2023年1-10月统计局房地产数据点评：政策显效市场仍需耐心，资金略有改善投资仍承压

政策显效市场仍需耐心，资金略有改善投资仍承压 ——2023年1-10月统计局房地产数据点评 2023年11月17日 证券研究报告行业研究行业专题报告房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 政策显效市场仍需耐心，资金略有改善投资仍承压 2023年11月17日 摘要: 销售：政策效果缓步释放，市场修复仍需耐心。2023年1-10月商品房累计销售面积92579万平，同比下降7.8%；10月单月销售面积7773万平，同比下降11.0%，降幅较上月扩大0.8pct；2023年1-10月商品房累计销售金额97161亿元，同比下降 4.9%；10月单月销售金额8091亿元，同比下降8.1%，跌幅收窄5.5pct。政策效果缓步释放，市场修复仍需耐心。政策出台后从高频数据来看，9月市场出现脉冲式修复，二手房修复表现更为强势，但受到购房者收入预期和市场信心仍未扭转影响，进入10月市场修复转弱，呈现“前高后低”特点，我们认为主要由于：1）供应减少：根据克而瑞数据，10月全国百城住宅新增供应同环比分别降21%和43%；2）一二线城市成交“前高后低”，政策对市场热度提振逐步减弱：根据中指研究院数据10月一线城市热度回落，北京、上海成交环比分别回落11%和31%，广州基本持平，深圳环比回升34%（9月基数较低）；二线城市方面，天津、合肥、昆明等城市10月销售“前高后低”，新政提振效果减弱，长春、福州、济南等弱二三线城市成交仍在筑底。从10月整体数据来看，虽然环比跌幅25.9%，但同比来看跌幅大幅收窄，虽然受到多重因素影响市场热度回落，修复速度转弱，但整体仍然呈现出边际修复的态势。 投资：开发投资累计跌幅扩大，新开工跌幅再扩大。2023年1-10月累计开发投资 完成额95922亿元，同比下降9.3%；10月单月开发投资完成额8653亿元，同比下 降11.3%。2023年1-10月累计新开工面积79177万平，同比下降23.2%；10月单月新开工面积7054万平，同比下降21.1%，跌幅较上月扩大6.5pct。2023年1-10月累计竣工面积55151万平，同比上升19.0%；10月单月竣工面积6446万平，同比上升13.3%，增幅较上月收窄12.1pct。新开工方面，销售恢复转弱，房企开工意愿再降。今年以来累计开工面积同比跌幅持续扩大，9月受到政策积极带动及市场热度提升，跌幅大幅收窄至14.6%，但市场进入10月热度转弱，房企开工意愿再次减弱。我们认为后续开工端或将持续承压，主要受制于：1）土地市场低迷，开工或将持续承压：受制于低迷销售和资金压力，土地成交持续处于低位，房企可开工优质土地储备减少，后续开工或将持续承压。2）房企持续出清，开工主体不足：在销售持续难有起色、资金端仍然承压的背景下，房企出险暴雷并未停止，在此背景下有能力继续拿地开工的房企进一步减少，房企开工能力仍无起色。竣工方面，“保交楼”持续推进，竣工当月同比保持增长。从同比数据来看，10月当月竣工面积同比增速为13.3%，涨幅虽然收窄，但仍保持双位数增长，保交楼成果持续推进。我们预计2023年全年竣工仍将保持较好增速，但受制于新开工面积大幅下降，2024年竣工面积或将承压。 土地：供应与成交仍处低位，多地取消土地最高价。供应方面，10月100大中城 住宅类用地供应土地规划建筑面积6073.23万平，同比下降9.7%，跌幅较上月收窄 25.2pct。成交方面，成交土地规划建筑面积4732.90万平，同比下降18.7%，跌幅收窄21.8pct，供需比1.28倍。需求端来看，房企拿地信心仍在低位，溢价率走低。受到6-8月市场持续降温影响，销售去化不佳，房企现金流难有明显改善，投资情绪仍处低位，企业拓展更趋谨慎，因此溢价率下降，流拍向高能级城市蔓延。即使杭州、上海、南京、宁波、合肥、台州等市场热度较好的城市，尽管前三季度平均溢价率仍保持在6%以上，但与上半年相比，土拍市场呈降温趋势。10月土地流拍率12.6%，环比上月再度下滑2.2个百分点，10月流拍率下降主要由于9月份地方政府缩减供地规模所致。9月底自然资源部向各省市自然资源主管部门下发文件建议取消土地拍卖中的地价限制，政策出台后南京、长沙、成都、合肥等地调整土拍规则。11月15日成都进行了取消土地限价后的首场土拍，最终7幅土地均成功出让，其中3宗溢价成交，4宗底价成交，平均溢价率为6.9%，总成交金额约57亿元，总面积约20.4万平方米，规划建筑面积约46.3万平方米，房企参拍热情提升。 资金：到位资金边际改善，定金及按揭贷款改善明显。2023年1-10月房地产开发 企业到位资金107345亿元，同比下降13.8%；10月单月到位资金9278亿元，同比 下降16.8%，跌幅较9月收窄1.1pct。销售边际改善带动定金及预收款、个人按揭贷款边际改善。10月当月到位资金同比跌幅收窄1.1pct，自9月以来持续边际改善，主要受到定金及预收款、个人按揭贷款两部分边际改善带动。定金及预收款来看，10月销售边际改善带动定金及预收款当月同比跌幅收窄14.0pct，环比提升34.1%，个人按揭贷款当月同比跌幅收窄6.2pct。 风险因素：政策风险：房地产调控政策收紧或放松不及预期。市场风险：地产行业 销售下行幅度超预期。 目录 1销售：政策效果缓步释放，市场修复仍需耐心4 2投资：开发投资累计跌幅扩大，新开工跌幅再扩大7 3土地：供应与成交仍处低位，多地取消土地最高价9 4资金：到位资金边际改善，定金及按揭贷款改善明显11 风险因素12 图表目录 图表1：商品房累计销售面积及同比增速4 图表2：商品房当月销售面积及同比增速4 图表3：商品房累计销售金额及同比增速4 图表4：商品房当月销售金额及同比增速4 图表5：商品房住宅累计销售面积及同比增速5 图表6：商品房住宅当月销售面积及同比增速5 图表7：商品房住宅累计销售金额及同比增速5 图表8：商品房住宅当月销售金额及同比增速5 图表9：商品房销售面积当月同比增速-分区域（%）5 图表10：商品房销售金额当月同比增速-分区域（%）5 图表11：商品住宅销售均价（元/平方米）6 图表12：70个大中城新建商品住宅价格指数环比增速6 图表13：开发投资累计完成额及同比增速7 图表14：开发投资当月完成额及同比增速7 图表15：累计新开工面积及同比增速7 图表16：当月新开工面积及同比增速7 图表17：累计施工面积及同比增速8 图表18：累计竣工面积及同比增速8 图表19：100大中城市住宅类供应土地规划建筑面积及同比增速9 图表20：100大中城市住宅类成交土地规划建筑面积及同比增速9 图表21：100大中城市分能级住宅类供应土地规划建筑面积同比增速10 图表22：100大中城市分能级住宅类成交土地规划建筑面积同比增速10 图表23：房地产开发到位资金累计值及同比增速11 图表24：开发到位资金当月值及同比增速11 图表25：国内贷款到位资金当月值及同比增速11 图表26：个人按揭贷款当月值及同比增速11 1销售：政策效果缓步释放，市场修复仍需耐心 1-10月销售金额累计跌幅扩大，10月当月销售金额同比跌幅收窄。2023年1-10月商品房累计销售面积92579万平，同比下降7.8%；10月单月销售面积7773万平，同比下降11.0%，降幅较上月扩大0.8pct；2023年1-10月商品房累计销售金额97161亿元，同比下 降4.9%；10月单月销售金额8091亿元，同比下降8.1%，跌幅收窄5.5pct。 政策效果缓步释放，市场修复仍需耐心。8月25日住建部、央行和金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认 房不用认贷”政策措施；财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》延续实施居民换购住房有关退税政策。中央层面出台支持政策及政策方向指导后，8月底至9月多个核心城市相继落地“认房不认贷”政策，放松房地产限制性政策，并配合有降低首付比、降低按揭利率等支持购买力的政策。此前房地产调控政策严格的四个一线城市此次也加入了“认房不认贷”政策调整中。政策出台后从高频数据来看，9月市场出现脉冲式修复，二手房修复表现更为强势，但受到购房者收入预期和市场信心仍未扭转影响，进入10月市场修复转弱，呈现“前高后低”特点，我们认为主要由于：1）供应减少：根据克而瑞数据，10月全国百城住宅新增供应同环比分别降21%和43%；2）一二线城市成交“前高后低”，政策对市场热度提振逐步减弱：根据中指研究院数据10月一线城市热度回落，北京、上海成交环比分别回落11%和31%，广州基本持平，深圳环比回升34%（9月基数较低）；二线城市方面，天津、合肥、昆明等城市10月销售“前高后低”，新政提振效果减弱，长春、福州、济南等弱二三线城市成交仍在筑底。从10月整体数据来看，虽然环比跌幅25.9%，但同比来看跌幅大幅收窄，虽然受到多重因素影响市场热度回落，修复速度转弱，但整体仍然呈现出边际修复的态势。 图表1：商品房累计销售面积及同比增速图表2：商品房当月销售面积及同比增速 商品房累计销售面积（亿方）累计同比增速（%） 20150% 15100% 1050% 50% 0-50% 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 商品房当月销售面积（亿方）当月同比增速（%） 150% 100% 50% 0% -50% -100% 资料来源：统计局，信达证券研发中心资料来源：统计局，信达证券研发中心 图表3：商品房累计销售金额及同比增速图表4：商品房当月销售金额及同比增速 商品房累计销售金额（万亿元）累计同比增速（%） 20 15 10 5 0 150% 100% 50% 0% -50% 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 商品房当月销售金额（万亿元）当月同比增速（%） 150% 100% 50% 0% -50% -100% 资料来源：统计局，信达证券研发中心资料来源：统计局，信达证券研发中心 图表5：商品房住宅累计销售面积及同比增速图表6：商品房住宅当月销售面积及同比增速 住宅累计销售面积（亿方）累计同比增速（%） 20150% 15100% 住宅当月销售面积（亿方）当月同比增速(%)150% 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 100% 1050% 50% 0-50% 50% 0% -50% 资料来源：统计局，信达证券研发中心资料来源：统计局，信达证券研发中心 图表7：商品房住宅累计销售金额及同比增速图表8：商品房住宅当月销售金额及同比增速 住宅累计销售金额（万亿元）累计同比增速（%） 20 15 10 5 0 200% 150% 100% 50% 0% -50% 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 住宅当月销售金额（万亿元）当月同比增速（%） 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 资料来源：统计局，信达证券研发中心资料来源：统计局，信达证券研发中心 分区域看，计算口径下，东部/中部/西部/东北地区1-10月累计销售面积2099/4973/42307/23828万平方米，同比变动-3.70%/-9.60%/-7.80%/-8.70%。1-10月累计销售金额59820/17525/17455/2362亿元，同比变动-3.30%/-9.60%/-3.30%/-3.70%。 图表9：商品房销售面积当月同比增速-分区域（%）图表10：商品房销售金额当月同比增速-分区域（%）