2022年1-8月统计局房地产数据点评：销售土地延续冷淡趋势，竣工提升不改投资承压

销售土地延续冷淡趋势，竣工提升不改投资承压 ——2022年1-8月统计局房地产数据点评 2022年09月22日 证券研究报告行业研究行业专题报告房地产行业投资评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 销售土地延续冷淡趋势，竣工提升不改投资承压 2022年9月22日 摘要: 销售：延续7月冷淡行情，城市分化结构持续演绎。1-8月商品房累计销售面积87890万平方米，同比下降23.0%，跌幅较1-7月收窄0.1pct，当月销售面积9712万平方米，同比下降22.6%，跌幅较上月收窄6.3pct，环比回升4.9%。1-8月商品房累计销售金额85870亿元，同比下降27.9%，跌幅较上月收窄0.9pct，8月单月销售金额10107亿元，同比下降19.9%，跌幅收窄8.3pct，环比回升4.3%。8月销售冷淡主要由于：1）季节性回调趋势延续：7月受到季节性因素和断供风波影响销售加速下行，8月销售整体仍延续传统淡季的行情，销售金额和销售面积环比增幅与历年8月±5%左右变动一致。2） 供给端和政策端保持平稳，开发商在7-8月推盘多为续销项目，供应力度小幅收缩，政策方面也并未出现超力度放松政策。“金九”成色不足，城市分化仍明显，仅核心城市及核心区域有望迎来环比回升，我们认为城市结构性分化后续演绎更为明显，将带动企业供给端分化加强。 投资：“保交付”加快竣工进度，投资仍持续承压。1-8月房地产开发投资累计完成额 90809亿元，同比下降7.4%，8月单月投资完成额113478亿元，同比下降13.8%，跌 幅扩大1.5pct，环比方面略回升1.8%。8月新开工延续今年4月以来当月同比降幅40%以上的趋势，累计新开工面积跌幅持续扩大，8月当月的新开工面积较7月小幅下降，保持在低位运行，新开工持续下行至新低水平原因主要由于：1）销售回款持续下降。2）偿债压力持续：7-8月仍陆续有房企公开市场违约，8月商票逾期的房企主体数量增加至279家，环比增加17.2%。3）拿地和新开工规模连续下降，累积效应下，后续施工投资将持续承压。8月竣工面积环比上升42.5%，同比跌幅也较7月收窄33.5pct，竣工面积环比大幅上升主要由于8月以来各地“保交楼”政策陆续出台，各地“保交楼”稳步推进，效果逐步显现。竣工进度加快带来的投资环比提升体量和可持续性都不足，行业出清仍在加速，在销售回款、债务融资恢复前，房企资金压力依然较大，拿地意愿不足，开工施工变弱，后续投资可能持续处于低位。 土地：购置面积同比跌幅扩大，土地市场延续低热度。1-8月累计土地购置面积5400万平方米，同比下降49.7%，8月单月土地购置面积854万平方米，同比下降56.6%，跌幅扩大9.3pct。整体来看，土地市场仍然延续低热度，主要由于当前销售预期偏 弱，现金流状况“超负荷”，房企购地意愿和能力不足，保持谨慎拓展。根据中指研究院统计，截至2022年8月，2021年22城集中供地地块整体入市率32.3%，具体到城市来看入市率北京、杭州、厦门的入市率超过50%，而济南、福州、武汉等地入市率不足两成。对应2022年一二轮集中供地结果来看，入市率较高的城市在2022年的集中供地中溢价成交占比也相应较高，后续销售如果持续低迷，热度较低的城市在第三轮集中供地中仍将保持底价成交、国央企及地方城投拿地的遇冷态势。 资金：到位资金跌幅收窄，多地纾困基金助力风险化解。1-8月开发到位资金100817 亿元，同比下降25.0%，跌幅较上月收窄0.4pct，8月当月开发到位资金12047亿 元，同比下降21.7%，跌幅较上月收窄4.1pct。预计后续资金情况仍高度依赖销售情况：1）后续销售如果企稳，定金及预收款、个人按揭贷款融资规模将有望增加。2）销售情况影响房企开工拿地意愿，目前以“保交付”为市场主基调，资金更多流向施工及竣工，销售持续低迷，房企开工拿地意愿未有明显改善，增量市场冷清，开发贷增量仍将持续减少。9月首套房贷利率4.15%，二套房贷利率4.91%，分别下降17bp和15bp，按揭利率下行幅度加大，较去年最高点分别回落159bp和108BP。 核心城市政策放松仍将继续，城市分化带动房企分化加剧。9月上旬成交情况表现并不理想，主要受到疫情反复影响，整体“金九”成色不足，仅有核心城市的核心区域有望在9月旺季有回温。我们认为今年以来地产复苏最大的制约核心因素在于经济、 以及疫情的反复对于经济的影响，因此城市间的结构性分化会在今年演绎的非常明显。我们预计核心城市的放松力度有望加大，核心城市特别是核心区域有望受益于后续的政策宽松，在核心城市布局占比高的房企和去年以来在核心城市保持拓展节奏、持续补货的房企有望在后续实现更优的销售增速，而布局下沉的房企则由于销售复苏慢、现金流恶化速度快叠加而较难有起色。因此我们建议重点关注信用情况更为良好，资金链更为安全，货值更为充裕的国企央企以及优质的混合所有制企业如保利地产、金地集团、招商蛇口、中海地产、华润置地、华发股份、南山控股。 风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期，预售资金政策调控超预期。市场风险：地产行业销售下行幅度超预期。 目录 1销售：延续7月冷淡行情，城市分化结构持续演绎4 2投资：“保交付”加快竣工进度，投资仍持续承压7 3土地：购置面积同比跌幅扩大，土地市场延续低热度9 4资金：到位资金跌幅收窄，多地纾困基金助力风险化解11 核心城市政策放松仍将继续，城市分化带动房企分化加剧13 风险因素13 图表目录 图表1：商品房累计销售面积及同比增速4 图表2：商品房当月销售面积及同比增速4 图表3：商品房累计销售金额及同比增速4 图表4：商品房当月销售金额及同比增速4 图表5：商品房住宅累计销售面积及同比增速5 图表6：商品房住宅当月销售面积及同比增速5 图表7：商品房住宅累计销售金额及同比增速5 图表8：商品房住宅当月销售金额及同比增速5 图表9：商品房销售面积当月同比增速-分区域（%）5 图表10：商品房销售金额当月同比增速-分区域（%）5 图表11：商品住宅销售均价6 图表12：70个大中城新建商品住宅价格指数环比增速（%）6 图表13：开发投资累计完成额及同比增速7 图表14：开发投资当月完成额及同比增速7 图表15：累计新开工面积及同比增速8 图表16：当月新开工面积及同比增速8 图表17：累计施工面积及同比增速8 图表18：累计竣工面积及同比增速8 图表19：土地成交价款累计值及同比增速8 图表20：土地成交价款当月值及同比增速8 图表21：土地购置面积累计值及同比增速9 图表22：土地购置面积当月值及同比增速9 图表23：100大中城市住宅类供应土地规划建筑面积及同比增速9 图表24：100大中城市住宅类成交土地规划建筑面积及同比增速9 图表25：100大中城市分能级住宅类供应土地规划建筑面积同比增速10 图表26：100大中城市分能级住宅类成交土地规划建筑面积同比增速10 图表27：22城集中供地入市率和溢价成交占比情况10 图表28：房地产开发到位资金累计值及同比增速11 图表29：开发到位资金当月值及同比增速11 图表30：国内贷款到位资金当月值及同比增速11 图表31：个人按揭贷款及同比增速11 图表32：按揭贷款放款周期（天）12 图表33：首套房和二套房贷利率（%）12 1销售：延续7月冷淡行情，城市分化结构持续演绎 8月延续7月冷淡行情，同比跌幅收窄，环比微升。1-8月商品房累计销售面积87890万平方米，同比下降23.0%，跌幅较1-7月收窄0.1pct，当月销售面积9712万平方米，同比下降22.6%，跌幅较上月收窄6.3pct，环比回升4.9%。1-8月商品房累计销售金额85870 亿元，同比下降27.9%，跌幅较上月收窄0.9pct，8月单月销售金额10107亿元，同比下降19.9%，跌幅较上月收窄8.3pct，环比回升4.3%。1-8月住宅累计销售面积74403万平方米，同比下降26.8%，跌幅较上月收窄0.3pct，当月销售面积8316万平方米，同比下降24.5%，跌幅较上月收窄5.8pct，环比回升3.6%；1-8月住宅累计销售金额75288亿元，同比下降30.3%，跌幅较上月收窄1.1pct，当月销售金额8959亿元，同比下降20.8%，跌幅较上月收窄7.8pct。 8月销售延续季节性回调趋势，供给端和政策端保持平稳。1）季节性回调趋势延续： 7月受到季节性因素和断供风波影响销售加速下行，8月销售整体仍延续传统淡季的行情， 销售金额和销售面积环比增幅与历年8月±5%左右变动一致，且考虑到7月受到断供等消极因素下行幅度较大，8月销售面积和金额环比分别4.9%和4.3%的增幅体现出市场仍延续冷淡行情，整体而言并未有明显改善。2）供给端和政策端保持平稳：购房需求在6月集中 释放后，7-8月传统淡季叠加断供风波对购房者信心冲击，开发商在7-8月推盘多为续销项目，供应力度小幅收缩，8月政策端也仍延续首付比例下调、限购限贷松绑等放松政策，并未出现超力度放松政策，更多政策力度集中在解决“保交付”方面，稳定市场信心。 图表1：商品房累计销售面积及同比增速图表2：商品房当月销售面积及同比增速 200000 180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 商品房累计销售面积（万方）累计同比增速（%） 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 商品房当月销售面积（万方）当月同比增速（%） 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 资料来源：统计局，信达证券研发中心资料来源：统计局，信达证券研发中心 图表3：商品房累计销售金额及同比增速图表4：商品房当月销售金额及同比增速 200000 180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 商品房累计销售金额（亿元）累计同比增速（%） 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 商品房当月销售金额（亿元）当月同比增速（%） 资料来源：统计局，信达证券研发中心资料来源：统计局，信达证券研发中心 图表5：商品房住宅累计销售面积及同比增速图表6：商品房住宅当月销售面积及同比增速 180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 住宅累计销售面积（万方）累计同比增速（%） 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 25000 20000 15000 10000 5000 0 住宅当月销售面积（万方）当月同比增速(%) 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 资料来源：统计局，信达证券研发中心资料来源：统计局，信达证券研发中心 图表7：商品房住宅累计销售金额及同比增速图表8：商品房住宅当月销售金额及同比增速 180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 住宅累计销售金额（亿元）累计同比增速（%