以抽签的方式确定竞得人。拿地后，新津区、青白江区未设置住宅销售限价。此外，对于此 前流拍的武侯区机投桥地块通过下调起拍金额的方式重新出让。 成都本轮土拍广义流拍率略有改善，平均溢价率虽小幅上升，但仍处较低水平，土拍热度一般。成都本轮土拍合计推地16宗， 较今年前三轮的45宗以上大幅减少，其中人才公寓用地6宗，占 比37.5%，较前几轮有所提升；流拍1宗、无地块撤销，广义流拍率为6.3%，较上轮的8.3%略有改善；成交15宗，成交金额104.3亿，平均溢价率1.0%，较今年第三轮的0.2%小幅上升，但仍低于 第一、二轮的3.1%、3.8%，土拍热度一般。横向对比，在已完成 四轮土拍的11城中，成都广义流拍率与11城平均水平持平，平均溢价率低于11城平均水平2.4%。从区位来看，成都本轮土拍主城“5+2”合计供地8宗，占比50.0%，与今年前三轮基本持平；其余区域中龙泉驿区、双流区、新津区均供地2宗，温江区、青 白江区供地1宗。热门地块竞争激烈，高新区中和地块地价触顶 后进入抽签环节，该宗地清水限价3.2万/平方米，为板块内近年 来的最高水平，起拍房地比2.0倍（清水限价/起拍楼面价），此外该地块位于城市轨道交通沿线，周边配套成熟、教育资源丰富；共有14宗地块底价成交，多数位于区位相对较偏的新津区、双流区、龙泉驿区等地；成华区龙潭地块因商业自持比例较高（持有商业比例不得低于总计容商业面积的50%）等原因流拍。 国企拿地占比提升，本地民企参与意愿有所增强。国企全口径拿地金额42.1亿，拿地金额占比40.4%，较今年第三轮的24.3% 有所上升。主流国企积极拿地，招商蛇口、中国铁建分别以12.6 亿、1.7亿各拍得1宗地；人居地产、成都锦江统建、山水建设 分别拿地23.2亿、4.1亿、0.7亿。本地民企参与意愿有所增强，全口径拿地金额23.4亿，拿地金额占比为22.5%，较第三轮的10.7%有所上升，但仍低于去年第三轮的48.6%。以本地民企为主，邦泰置业、成都华兴住房开发、成都丽雅蓉港置地分别拿地9.1 亿、7.8亿、6.6亿，未见主流民企拿地。国、民企拿地占比提升 下，城投拿地占比降低，全口径拿地金额40.3亿，拿地金额占比 38.7%，较今年第三轮的69.1%有所下降，新津城投、高投集团、成都新城西城投拿地金额分别为8.3亿、8.1亿、7.3亿，空港兴城、武侯资本等也均有拿地。 池光胜分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 相关报告经济进一步回落，曙光何时 2022-12-16 乍现？—11月经济数据解读金融资源盘点与省内城投支 2022-12-15 持（12）：福建篇国央企迈向高质量发展新阶 2022-12-14 段，相关转债有哪些——主题看转债系列（一）如何看待11月金融数据？ 2022-12-12 后疫情时代，消费链转债有 2022-12-10 哪些？——可转债市场周报（9） gaowj@essence.com.cn 风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 内容目录 1.本轮土拍规则基本不变3 2.土拍热度一般，底价成交为主3 3.国企拿地占比提升，本地民企参与意愿有所增强5 图表目录 图1.成都2022年四轮土拍基本情况（宗，亿）3 图2.广义流拍率有所改善，平均溢价率小幅上升（%）3 图3.成都广义流拍率与11城平均水平持平（%）4 图4.成都平均溢价率低于11城平均水平（%）4 图5.国企拿地占比提升，本地民企参与意愿有所增强（%）5 表1：本轮土拍规则基本不变3 表1：成都2022年四轮土拍明细（元/方，万元，平方米）4 12月13日，成都完成2022年四轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.本轮土拍规则基本不变 成都本轮土拍规则基本不变。拿地前，限马甲、严控购地资金来源等规则不变，保证金比例仍维持在20%。拿地中，地块溢价率限制在12%-15%之间，地价触顶后仍以抽签的方式确定竞得人。拿地后，新津区、青白江区未设置住宅销售限价。此外，对于此前流拍的武侯区机投桥地块通过下调起拍金额的方式重新出让，起拍金额由4.0亿下调4.1%至3.8亿。 表1：本轮土拍规则基本不变 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限 价 达到限价后竞拍规则 房价要求 其他要求 22年首轮 22年二轮 限马甲、严控购地 20%-30% 12%-15%抽签 限售价 青白江区、新津区未 设置限价 — 22年三轮 资金来源 20% 新津区未设置限价 22年四轮青白江区、新津区未 设置限价 资料来源：成都政府官网，安信证券研究中心 2.土拍热度一般，底价成交为主 成都本轮土拍广义流拍率略有改善，平均溢价率虽小幅上升，但仍处较低水平，土拍热度一般。成都本轮土拍合计推地16宗，较今年前三轮的45宗以上大幅减少，其中人才公寓用地 6宗，占比37.5%，较前几轮有所提升；流拍1宗、无地块撤销，广义流拍率为6.3%，较上 轮的8.3%略有改善；成交15宗，成交金额104.3亿，平均溢价率1.0%，较今年第三轮的0.2%小幅上升，但仍低于第一、二轮的3.1%、3.8%，土拍热度一般。横向对比，在已完成四轮土拍的11城中，成都广义流拍率与11城平均水平持平，平均溢价率低于11城平均水平2.4%。 图1.成都2022年四轮土拍基本情况（宗，亿）图2.广义流拍率有所改善，平均溢价率小幅上升（%） 2021年首轮2021年二轮2021年三轮 成交数流拍数终止/延期成交金额（右） 80500 70450 400 60350 50300 40250 30200 20150 100 1050 00 2021年首轮2021年三轮2022年二轮2022年四轮 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2022年首轮2022年二轮2022年三轮 2022年四轮 流拍率广义流拍率平均溢价率 资料来源：成都政府官网，安信证券研究中心资料来源：成都政府官网，安信证券研究中心 图3.成都广义流拍率与11城平均水平持平（%）图4.成都平均溢价率低于11城平均水平（%） 广义流拍率 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 11 0% 城平均 广深武苏福 州圳汉州州 成南杭 都京州 北上无 京海锡 9% 平均溢价率 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 11 0% 北深杭上成城京圳州海都平 均 广苏南 州州京 无武福 锡汉州 资料来源：成都政府官网，安信证券研究中心资料来源：成都政府官网，安信证券研究中心 各板块以底价成交为主。整体来看，成都本轮土拍主城“5+2”1合计供地8宗，占比50.0%，与今年前三轮基本持平；其余区域中龙泉驿区、双流区、新津区均供地2宗，温江区、青白 江区供地1宗。热门地块竞争激烈，高新区中和地块地价触顶后进入抽签环节，该宗地清水 限价3.2万/平方米，为板块内近年来的最高水平，起拍房地比2.0倍（清水限价/起拍楼面 价），此外该地块位于城市轨道交通沿线，周边配套成熟、教育资源丰富；共有14宗地块底价成交，多数位于区位相对较偏的新津区、双流区、龙泉驿区等地；成华区龙潭地块因商业自持比例较高（持有商业比例不得低于总计容商业面积的50%）等原因流拍。 表1：成都2022年四轮土拍明细（元/方，万元，平方米） 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼 面价 成交楼面 价 溢价率 成交价 格 竞得单位 备注 高新区 GX2022-53（071） 触顶+抽签 15800.0 18100.0 15.00% 125712 招商蛇口 高新区 GX2022-37（071） 成交 15375.0 15375.0 0.00% 80526 高投集团 人才公寓用地 锦江区 JJ12(251):2022-089 成交 12755.0 12755.0 0.00% 40786 成都锦江统建 人才公寓用地 成华区 CH22(251):2022-090 成交 15400.0 15400.0 0.00% 90706 邦泰置业 青白江区 QBJP2022-3（251） 成交 3300.0 3300.0 0.00% 66037 成都丽雅蓉港置地 成华区 CH23(251):2022-091 成交 14100.1 14100.0 0.00% 16507 中国铁建&成都产投 龙泉驿区 LQY07（251）：2022-096 成交 14200.0 14200.0 0.00% 129529 人居地产 温江区 WJ2022-11(070102) 成交 8000.0 8000.0 0.00% 72625 成都新城西城投 双流区 SLG-（07/05）-2022-017 成交 10499.9 10500.0 0.00% 77616 成都华兴住房开发 武侯区 WH07(251):2022-040 成交 14003.9 14004.0 0.00% 38410 武侯产投 人才公寓用地 武侯区 WH18(251/21):2022-094 成交 12114.0 12114.0 0.00% 60111 武侯资本 人才公寓用地 龙泉驿区 LQY06（251）：2022-095 成交 14200.0 14200.0 0.00% 102262 人居地产 双流区 SLG-（07）-2022-018 成交 6950.0 6950.0 0.00% 51913 空港兴城 人才公寓用地 新津区 XJ2022-23（0701/09） 成交 2700.0 2700.0 0.00% 6599 山水建设 新津区 XJ2022-34（0701/09） 成交 4500.0 4500.0 0.00% 83342 新津城投 人才公寓用 地，须持有商业比例不得低于总计容商业 面积的50% 成华区 CH24(251/21):2022-092 流拍 8900.0 / / / / 须持有商业比例不得低于总 计容商业面积的50% 资料来源：成都政府官网，安信证券研究中心 1主城“5+2”：主城5区包括成华区、武侯区、锦江区、金牛区、青羊区，2个经济区包括高新区、天府新区 3.国企拿地占比提升，本地民企参与意愿有所增强 成都本轮土拍国企拿地占比提升，全口径拿地金额42.1亿，拿地金额占比40.4%，较今年第三轮的24.3%有所上升。主流国企积极拿地，招商蛇口、中国铁建分别以12.6亿、1.7亿各拍得1宗地；人居地产、成都锦江统建、山水建设分别拿地23.2亿、4.1亿、0.7亿。 本地民企参与意愿有所增强，全口径拿地金额23.4亿，拿地金额占比为22.5%，较第三轮的10.7%有所上升，但仍低于去年第三轮的48.6%。以本地民企为主，邦泰置业、成都华兴住房开发、成都丽雅蓉港置地分别拿地9.1亿、7.8亿、6.6亿，未见主流民企拿地。 国、民企拿地占比提升下，城投拿地占比降低，全口径拿地金额40.3亿，拿地金额占比38.7%，较今年第三轮的69.1%有所下降，新津城投、高投集团、成都新城西城投拿地金额分别为8.3亿、8.1亿、7.3亿，空港兴城、武侯资本等也均有拿地。 图5.国企拿地占比提升，本地民企参与意愿有所增强（%） 2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮 2022年二轮2022年三轮2022年四轮 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 城投拿地金额民企拿地金额国企拿地金额 资料来源：成都政