事件:统计局公布2022年1-8月行业数据,前8个月房地产开发投资同比下降7.4%; 商品房销售面积和销售额分别同比下降23.0%和27.9%,到位资金同比下降25.0%。 8月各项数据环比略有回暖。单月销售额及销售面积环比转负为正,带动到位资金中其他资金环比正增长,并拉动单月房地产开发投资回升;但销售改善幅度有限,未能扭转单月新开工负增长趋势。 房地产开发投资环比增速回正、同比降幅扩大:1-8月房地产累计投资9.08万亿,同比下降7.4%,降幅较前值扩大1.0p Ct ,下行压力仍存。前8个月土地购置面积0.54亿㎡,同比下降49.7%,降幅较前值扩大1.6pct;土地成交价款3819亿,同比下降42.5%,降幅较前值收窄0.5p Ct 。 8月房地产开发投资1.13万亿,环比提高1.8%,增速回正;同比下降13.8%,降幅较前值扩大1.5p Ct 。当月及累计开发投资同比均走弱主要受拿地规模下降影响,另一方面,销售复苏较弱,新开工规模持续下行。 累计销售降幅收窄,单月销售环比改善:1-8月全国新建商品房销售面积8.79亿㎡,销售额8.59万亿,分别同比下降23.0%和27.9%,降幅收窄0.1pct和0.9pct;销售均价9770元/㎡,同比下降6.3%,降幅收窄1.1pct。8月底国常会再次强调了地方要“一城一策”用好政策工具箱,我们认为,政策进一步宽松下,销售累计降幅有望持续收窄。 8月商品房销售面积0.97亿㎡,销售额1.01万亿,分别环比提高4.9%和4.3%;销售均价10407元/㎡,环比下降0.6%。8月销售环比改善,一方面,受益于保交楼政策下购房者信心的恢复;另一方面,长端LPR下调叠加各地政策持续放松,有利于满足消费者合理的购房需求。 施工、新开工同比降幅扩大,竣工边际改善:8月底房屋施工面积86.86亿㎡,同比下降4.5%,降幅较前值扩大0.8p Ct 。1-8月累计新开工和竣工面积分别为8.51亿㎡及3. 69亿㎡,分别同比下降37.2%和21.1%,降幅较前值扩大1.1pct和收窄2.2pct,销售弱复苏背景下,企业新开工意愿维持低位,持续拖累房地产开发投资。 8月新开工0.90亿㎡,竣工0.48亿㎡,环比下降6.7%和提高42.5%。在地方政府联合金融机构及房企的一系列保交楼举措下,竣工环比边际显著改善。 到位资金累计降幅收窄,各结构单月环比负增长:1-8月全国房地产到位资金总量为10.08万亿,同比下降25.0%,降幅较前值收窄0.4p Ct 。8月当月房地产开发到位资金1.20万亿,环比提高1.0%;同比下降21.7%,降幅较前值收窄4.1p Ct ,房企流动性略有改善。 到位资金结构中,单月国内贷款0.13万亿,环比提高2.1%,体现了信贷政策的支持; 自筹资金0.43万亿,环比提高0.1%。受益于销售边际回暖,8月定金及预收款和个人按揭贷款分别为0.41万亿及0.21万亿,环比分别提高4.3%和3.1%。 投资建议:我们认为,随着政策进一步放松,市场将呈现缓慢复苏态势。宽松的政策环境与结构性复苏的市场环境将持续驱动行情演绎。新增供货能力较强的龙头央国企,及经营稳健的优质民企优势将进一步扩大。持续推荐三条主线:1)受益于民企出清后竞争格局改善的地方国企:浦东金桥、南京高科;2)中长期经营质量持续改善的全国性龙头:保利发展、万科A、绿城中国、招商蛇口;3)高评级的稳健经营民企:滨江集团、旭辉控股集团。 风险提示事件:融资环境收紧超预期;疫情持续冲击房地产销售;土地市场出让规则变化;房地产销售政策变化;地产调控政策变化;引用数据滞后或不及时。 图表1:统计局房地产2022年1-8月数据概览(亿元、万平方米、%) 图表2:累计开发投资额同比增速:% 图表3:当月开发投资额及同比增速:亿元,% 图表4:统计局房地产累计及当月销售数据(亿元、万平方米、%) 图表5:累计施工、开工、竣工面积同比增速:% 图表6:当月施工、开工、竣工面积同比增速:% 图表7:累计和当月房地产开发到位资金同比增速:% 图表8:当月国内贷款和其他资金到位金额及同比增速:亿元,%