内地房地产行业周报：单周销售回升显著，带押过户持续推广

行业研究|内地房地产 25-Sep-22 内地房地产行业周报 强于大市 单周销售回升显著，带押过户持续推广 (维持)微信公众号 蔡鸿飞分析师 +85239584629 caihongfei@cwghl.comSFCCERef:BPK909 诸葛莲昕分析师 +85239584660 zhugelianxin@cwghl.comSFCCERef:BPK789 洪宁蔚联系人 +85239584600Sabrinahong@cwghl.com 数据要点：本周，42个主要城市新房成交面积环比上升74%，2022年累计成交面积同比下降35%。其中一线环比上升较多城市为上海、广州，分别环比上升83%、53%。一、二、三线城市累计成交面积同比分别下降26%、33%、44%。2022年累计交易量下降较多城市包括常州、盐城、莆田，分别下降78%、73%、68%。截至9月23日，13个主要城市可售面积（库存）环比下降1%；平均去化周期15.4个月，环比下降12%。苏州和温州去化周期环比下降较多，分别下降34%和32%，去化周期分别由上期的14.0个月和25.3个月变动至9.3月和17.2个月。本周，15个主要城市二手房交易建面上升58%。其中环比上升较多城市包括成都和南宁，分别上升258%和91%。2022年累计成交面积同比下降19%。2022年累计同比下降较多城市包括深圳、杭州和金华，分别下降50%、49%和55%。本周观点：本周各线城市成交情况有所上升，带动重点城市新房成交面积环比由负转正，增速扩大86pct。其中苏州等地成交环比有所上升，带动二线城市成交环比上升较快。从区域来看，除北部成交下滑外，其他区域环比皆出现上升；在成都、南宁等城市成交环比继续上升的带动下，西部地区环比涨幅进一步扩大，环比上升98%。二手房成交方面，在前期疫情控制影响网签进度等因素的带动下，周内多数城市成交环比有所上升，尤其成都成交环比上升较多，重点城市二手房成交面积环比回正。库存方面，在近期销售逐步好转的影响下，重点城市去化周期环比有所下滑，降幅扩大12pct。投资建议:保交楼获资金支持，带押过户持续推广。周内国开行向沈阳支付全国首笔“保交楼”专项借款，郑州要求停工项目按时重新开工，地方“保交楼”进程正稳步推进，项目竣工交付情况或进一步改善。同时部分地区再度优化公积金贷款政策，如洛阳、普洱拟推出房贷商转公政策。一方面，由于公积金政策的覆盖范围有所扩大，过去无法申请公积金贷款的购房者通过“商转公”可享受相应的贷款政策，降低了申请公积金贷款的门槛；另一方面，近期多地陆续提高公积金最高贷款限额，且目前公积金贷款利率低于商业个贷利率，“商转公”在一定程度上减轻了购房者的还贷压力，降低其购房的资金成本，或可提升部分潜在购房者的置业意愿。二手房方面，根据克而瑞数据，近期南京、杭州等地二手房交易维持低位。后续或需要更多需求侧政策的持续支撑，如无锡市区亦推出二手房“带押过户”、北京试行存量房交易“连环单”业务，或可通过加快交易流程提升销售量，促进二手房市场回稳。维持行业“强于大市”评级。风险提示：调控政策及疫情防控政策存不确定性；公司销售结算或出现波动。 1.行业表现 1.1地产开发行业表现 本周，莱蒙国际、建发国际集团本周涨幅居前。越秀地产、绿城中国、建发国际集团年初至今涨幅居前。 图1：莱蒙国际、建发国际集团本周涨幅居前图2：越秀地产、绿城中国、建发国际集团年初至今涨 幅居前 TopSpring C&DINTL VankePPTOVS ZhonganShinsunGloriousREDCOSIUD CentralChina YueXiuCCLandPolyPPTOCT(Asia)Radiance GreenlandHK ShuiOnMinMetalsLand COLI FuShouYuan JoyCity PriceChange(Weekly) YueXiuGreenTownC&DINTL COLI CCLand KaisaEverGrandeCRLandTopSpringRadiance VankePPTOVS COGO ShuiOnSunshine100 Vanke-HShimaoYinchengKerryPPTAoyuanPolyPPT PriceChange(YTD) -8%-6%-4%-2%0%2%4%-40%-20%0%20%40%60%80% 数据来源：Wind，中达证券研究数据来源：Wind，中达证券研究 图3：旭辉控股集团、绿城中国、碧桂园本周换手率居前 Turnover(Weekly) 12% 10% 8% 6% 4% 2% R&F PowerLong KWG LVGEM ShuiOn Seazen ZhenRo C&DINTL Vanke-H Times CountryGarden GreenTown CIFI 0% 数据来源：Wind，中达证券研究 1.2物业管理行业表现 本周，浦江中国、兴业物联、烨星集团本周涨幅居前。祈福生活服务年初至今涨幅居前。 图4：浦江中国、兴业物联、烨星集团本周涨幅居前图5：祈福生活服务年初至今涨幅居前 RiverineChinaXingyeWulianYeXingGroupLandseaLifeZhenroSerLingYueSer E-StarYuexiuSerFinStreetPPT TimesNeighbor FirstSer GreentownSer RsunSerZhongAoHomePolyPPTDev PriceChange(Weekly) CliffordmlYinchengLSHevolSerXingyeWulianChinaOvsPPTYuexiuSerBinjiangSerLandseaLifeChinaResMIXCEVERGSer RonshineSerAoyuanHealthyGreentownSerFinStreetPPTPolyPPTDev PriceChange(YTD) -15%-10%-5%0%5%10%15%-30%-20%-10%0%10% 数据来源：Wind，中达证券研究数据来源：Wind，中达证券研究 图6：合景悠活、保利物业、旭辉永升服务本周换手率居前 Turnover(Weekly) 4% 3% 2% 1% ZhenroSer XinyuanPM ChinaOvsPPT PowerlongCM TimesNeighbor GreentownSer LandseaLife ShimaoSer SunacSer CGSer ExcellenceCM A-Living CIFIESSer PolyPPTDev KWGLiving 0% 数据来源：Wind，中达证券研究 2.主要城市成交表现 2.1新房成交数据 表1：主要城市交易量情况，本周新房成交环比上升 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2022/09/23 表2：主要城市新房库存与去化周期情况，本周主要城市平均去化周期约15.4个月 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2022/09/23；平均环比及平均同比为各城市变动平均值 2.2二手房成交及价格数据 表3：主要城市二手房成交量情况，成都本年至今涨幅较大 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2022/09/23 图7：二手房挂牌出售价格指数近期稳中微降 350 300 250 200 150 100 50 0 20152016201720182019202020212022 250 200 150 100 50 0 城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴） 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/09/18 图8：一线城市二手房价格指数有所上升图9：二线城市二手房价格指数有所下降 200 150 100 50 250 城市二手房出售挂牌量指数（左轴） 城市二手房出售挂牌价指数（右轴） 200 150 100 50 400 300 200 100 250 城市二手房出售挂牌量指数（左轴） 城市二手房出售挂牌价指数（右轴） 200 150 100 50 0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 0 2022 0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 0 2022 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/09/18数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/09/18 图10：三线城市二手房价格指数有所下降图11：四线城市二手房价格指数有所下降 500 400 300 200 100 200 城市二手房出售挂牌量指数（左轴） 城市二手房出售挂牌价指数（右轴） 150 100 50 1000 800 600 400 200 150 城市二手房出售挂牌量指数（左轴） 城市二手房出售挂牌价指数（右轴） 100 50 0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 0 2022 0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 0 2022 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/09/18数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/09/18 3.重要政策及动态 3.1本周重要行业政策与新闻 表4：本周要闻：无锡市区二手房实行“带押过户”；洛阳、普洱拟推出房贷商转公政策 日期地区/部门简述 2022-09-19福州 根据福州市人民政府发布的文件显示，从2022年8月11日起，关于房产出售限售 时间的认定标准调整（是否满2年），从原来的出售方的办证时间调整为网签时间。以上限售政策仅针对福州市五城区所有通过市场购买方式取得的住房，拆迁安置房在以上限售政策实施前后均未限制上市交易。 2022-09-20无锡市区二手房可以“带押过户”，无须提前还贷，无须垫付资金，可实现全程免费。河北省邢台市住房和城乡建设局发布《关于进一步支持房地产业良性循环和健康发 2022-09-20邢台 2022-09-20银川 2022-09-20天津 2022-09-20广州黄埔 2022-09-21临海 2022-09-21山东莒南 2022-09-21郑州 展的若干措施》，涉及首套房认定资格、暂停部分地区商品住宅用地供应、购房优 惠券等10条措施。其中，购买首套自住住房的首付比由30%降低到20%，购买二套住房的首付比由60%降低到40%；且继续开办异地公积金贷款业务。 新政策提出，缴存职工个人购买自住住房使用住房公积金贷款的，最高贷款额度为 60万元；夫妻均正常缴存住房公积金的，缴存职工家庭住房公积金最高贷款额度从 70万元提高到80万元。 养育未成年二孩及以上多子女的本市缴存职工，符合租房提取住房公积金条件的，可按照实际房租支出提取住房公积金；申请个人住房公积金贷款购买家庭首套住房的，贷款最高限额以本市统一贷款限额为基础上浮20%。另外，申请个人住房公积金贷款购买家庭第二套住房的，应支付不低于住房交易价格40%的首付款。 对重大科技创新平台、重大生物医药企业或机构引进的优秀青年人才，经认定，对其在黄埔区购买的广州市首套住房给予50万元一次性购买补贴，补贴金额不超实际购房金额的50%。 在临海全市范围内房屋征迁安置（包含国有和集体），落实货币补偿、政府购买安置房、“房票”安置等市场化安置方式，严格控制拆迁安置房建设，积极引导被征收人选择“房票”安置方式，具体房票政策另行制定。 文件提出，该县《促进房地产市场平稳健康发展政策措施》中关于商品住房缴纳契税补贴30%的政策延长至2022年12月31日。并将执行实行二手房“带押过户”登记模式，存在抵押的房产上市交易，不用先归还原来的房贷就完成过户、抵押、发放新的贷款。 根据要求，地方政府要落实属地职责，压实企业自救主体责任，维护购房人合法权益