2022年1-9月统计局房地产数据点评：销售仍处磨底阶段，土地投资持续承压

销售仍处磨底阶段，土地投资持续承压 ——2022年1-9月统计局房地产数据点评 2022年11月03日 证券研究报告行业研究行业专题报告房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 销售仍处磨底阶段，土地投资持续承压 2022年11月03日 摘要:销售：延续7月冷淡行情，城市分化结构持续演绎。1-9月商品房累计销售面积101422万平方米，同比下降22.2%，跌幅较1-8月收窄0.9pct，当月销售面积 13531.60万平方米，同比下降-16.2%，跌幅较上月收窄6.4pct，环比回升39.3%。1- 9月商品房累计销售金额99380.00亿元，同比下降26.3%，跌幅较上月收窄1.6pct， 9月单月销售金额13510.48亿元，同比下降14.2%，跌幅较上月收窄5.7pct，环比回升33.7%。7-8月受到停贷事件冲击，市场信心进一步下降，9月延续低迷情绪，销售难有明显提振，8月持续低迷的行情导致房企在9月推货力度不足，因此“金九”不再，9月行业整体销售仍处于磨底阶段。 投资：“保交付”加快竣工进度，投资仍持续承压。竣工节奏保持、新开工略有回升带 动投资环比回升，土地市场维持低位运行。1-9月房地产开发投资累计完成额103559 亿元，同比下降8.0%，9月单月投资完成额12749.68亿元，同比下降12.1%，跌幅收窄1.7pct，环比方面回升12.4%。行业出清加速，仍新增房企在公开市场违约和商票逾期等信用事件，同时销售没有明显改善，销售回款资金流入尚未恢复，资金方面压力没有明显改善，虽然环比上看到土地成交价款9月有所增加，但同比跌幅扩大14.4%，反映企业拿地意愿和能力仍在恶化。我们认为当前“保交楼”政策对于投资的整体带动仍需要待相关政策有实质性进展，考虑到政策推进情况，我们认为明年整体投资情况是否能有改善需持续关注“保交楼”实质性推进情况，而今年后续在诸多消极因素有明显改善前，投资仍将持续承压。 土地：购置面积同比跌幅扩大，土地市场延续低热度。土地购置面积跌幅扩大，土地市场复苏仍待销售企稳。1-9月累计土地购置面积6449.00万平方米，同比下降53.0%，9月单月土地购置面积1048.67万平方米，同比下降65.0%，跌幅扩大 8.4pct。结构来看9月受到集中供地成交周期影响，一二线城市成交面积环比有明显 增加，百城土地成交分能级来看一二线城市延续往年9月环比上升的季节性变化，但三线城市环比回落，从结构来看低能级城市的土地成交热度仍在加速下降，一二线城市成交量级也同比整体下降，整体看土地市场仍然延续低热度，主要由于当前销售预期偏弱，现金流状况“超负荷”，房企购地意愿和能力不足，保持谨慎拓展。 资金：到位资金跌幅收窄，多地纾困基金助力风险化解。1-9月开发到位资金 114298.00亿元，同比下降24.5%，跌幅较上月收窄0.4pct，9月当月开发到位资金 13480.92亿元，同比下降21.3%，跌幅较上月收窄0.5pct，其中国内贷款9月当月 1980.91亿元，同比下降25.4%，定金及预付款9月当月4628.97亿元，同比下降 18.7%，个人按揭贷款9月当月2154.04亿元，同比下降18.2%。销售端恢复缓慢，预售资金监管趋严，房企资金回流恢复速度缓慢，融资端偿债压力未有改善，境外机构下调评级触发提前还款条约的情况仍在持续，持续有房企面临挤兑压力出现流动性困境。多重消极因素叠加下，房企资金面持续承压，短期内难有改善。 核心城市政策放松仍将继续，城市分化带动房企分化加剧。今年以来各地调控手段小幅频发，但对于销售的恢复作用有限，我们认为需求不振的核心因素仍在于居民对于 收入和房地产市场的悲观预期，市场的根本性扭转须依靠全国性政策支撑以及收入和地产市场预期的恢复，因此9月底出台的系列政策组合拳对于全国销售数据是否能够起到决定性的支撑作用仍需要继续观望。我们判断市场仍将会延续分化态势，仅部分一二线核心城市能够保持较好的销售流速，大多数城市的去化表现依然难有明显起色。我们认为当前行业可能仍会继续保持边际下行的趋势，但下行的幅度和速度正在逐步趋缓，虽然短期内行业难言见底，但可以确定的是行业正处于磨底的过程中。基于当前脉冲式的市场销售行情，我们建议重点关注信用情况更为良好，资金链更为安全，货值更为充裕，战略布局更为集中在一二线核心城市的国企央企以及优质民企和混合所有制企业，这部分企业有望在需求基本面更为稳健的城市通过集中推售的方式，在行业下行周期中保持销售的逆势增长，如华发股份、滨江集团、招蛇蛇口、保利地产、金地集团、南山控股等。 风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期，预售资金政策调控超预期。市场风险：地产行业销售下行幅度超预期。 目录 1销售：环比有所改善，整体仍处磨底阶段4 2投资：新开工持续低位运行，投资后续持续承压7 3土地：购置面积同比跌幅扩大，土地市场延续低热度9 4资金：到位资金环比提升，整体改善仍待销售提升11 市场延续分化趋势，行业正处磨底过程中13 风险因素14 图表目录 图表1：商品房累计销售面积及同比增速4 图表2：商品房当月销售面积及同比增速4 图表3：商品房累计销售金额及同比增速4 图表4：商品房当月销售金额及同比增速4 图表5：商品房住宅累计销售面积及同比增速5 图表6：商品房住宅当月销售面积及同比增速5 图表7：商品房住宅累计销售金额及同比增速5 图表8：商品房住宅当月销售金额及同比增速5 图表9：商品房销售面积当月同比增速-分区域（%）5 图表10：商品房销售金额当月同比增速-分区域（%）5 图表11：商品住宅销售均价6 图表12：70个大中城新建商品住宅价格指数环比增速（%）6 图表13：开发投资累计完成额及同比增速7 图表14：开发投资当月完成额及同比增速7 图表15：累计新开工面积及同比增速8 图表16：当月新开工面积及同比增速8 图表17：累计施工面积及同比增速8 图表18：累计竣工面积及同比增速8 图表19：土地成交价款累计值及同比增速8 图表20：土地成交价款当月值及同比增速8 图表21：土地购置面积累计值及同比增速9 图表22：土地购置面积当月值及同比增速9 图表23：100大中城市住宅类供应土地规划建筑面积及同比增速9 图表24：100大中城市住宅类成交土地规划建筑面积及同比增速9 图表25：100大中城市分能级住宅类供应土地规划建筑面积同比增速10 图表26：100大中城市分能级住宅类成交土地规划建筑面积同比增速10 图表27：房地产开发到位资金累计值及同比增速11 图表28：开发到位资金当月值及同比增速11 图表29：国内贷款到位资金当月值及同比增速11 图表30：个人按揭贷款及同比增速11 图表31：按揭贷款放款周期（天）12 图表32：首套房和二套房贷利率（%）12 1销售：环比有所改善，整体仍处磨底阶段 9月销售低基数原因同比跌幅收窄，整体仍保持低位运行。1-9月商品房累计销售面积 101422万平方米，同比下降22.2%，跌幅较1-8月收窄0.9pct，当月销售面积13531.60万平方米，同比下降-16.2%，跌幅较上月收窄6.4pct，环比回升39.3%。1-9月商品房累计销售金额99380.00亿元，同比下降26.3%，跌幅较上月收窄1.6pct，9月单月销售金额13510.48亿元，同比下降14.2%，跌幅较上月收窄5.7pct，环比回升33.7%。1-9月住宅累计销售面积85758.00万平方米，同比下降25.7%，跌幅较上月收窄1.1pct，当月销售面积11355.61万平方米，同比下降17.9%，跌幅较上月收窄6.6pct，环比回升36.6%；1-9月住宅累计销售金额87054.00亿元，同比下降28.6%，跌幅较上月收窄1.7pct，当月销售金额11766.17亿元，同比下降15.3%，跌幅较上月收窄5.5pct。 市场持续低迷9月供货力度不足，行业整体销售处于磨底阶段。7-8月受到停贷事件冲击，市场信心进一步下降，9月延续低迷情绪，销售难有明显提振，同时8月持续低迷的行情导致房企在9月推货力度不足，因此“金九”不再，9月行业整体销售仍处于磨底 阶段。 图表1：商品房累计销售面积及同比增速图表2：商品房当月销售面积及同比增速 200000 180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 商品房累计销售面积（万方）累计同比增速（%） 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 商品房当月销售面积（万方）当月同比增速（%） 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 资料来源：统计局，信达证券研发中心资料来源：统计局，信达证券研发中心 图表3：商品房累计销售金额及同比增速图表4：商品房当月销售金额及同比增速 200000 180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 商品房累计销售金额（亿元）累计同比增速（%） 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 商品房当月销售金额（亿元）当月同比增速（%） 资料来源：统计局，信达证券研发中心资料来源：统计局，信达证券研发中心 图表5：商品房住宅累计销售面积及同比增速图表6：商品房住宅当月销售面积及同比增速 180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 住宅累计销售面积（万方）累计同比增速（%） 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 25000 20000 15000 10000 5000 0 住宅当月销售面积（万方）当月同比增速(%) 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 资料来源：统计局，信达证券研发中心资料来源：统计局，信达证券研发中心 图表7：商品房住宅累计销售金额及同比增速图表8：商品房住宅当月销售金额及同比增速 180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 住宅累计销售金额（亿元）累计同比增速（%） 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 25000 20000 15000 10000 5000 0 住宅当月销售金额（亿元）当月同比增速（%） 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 资料来源：统计局，信达证券研发中心资料来源：统计局，信达证券研发中心 从区域来看，东部/中部/西部/东北地区1-9月累计销售面积41798/30152/26371/3100万平方米，同比下降23.3%/17.1%/24.0%34.8%，9月单月销售面积6205/3873/2983/470万平方米，同比下降5.2%/17.3%/29.7%/29.7%，不同地区商品房9月单月销售面积同比跌幅均有收窄；1-9月累计销售金额57531/21064/184