固定收益主题报告：深圳土拍零距离（4/22）：四拍热度一般，国企参与度有所提升

2022年11月26日 深圳土拍零距离（4/22）：四拍热度一般，国企参与度有所提升 固定收益主题报告 证券研究报告 11月25日，深圳完成2022年四轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 深圳本轮土拍调整竞拍规则，限自持竞自持调整为限安居竞安居。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源、同一企业最多竞得3宗地等规则，保证金比例仍维持在50%不变。拿地中，地块 溢价率限制仍为15%，本轮土拍地块中2宗纯安居型商品房、1宗超70%安居型商品房（安置用房占比近30%），采用“双限单竞”规则，即限地价、限房价，地价触顶后通过摇号确定竞得人；其余4宗均采用“三限两竞”规则，即限地价、限房价、限安居型商品房建面，地价触顶后竞安居型商品房建面，达到上限后通过 摇号确定竞得人，由今年第二轮的限自持、竞自持调整为限安居、竞安居。拿地后，土地金支付要求仍较严，所有地块均需在签订 《成交确认书》次日起5个工作日内一次性付清成交地价款。 深圳本轮土拍广义流拍率延续高位，平均溢价率有所改善，土拍热度一般。深圳2022年第四轮土拍合计推地7宗，供地数量与今年第三轮持平；1宗地流拍，无地块撤销，广义流拍率14.3%， 今年第二轮以来深圳广义流拍率均在10%以上；成交6宗，成交金额97.3亿，平均溢价率7.6%，较今年第三轮的5.0%有所改善，土拍热度一般。横向对比来看，目前仅无锡、苏州、南京、深圳4城完成第四轮土拍，深圳广义流拍率高于4城平均水平6.1%，平均溢价率高于4城平均水平1.9%。从区位来看，深圳本轮土拍都市核心区推地2宗，龙岗区推地3宗，光明区和深汕合作区各 推地1宗。热门地块竞争激烈，共3宗地块地价触顶，其中龙华区民治地块地价触顶，进入竞安居房建面环节，该宗地块区位较优、周边配套成熟；宝安新安地块和龙岗龙城地块地价触顶，进入摇号环节，两宗地块均为纯安居房，区位较优、交通便捷；光明区凤凰地块小幅溢价成交，龙岗坪地地块和深汕特别合作区鲘门镇地块底价成交；龙岗区龙岗地块因地理位置相对较偏、周边新房去化压力较大等原因流拍。 主流国企积极拿地，民企拿地意愿仍较低，国企全口径拿地金额50.2亿，拿地金额占比51.6%，较今年第三轮的43.2%小幅上升。主流国企积极拿地，中海地产、华润置地、华侨城分别以31.9亿、15.9亿、2.4亿各拍得1宗地。民企拿地占比有所提升，但 仍处较低水平，民企全口径拿地金额6.0亿，拿地金额占比6.2%，拿地占比较今年前三轮小幅上升，但仍处较低水平，仅江苏亚伦 6.0亿拍得1宗地，未见主流民企拿地。国企拿地占比提升下， 城投拿地占比有所减少，城投全口径拿地金额41.1亿，拿地金额 占比42.3%，较今年第三轮的56.8%小幅下降。深铁集团、人才安居分别拿地39.6亿、1.5亿。 风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 池光胜分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 相关报告金融资源盘点与省内城投支持（10）：广东篇 2022-11-24 22城土拍零距离：三拍凉意 2022-11-23 明显，城投成拿地主力福22转债：胶膜龙头彰显经 2022-11-22 营韧性，感光干膜放量在即既非2016年，也非2020年， 2022-11-20 债市不必太恐慌债市大幅调整，转债影响几 2022-11-19 何——可转债市场周报（6） gaowj@essence.com.cn 内容目录 1.调整竞拍规则，限自持竞自持调整为限安居竞安居3 2.土拍热度一般，板块分化延续3 3.主流国企积极拿地，民企拿地意愿仍较低4 图表目录 图1.深圳2022年四轮土拍基本情况（宗，亿）3 图2.广义流拍率保持高位，平均溢价率有所改善（%）3 图3.国企拿地占比有所提升，民企拿地意愿仍较低（%）4 表1：深圳本轮土拍调整竞拍规则3 表2：深圳2022年四轮土拍明细（元/方，万元）4 11月25日，深圳完成2022年四轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.调整竞拍规则，限自持竞自持调整为限安居竞安居 深圳本轮土拍调整竞拍规则，限自持竞自持调整为限安居竞安居。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源、同一企业最多竞得3宗地等规则，保证金比例仍维持在50%不变。拿地中，地块溢价率限制仍为15%，本轮土拍地块中2宗纯安居型商品房、1宗超70%安居型商品房 （安置用房占比近30%），采用“双限单竞”规则，即限地价、限房价，地价触顶后通过摇号确定竞得人；其余4宗均采用“三限两竞”规则，即限地价、限房价、限安居型商品房建面，地价触顶后竞安居型商品房建面，达到上限后通过摇号确定竞得人，由今年第二轮的限自持、 竞自持调整为限安居、竞安居。拿地后，土地金支付要求仍较严，所有地块均需在签订《成 交确认书》次日起5个工作日内一次性付清成交地价款。 表1：深圳本轮土拍调整竞拍规则 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限价 达到限价后竞拍规 则 房价要求 其他要求 22年首轮 22年二轮 22年三轮 限马甲、严控购地资金来源、同一企业最多可竞得3宗地 50%15% 竞自持+摇号；摇号 竞自持+摇号 销售指导价土地金5日内 结清 22年四轮竞安居房建面+摇 号；摇号 资料来源：深圳政府官网，安信证券研究中心 2.土拍热度一般，板块分化延续 深圳本轮土拍广义流拍率延续高位，平均溢价率有所改善，土拍热度一般。深圳2022年第四轮土拍合计推地7宗，供地数量与今年第三轮持平；1宗地流拍，无地块撤销，广义流拍率14.3%，今年第二轮以来深圳广义流拍率均在10%以上；成交6宗，成交金额97.3亿，平 均溢价率7.6%，较今年第三轮的5.0%有所改善，土拍热度一般。横向对比来看，目前仅无 锡、苏州、南京、深圳4城完成第四轮土拍，深圳广义流拍率高于4城平均水平6.1%，平均溢价率高于4城平均水平1.9%。 图1.深圳2022年四轮土拍基本情况（宗，亿）图2.广义流拍率保持高位，平均溢价率有所改善（%） 2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮 成交数流拍数终止/延期成交金额（右） 25500 450 20400 350 15300 250 10200 150 5100 50 2022 2022 2022 2022 2021 2021 2021 00 25% 2022年二轮2022年三轮2022年四轮 20% 15% 10% 5% 年年年年年年年首二三首二三四轮轮轮轮轮轮轮 0% 流拍率 广义流拍率 平均溢价率 资料来源：深圳政府官网，安信证券研究中心资料来源：深圳政府官网，安信证券研究中心 板块延续冷热分化。整体来看，深圳本轮土拍都市核心区1推地2宗，龙岗区推地3宗，光明 区和深汕合作区各推地1宗。热门地块竞争激烈，共3宗地块地价触顶，其中龙华区民治地 块地价触顶，进入竞安居房建面环节，该宗地块区位较优、周边配套成熟；宝安新安地块和龙岗龙城地块地价触顶，进入摇号环节，两宗地块均为纯安居房，区位较优、交通便捷；光明区凤凰地块小幅溢价成交，龙岗坪地地块和深汕特别合作区鲘门镇地块底价成交；龙岗区龙岗地块因地理位置相对较偏、周边新房去化压力较大等原因流拍。 表2：深圳2022年四轮土拍明细（元/方，万元） 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面价 成交楼面价 溢价率 成交价格 拿地企业 龙华区 A806-0403 地价触顶+竞安居 28764.8 33076.4 15.0% 158800 华润置地 宝安区 A002-0091 地价触顶+摇号 16042.8 18440.0 14.9% 60000 江苏亚伦 龙岗区 G01019-0042 地价触顶+摇号 6610.8 7578.2 14.6% 23500 华侨城 光明区 A503-0100 溢价成交 19477.6 19662.4 1.0% 319200 中海地产 龙岗区 G10203-0499 底价成交 7565.4 7565.4 0.0% 396300 深铁集团 深汕合作区 H2022-0003 底价成交 900.2 900.2 0.0% 14900 人才安居 龙岗区 G01117-0080 流拍 12804.8 - - - - 资料来源：安信证券研究中心 3.主流国企积极拿地，民企拿地意愿仍较低 深圳本轮土拍国企拿地占比有所提升，国企全口径拿地金额50.2亿，拿地金额占比51.6%，较今年第三轮的43.2%小幅上升。主流国企积极拿地，中海地产、华润置地、华侨城分别以 31.9亿、15.9亿、2.4亿各拍得1宗地。 民企拿地占比有所提升，但仍处较低水平，民企全口径拿地金额6.0亿，拿地金额占比6.2%，拿地占比较今年前三轮小幅上升，但仍处较低水平，仅江苏亚伦6.0亿拍得1宗地，未见主流民企拿地。 国企拿地占比提升下，城投拿地占比有所减少，城投全口径拿地金额41.1亿，拿地金额占比42.3%，较今年第三轮的56.8%小幅下降。深铁集团、人才安居分别拿地39.6亿、1.5亿。 图3.国企拿地占比有所提升，民企拿地意愿仍较低（%） 2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮 2022年二轮2022年三轮2022年四轮 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 城投拿地金额民企拿地金额国企拿地金额 资料来源：WIND，安信证券研究中心 1根据深圳十四五规划，都市核心区包括：福田、罗湖、盐田、南山、宝安区新安&西乡街道，龙华区民治&龙华街道、龙岗坂田&布吉&吉化&南湾街道。 分析师声明 本报告署名分析师声明，本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，勤勉尽责、诚实守信。本人对本报告的内容和观点负责，保证信息来源合法合规、研究方法专业审慎、研究观点独立公正、分析结论具有合理依据，特此声明。 本公司具备证券投资咨询业务资格的说明 安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）经中国证券监督管理委员会核准，取得证券投资咨询业务许可。本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务。发布证券研究报告，是证券投资咨询业务的一种基本形式，本公司可以对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向本公司的客户发布。 免责声明 收到本报告而视其为本公司的当然客户。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但本公司不保证该等信息及资料的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映本公司于本报告发布当日的判断，本报告中的证券或投资标的价格、价值及投资带来的收入可能会波动。在不同时期，本公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，本公司将随时补充、更新和修订有关信息及资料，但不保证及时公开发布。同时，本公司有权对本报告所含信息在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准，如有需要，客户可以向本公司投资顾问进一步咨询。 在法律许可的情况下，本公司及所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务，提请客户充分注意。客户不应将本报告为作出其投资决策的惟一参考因素，亦不应认为本报告可以取代客户自身的投资判断与决策。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议，无论是否已经明示或暗示，本报告不能作为道义的、责任的和法律的依据或者凭证。在任何情况下，本公司亦不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告版权仅为本公司所有，未经事先书面许