2022年1-10月统计局房地产数据点评：销售下探投资承压，政策拨云曙光将至

销售下探投资承压，政策拨云曙光将至 ——2022年1-10月统计局房地产数据点评 2022年11月30日 证券研究报告行业研究行业专题报告房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 销售下探投资承压，政策拨云曙光将至 2022年11月30日 摘要:销售：销售下探，政策拉力下距离底部的空间有望收窄。1-10月商品房累计销售面积111179万平方米，同比下降22.3%，跌幅较1-9月扩大0.1pct，当月销售面积9757.28 万平方米，同比下降23.2%，跌幅较上月扩大7.1pct，环比下降27.9%。1-10月商品 房累计销售金额108832亿元，同比下降26.1%，跌幅较上月扩大0.2pct，10月单月销售金额9452.31亿元，同比下降23.7%%，跌幅较上月扩大9.5pct，环比下降30.0%。虽然短期来看行业依旧面临一定压力，但在政策托底以及核心城市销售表现的对冲下，整体继续向下的幅度或将有限，因此我们认为对于行业没必要再过度悲观。 投资：新开工仍显疲态，投资未见明显修复迹象。前期拿地保守导致新开工和竣工低迷，投资持续承压。1-10月房地产开发投资累计完成额113945亿元，同比下降8.8%，10月单月投资完成额10386.46亿元，同比下降16.0%，跌幅扩大3.9pct，环比方面下 降18.5%。新开工和竣工方面，低基数叠加拿地边际修复，单月新开工面积自四月以来首次跌幅收窄至40%以内，但在绝对量上看当月新开工面积绝对量已经连续4个月低于1亿平米，整体仍显疲态，同时资金承压叠加疫情扰动导致竣工降幅扩大。土地投资方面，10月广州、南京、成都、天津、济南结束第三批土拍，大多数以底价成交，房企投资意愿和能力都未见提振，并再度呈现国企拿地托底的特点。最后将投资横向对比来看，2020年和2021年同期房地产开发投资额环比分别下降13.0%、14.8%，同比分别为12.7%、-5.4%，皆好于本月的-18.5%、-16.0%，因此无论是数据上，还是市场实际情况，均显示出房企投资力度还是偏弱，相较前期未见明显修复迹象。 土地：土地市场延续低热度，年内或将继续下探。土地购置面积跌幅收窄，土地市场复苏仍待销售企稳。1-10月累计土地购置面积7432.00万平方米，同比下降53.0%，10月单月土地购置面积983.28万平方米，同比下降53.0%，跌幅缩窄12.0pct。受到 集中供地周期的影响，10月各线城市供应面积和成交面积基本都出现同比继续下降的情况。今年以来，获地积极的房企仅有中海、保利、建发、华润等央国企，多数民企缺席了多批次土拍，购置土地的意愿明显不足。在财政部对地方城投拿地加以限制后，城投公司或难托底，加之民营房企基本面尚未得到根本性修复，年内存在继续下探的空间和可能性 资金：融资整体下行，房企资金需求重获大力支持。1-10月开发到位资金125480.00亿元，同比下降24.7%，跌幅较上月扩大0.1pct，10月当月开发到位资金11181.93亿元，同比下降-26.0%%，跌幅较上月扩大4.7pct，其中国内贷款10月当月1125.26 亿元，同比下降18.4%%，定金及预付款10月当月3692.90亿元，同比下降31.0%%，环比下降20.2%%；个人按揭贷款10月当月1753.32亿元，同比下降31.3%%。虽然资金面有所承压，但随着多项资金支持政策落地，或将有效疏通企业信贷获取渠道，重新满足资金需求，缓解房企流动性困难；同时优质民营房企的信用危机和行业出清已临近尾声，市场悲观情绪逐渐消散，提示板块底部投资机会 政策拨云见日，重申地产投资机会。近期政策从供需两端持续发力，需求侧，北京、杭州等高能级城市陆续发布公告，包括放松部分区域限购、下调贷款利率等，来满足 合理的购房需求；供给侧，各部委联合出台自上而下的政策，以满足企业合理资金需求为主，包括用好“第二支箭”、允许保函置换预售监管资金等，多措并举助力房企增信融资。我们认为无论哪一端政策，均表明国家对地产行业的关怀与呵护，虽然目前销售下探、投资承压，但未来复苏的方向是确定的，而且政策也将加速为地产行业拨云见日。根据目前的政策导向和时间节点，我们预计风险出清已近尾声；同时经过一年多的深度调整，当前市场已经积攒一定购房需求等待释放，因此当下我们重申地产投资机会，并坚定看好地产行业的复苏。预计后续更多的调控政策在全国范围内将继续跟进并放大力度。基于当前脉冲式的市场销售行情，并考虑到此前遭受市场信用质疑并处相对底部的优质混合所有制房企有望率先修复，我们重点推荐金地集团，此外我们还建议重点关注信用情况更为良好，资金链更为安全，货值更为充裕，战略布局更为集中在一二线核心城市的国企央企以及优质民企和混合所有制企业，这部分企业有望在需求基本面更为稳健的城市通过集中推售的方式，在行业下行周期中保持销售的逆势增长，如华发股份、滨江集团、招商蛇口、保利地产、南山控股等。 风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期，预售资金政策调控超预期。市场风险：地产行业销售下行幅度超预期。 目录 1销售：销售下探，政策拉力下距离底部的空间有望收窄4 2投资：新开工仍显疲态，投资未见明显修复迹象7 3土地：土地市场延续低热度，年内或将继续下探9 4资金：融资整体下行，房企资金需求重获大力支持11 政策拨云见日，重申地产投资机会13 风险因素14 图表目录 图表1：商品房累计销售面积及同比增速4 图表2：商品房当月销售面积及同比增速4 图表3：商品房累计销售金额及同比增速4 图表4：商品房当月销售金额及同比增速4 图表5：商品房住宅累计销售面积及同比增速5 图表6：商品房住宅当月销售面积及同比增速5 图表7：商品房住宅累计销售金额及同比增速5 图表8：商品房住宅当月销售金额及同比增速5 图表9：商品房销售面积当月同比增速-分区域（%）5 图表10：商品房销售金额当月同比增速-分区域（%）5 图表11：商品住宅销售均价6 图表12：百城住宅价格指数环比增速（%）6 图表13：开发投资累计完成额及同比增速7 图表14：开发投资当月完成额及同比增速7 图表15：累计新开工面积及同比增速8 图表16：当月新开工面积及同比增速8 图表17：累计施工面积及同比增速8 图表18：累计竣工面积及同比增速8 图表19：土地成交价款累计值及同比增速8 图表20：土地成交价款当月值及同比增速8 图表21：土地购置面积累计值及同比增速9 图表22：土地购置面积当月值及同比增速9 图表23：100大中城市住宅类供应土地规划建筑面积及同比增速9 图表24：100大中城市住宅类成交土地规划建筑面积及同比增速9 图表25：100大中城市分能级住宅类供应土地规划建筑面积同比增速10 图表26：100大中城市分能级住宅类成交土地规划建筑面积同比增速10 图表27：房地产开发到位资金累计值及同比增速11 图表28：开发到位资金当月值及同比增速11 图表29：国内贷款到位资金当月值及同比增速11 图表30：个人按揭贷款及同比增速11 图表31：按揭贷款放款周期（天）12 图表32：首套房和二套房贷利率（%）12 1销售：销售下探，政策拉力下距离底部的空间有望收窄 10月行业销售下探，整体面临一定压力。1-10月商品房累计销售面积111179万平方米，同比下降22.3%，跌幅较1-9月扩大0.1pct，当月销售面积9757.28万平方米，同比下降23.2%，跌幅较上月扩大7.1pct，环比下降27.9%。1-10月商品房累计销售金额 108832亿元，同比下降26.1%，跌幅较上月扩大0.2pct，10月单月销售金额9452.31亿元，同比下降23.7%%，跌幅较上月扩大9.5pct，环比下降30.0%。1-10月住宅累计销售面积94129.00万平方米，同比下降25.5%，跌幅较上月收窄0.2pct，当月销售面积8370.83万平方米，同比下降23.8%，跌幅较上月扩大6.0pct，环比下降26.3%；1-10月住宅累计销售金额95447.00亿元，同比下降28.2%，跌幅较上月收窄0.4pct，当月销售金额8393.37亿元，同比下降23.3%，跌幅较上月扩大8.0pct。本月累计销售金额达到最近5年以来（同期）的最低水平，并且单月销售降幅再度扩大，皆表明市场还处在磨底阶段，虽然目前有效需求还是偏弱，销售底也尚未形成，短期来看行业依旧面临一定压力，但在行业内多方积极因素的拉动下，销售边际改善或已在路上。 图表1：商品房累计销售面积及同比增速图表2：商品房当月销售面积及同比增速 200000 180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 商品房累计销售面积（万方）累计同比增速（%） 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 商品房当月销售面积（万方）当月同比增速（%） 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 资料来源：统计局，信达证券研发中心资料来源：统计局，信达证券研发中心 图表3：商品房累计销售金额及同比增速图表4：商品房当月销售金额及同比增速 商品房累计销售金额（亿元）累计同比增速（%） 商品房当月销售金额（亿元）当月同比增速（%） 200000 150% 150000 100% 100000 50% 50000 0% 0 -50% 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 资料来源：统计局，信达证券研发中心资料来源：统计局，信达证券研发中心 图表5：商品房住宅累计销售面积及同比增速图表6：商品房住宅当月销售面积及同比增速 180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 住宅累计销售面积（万方）累计同比增速（%） 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 25000 20000 15000 10000 5000 0 住宅当月销售面积（万方）当月同比增速(%) 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 资料来源：统计局，信达证券研发中心资料来源：统计局，信达证券研发中心 图表7：商品房住宅累计销售金额及同比增速图表8：商品房住宅当月销售金额及同比增速 住宅累计销售金额（亿元）累计同比增速（%） 180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 200% 150% 100% 50% 0% -50% 25000 20000 15000 10000 5000 住宅当月销售金额（亿元）当月同比增速（%） 200% 150% 100% 50% 0% -50% 0-100% 资料来源：统计局，信达证券研发中心资料来源：统计局，信达证券研发中心 从区域看，东部/中部/西部/东北地区1-10月累计销售面积45968/33166/28629/3415万平方米，同比下降22.6%/17.5%/25.0%/35.0%，10月单月销售面积4170/3014/2258/315万平方米，同比下降15.5%/21.2%/34.7%/36.6%，不同地区商品房 10月单月销售面积同比跌幅均出现