房地产行业2022年1-12月统计局房地产数据点评：行业基本面仍在磨底，政策面加码曙光在望

行业基本面仍在磨底，政策面加码曙光在望 ——2022年1-12月统计局房地产数据点评 2023年2月3日 证券研究报告行业研究行业专题报告房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 行业基本面仍在磨底，政策面加码曙光在望 2023年2月3日 摘要:销售：市场仍处磨底阶段，政策升级加码企稳可望。1-12月商品房累计销售面积135837万平方米，同比下降24.3%，跌幅较1-11月扩大1.0pct，当月销售面积 14586.92万平方米，同比下降31.5%，跌幅较上月收窄1.7pct，环比回升44.8%。1- 12月商品房累计销售金额133308亿元，同比下降26.7%，跌幅较上月扩大0.1pct，12月单月销售金额14660.41亿元，同比下降27.7%，跌幅较上月收窄4.6pct，环比回升49.4%。12月供给端政策为市场注入信心，叠加传统旺季跌幅有所收窄，但由于需求端政策在12月未持续大力度跟进，叠加12月疫情防控措施优化，整体销售情况仍难言 回暖。进入2023年需求端政策接连落地，我们认为在行业基本面拐点尚未来临之前， 政策有望进一步升级加码，需求端政策或将保持合理、适度的刺激。展望2023年随着疫情防控措施优化叠加需求端政策加码，销售有望在二季度迎来拐点。 投资：新开工与竣工持续低位，地产投资仍将承压。1-12月房地产开发投资累计完成 额132895亿元，同比下降10.0%，12月单月投资完成额9032.00亿元，同比下降 12.2%，跌幅较上月收窄7.7pct，环比方面下降8.9%。全年新开工面积跌幅39.4%，是历史最大跌幅，2014年下行周期中14年和15年新开工面积同比跌幅也仅为10.7%和14.0%，全年新开工面积回落至2009年以前水平。全年施工面积回落至2019年以前水平，全年竣工面积回落至2010年以前水平，跌幅均为历史最大值。2022年施工投资方面情况出现大幅的回落主要由于：1）销售回款持续下降；2）融资支持政策尚未完全落地，偿债压力持续；3）拿地和新开工规模连续下降，累积效应下，后续施工投资或将持续承压。 土地：基本面修复仍待时间，土地市场寒冬延续。土地购置面积跌幅扩大，土地市场 复苏仍待销售企稳。1-12月累计土地购置面积10052.00万平方米，同比下降53.4%， 12月单月土地购置面积1596.84万平方米，同比下降51.6%，跌幅收窄6.8pct。全年来看，销售持续下行叠加行业出清，房企资金压力愈演愈烈，一方面房企在资金压力下再投资拓展举步维艰，已出险的民企失去拿地能力，尚未出险的房企面临各资金方的挤兑压力，资金优先保持现金流和债务兑付避免违约，投资拿地难度较大；另一方面销售持续下行，即使资金压力相对较小的国企，在面对未来销售不确定性的情况下也谨慎投资，聚焦于核心城市核心地块，降低经营风险。展望2023年，我们认为销售的恢复和企稳需要经历政策逐步落地和购房者预期扭转的时间，同时民企在资金端的基本面也仍然需要融资政策落地“输血”和销售企稳“造血”两个阶段才能修复，因此可能民企端恢复拿地也仍待一定时间。因此，我们认为土地市场在2023年可能仍然难以出现大幅提振，存在土地成交进一步收缩的可能性。 资金：开发贷环比改善，资金端政策多重发力。1-12月开发到位资金148979.00亿 元，同比下降25.9%，跌幅较上月扩大0.3pct，12月当月开发到位资金12665.95亿 元，同比下降28.7%，跌幅较上月收窄6.7pct，其中国内贷款12月当月1564.79亿元，同比下降5.5%，定金及预付款12月当月4688.11亿元，同比下降31.0%，个人按揭贷款12月当月1945.22亿元，同比下降29.4%。2022年末针对房地产企业推出的信贷、债券和股权“三支箭”融资政策，对于房企融资的支持规模和力度更大，执行效果和落地性更强，进入2023年融资端政策持续释放，央行和银保监会在主要银行信贷工作座谈会上，明确了改善优质头部房企资产负债表的具体内涵，引导优质房企资产负债表回归安全区间。从政策力度来看，化解优质头部房企风险决心已经凸显，我们认为在供给端政策的多重发力之下，行业主体信用风险或已基本见底，后续随着需求端政策发力，优质房企经营也有望企稳。 稳地产决心更坚定，重申地产投资机会。进入2023年，无论是供给端的优质房企资产 负债表修复，还是需求端的按揭利率动态调整机制，都可以看到政策的力度在逐步加 大，稳经济重任下稳地产的决心也更为坚定。同时，消极因素逐步消散，政策端不断发力降低购房成本，经济活动逐渐恢复正常后收入预期提升，购房意愿也有望进一步提升。因此我们认为风险出清已近尾声；同时经过一年多的深度调整，当前市场已经积攒一定购房需求等待释放，因此当下我们重申地产投资机会，并坚定看好地产行业的复苏。板块方面，我们认为当前底部趋势已较为明显，我们判断行业出清仍将继续，熬过低谷期的房企将有望收获行业回暖的红利。随着政策力度逐步扩大，市场信心有望恢复。我们建议关注四条主线：1.经营改善，如金地集团；2.信用改善，如新城控股；3.收并购机遇，如保利发展、招商蛇口；4.集团资源整合，如华发股份、南山控股。 风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期，预售资金政策调控超预期。市场风 险：地产行业销售下行幅度超预期。 目录 1销售：市场仍处磨底阶段，政策升级加码企稳可望4 2投资：新开工与竣工持续低位，地产投资仍将承压8 3土地：基本面修复仍待时间，土地市场寒冬延续10 4资金：开发贷环比改善，资金端政策多重发力13 稳地产决心更坚定，重申地产投资机会16 风险因素16 图表目录 图表1：商品房累计销售面积及同比增速4 图表2：商品房当月销售面积及同比增速4 图表3：商品房累计销售金额及同比增速5 图表4：商品房当月销售金额及同比增速5 图表5：商品房住宅累计销售面积及同比增速5 图表6：商品房住宅当月销售面积及同比增速5 图表7：商品房住宅累计销售金额及同比增速5 图表8：商品房住宅当月销售金额及同比增速5 图表9：商品房销售面积当月同比增速-分区域（%）6 图表10：商品房销售金额当月同比增速-分区域（%）6 图表11：商品住宅销售均价6 图表12：70个大中城新建商品住宅价格指数环比增速（%）6 图表13：开发投资累计完成额及同比增速8 图表14：开发投资当月完成额及同比增速8 图表15：累计新开工面积及同比增速9 图表16：当月新开工面积及同比增速9 图表17：累计施工面积及同比增速9 图表18：累计竣工面积及同比增速9 图表19：土地成交价款累计值及同比增速9 图表20：土地成交价款当月值及同比增速9 图表21：土地购置面积累计值及同比增速10 图表22：土地购置面积当月值及同比增速10 图表23：100大中城市住宅类供应土地规划建筑面积及同比增速10 图表24：100大中城市住宅类成交土地规划建筑面积及同比增速10 图表25：100大中城市分能级住宅类供应土地规划建筑面积同比增速11 图表26：100大中城市分能级住宅类成交土地规划建筑面积同比增速11 图表27：2022年集中供地拿地企业结构12 图表28：2022年集中供地成交情况12 图表29：2022年各城市集中供地情况12 图表30：房地产开发到位资金累计值及同比增速13 图表31：开发到位资金当月值及同比增速13 图表32：国内贷款到位资金当月值及同比增速13 图表33：个人按揭贷款及同比增速13 图表34：按揭贷款放款周期（天）14 图表35：首套房和二套房贷利率（%）14 图表36：2022年10-12月符合动态利率调整机制的城市14 1销售：市场仍处磨底阶段，政策升级加码企稳可望 销售仍处磨底阶段，环比季节性改善。1-12月商品房累计销售面积135837万平方米，同比下降24.3%，跌幅较1-11月扩大1.0pct，当月销售面积14586.92万平方米，同比下降31.5%，跌幅较上月收窄1.7pct，环比回升44.8%。1-12月商品房累计销售金额133308 亿元，同比下降26.7%，跌幅较上月扩大0.1pct，12月单月销售金额14660.41亿元，同比下降27.7%，跌幅较上月收窄4.6pct，环比回升49.4%。1-12月住宅累计销售面积114631万平方米，同比下降26.8%，跌幅较上月扩大0.6pct，当月销售面积11904.16万平方米，同比下降31.5%，跌幅较上月收窄1.0pct，环比增加38.5%；1-12月住宅累计销售金额116747亿元，同比下降28.3%，跌幅较上月收窄0.2pct，当月销售金额12559.4亿元，同比下降26.7%，跌幅较上月收窄4.5pct。 全年销售金额累计下降四分之一，房地产市场经历历史最大回落。2022年房地产市场延续2021年下半年的下行趋势，全国商品房单月销售金额从2021年7月开始至2022年 12月已经连续18个月同比下跌，下跌周期远超过2008年和2014年两轮较大下行周期的 9个月和14个月，是房地产行业历史上最漫长的下行周期；平均跌幅已经达到21.9%，远超2008年和2014年的平均跌幅20.5%和8.3%。2022年全年销售金额同比下降26.7%，为2000年以来的最大回落，销售金额绝对值回落2017年以前水平。 政策放松与干扰因素交织，市场波浪式下行。伴随行业持续性的下跌，年初需求端的政策已经开始逐步调整，一季度已经有超过40城从降首付比例、加大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面放松房地产调控政策。但各地频繁的需求端政策尚未完 全发力，进入二季度之后市场干扰因素加大，3月起深圳、广州、上海和北京等地陆续爆发疫情，全国多地疫情管控措施趋严，在疫情反复的强干扰下，4月和5月单月商品房销售金额同比跌幅均在30%以上，市场降至冰点。6月随着疫情逐步好转，市场边际修复，企业加大推货力度、供应放量，6月跌幅显著收窄，环比改善明显。但进入7月，“停贷”风波又对市场造成二次冲击，导致购房者观望情绪进一步加重，销售额单月同比跌幅再次扩大至28.2%。7月后各地开始积极推进“保交楼”，从供给端积极修复市场信心，同时三季度末、四季度初，政策力度也开始加码，央行、银保监会和财政部两天内连发三条围绕房贷降息、个税返还等维度的全国性政策，9月跌幅收窄，10月和11月跌幅再次扩大，销售仍然持续低位，12月“三支箭”供给端政策为市场注入信心，叠加传统旺季，跌幅有所收窄，但由于需求端政策在12月未持续大力度跟进，叠加12月疫情防控措施优化，整体销售情况仍难言回暖。 图表1：商品房累计销售面积及同比增速图表2：商品房当月销售面积及同比增速 资料来源：统计局，信达证券研发中心资料来源：统计局，信达证券研发中心 图表3：商品房累计销售金额及同比增速图表4：商品房当月销售金额及同比增速 资料来源：统计局，信达证券研发中心资料来源：统计局，信达证券研发中心 图表5：商品房住宅累计销售面积及同比增速图表6：商品房住宅当月销售面积及同比增速 资料来源：统计局，信达证券研发中心资料来源：统计局，信达证券研发中心 图表7：商品房住宅累计销售金额及同比增速图表8：商品房住宅当月销售金额及同比增速 住宅当月销售金额（亿元）当月同比增速（%） 25000 20000 15000 10000 5000 200% 150% 100% 50% 0% -50% 0-100% 资料来源：统计局，信达证券研发中心资料来源：统计局，信达证券研发中心 从区域看，东部/中部/西部/东北地区1-12月累计销售面积56388/40750/34590/4109万平方米，同比下降23.0