行业周报：带押过户利好置换改善，央国企仍为土拍主力

行业点评 本周地产物业板块双双回调。本周申万A股房地产板块涨跌幅为-2.4%，在各板块中位列第18；WIND港股房地产板块涨跌幅为-5.9%，在各板块中位列第17。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-11.1%，恒生中国企业指数涨跌幅为-4.8%，沪深300指数涨跌幅为-1.9%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-6.3%和-9.2%。 本周北京、上海、郑州、合肥等地集中土拍，热度分化。本周全国300城宅地成交建面1711万㎡，单周环比143%，单周同比21%，平均溢价率3%。 2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面33921万㎡，累计同比-46%；年初至今，华润臵地、中海地产、保利发展、招商蛇口、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房成交反弹，同环比均明显提升。本周（9月17日-9月23日）35个城市商品房成交合计512万平米，周环比+66%，周同比+16%。其中，一线城市周环比+46%，周同比+48%；二线城市周环比+72%，周同比+6%； 三四线城市周环比+83%，周同比+21%。 本周二手房亦表现活跃，同环比均明显提升。本周（9月17日-9月23日）15个城市二手房成交合计183万平米，周环比+78%，周同比+120%。其中，一线城市周环比+32%，周同比+56%；二线城市周环比+105%，周同比+153%；三四线城市周环比+1%，周同比+69%。 北京、郑州土拍落幕，北京热度分化，郑州整体冷淡。北京18宗涉宅用地全部成交，总规划建面147.5万方，总成交金额500.3亿元，平均溢价率6%；中海147.5亿元竞得3宗，建发66.5亿元竞得2宗，央国企成最大赢家，仅1宗由民企龙湖获得；政府让利房企，新增拿地有可观的利润空间。 郑州共出让涉宅用地17宗，提前终止3宗，其余14宗全部底价成交，总成交金额103.2亿元，总规划建面178.1万㎡。14宗土地均由央国企购得，12宗由郑州地方国资摘得，其中郑地集团独揽7宗；另外2宗分别由央企保利、中建七局购得。 多地政府支持带押过户，加速存量市场流通。带押过户即存在抵押的房产不用提前垫付资金还贷就可以完成交易、过户、发放新的贷款。其核心是解决了传统房地产交易过程中，卖方需提前还清贷款解除原有抵押，才能办理过户手续，进而买方将房产再次抵押获得银行贷款。目前开展“带押过户”模式的城市已超10座，有珠海、青岛、金华、昆明、济南、西安、福州、深圳、苏州张家港、南京、无锡、临沂莒南、合肥、广州、海南全省等。带押过户通过降低交易成本，提高交易便利度，加速存量市场的流通，利好臵换改善需求的释放。 投资建议 “带押过户”等政策加速存量市场流通，更加利好臵换改善需求，且当前积极拿地的房企有可观的利润空间。地产板块，首推布局重点城市核心板块，且主打改善产品的房企，如绿城中国、建发国际集团、滨江集团。此外，建议关注有望享受销售复苏的强房产交易平台贝壳；以及抗风险能力强的商管龙头华润万象生活。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 北京和郑州土拍情况 北京土拍分化，央国企是拿地绝对主力。北京本轮18宗涉宅地全部成交，总建面147.5万方，总成交金额500.3亿元。①从竞争激烈程度看，9月22日10宗地底价成交；9月23日8宗地进入竞价阶段，本轮土拍平均溢价率6%，较前两轮有所回升，4宗土地封顶成交。②从拿地房企看，18宗地中仅1宗由民营房企龙湖购得，其余17宗均由央国企购得，其中中海最终以147.5亿元竞得3宗，建发以66.5亿元竞得2宗，成本轮北京土拍最大赢家。③从利润空间看，18宗地中销售指导价与成交楼面价的价差大于等于3万元的土地有10宗，大于等于2万元小于3万元的有7宗，小于2万元的有1宗，政府让利程度大，给房企预留了可观的利润空间。 图表1：北京2022年第三批土拍情况 央国企托底郑州第二轮土拍，14宗地全部底价成交。郑州本轮共出让涉宅用地17宗，9月20日终止3宗（棚改统贷统还地块未筹集到保证金），9月21日其余14宗全部底价成交（8宗为棚改统贷统还模式），总成交金额103.2亿元，总规划建面178.1万㎡。全部底价成交的14宗土地均由央国企购得，12宗由郑州地方国资摘得，其中郑地集团独揽7宗；另外2宗分别由央企保利、中建七局购得。 图表2：郑州2022年第二批土拍情况情况 带押过户对二手房市场有积极影响 多地政府支持带押过户，加速存量市场流通。“带押过户”即存在抵押的房产不用提前垫付资金还贷就可以完成交易、过户、发放新的贷款。“带押过户”的核心是解决了传统房地产交易过程中，卖方需提前还清贷款解除原有抵押，才能办理过户手续，进而买方将房产再次抵押获得银行贷款。目前开展“带押过户”模式的城市已超10座，有珠海、青岛、金华、昆明、济南、西安、福州、深圳、苏州张家港、南京、无锡、临沂莒南、合肥、广州、海南全省等。“带押过户”通过降低交易成本提高交易便利度，促进二手房市场流通并激发市场活力：①降低资金成本。原先二手房交易需解除房产抵押才能办理过户，需要卖方筹备大量的过桥资金来提前还贷以解除抵押，资金面的压力较大，带押过户无需筹措资金提前还款。②降低时间成本。原先买卖双方需要在银行与不动产登记中心的多个窗口间多次周转，办理还款、解押、过户、贷款、抵押等事项，交易周期可长达数月。 办理带押过户的双方只需在一个窗口办理一次业务。 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-2.4%，在各板块中位列第18；WIND港股房地产板块涨跌幅为-5.9%，在各板块中位列第17。本周地产涨跌幅前5名为新华联、中润资源、天房发展、栖霞建设、广汇物流，涨跌幅分别为+19.4%、+10.8%、+10%、+9.8%、+9.6%；末5名为旭辉控股集团、德信中国、德信中国、禹洲集团、合景泰富集团，涨跌幅分别为-29.5%、-20%、-20%、-19%、-19%。 图表3：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序 图表4：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 图表5：本周地产个股涨跌幅前5名 图表6：本周地产个股涨跌幅末5名 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-11.1%，恒生中国企业指数涨跌幅为-4.8%，沪深300指数涨跌幅为-1.9%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-6.3%和-9.2%。本周物业涨跌幅前5名为浦江中国、兴业物联、烨星集团、特发服务、朗诗绿色生活，涨跌幅分别为+11.6%、+7.5%、+1.3%、-0.3%、-1.6%；末5名为旭辉永升服务、融创服务、雅生活服务、远洋服务、宝龙商业，涨跌幅分别为-19.7%、-16.6%、-16%、-15.4%、-15.1%。 图表7：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 图表8：本周物业个股涨跌幅前5名 图表9：本周物业个股涨跌幅末5名 数据跟踪 宅地成交 根据中指研究院数据，2022年第39周，全国300城宅地成交建面1711万㎡，单周环比143%，单周同比21%，平均溢价率3%。 2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面33921万㎡，累计同比-46%；年初至今，华润臵地、中海地产、保利发展、招商蛇口、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五，分别为749、615、502、469、461亿元。 图表10：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 图表11：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比 图表12：2022年初至今权益拿地金额前20房企 新房成交 根据wind数据，本周（9月17日-9月23日）35个城市商品房成交合计512万平米，周环比+66%，周同比+16%，月度累计同比-26%，年度累计同比-31%。其中： 一线城市：周环比+46%，周同比+48%，月度累计同比+15%，年度累计同比-25%； 二线城市：周环比+72%，周同比+6%，月度累计同比-37%，年度累计同比-30%； 三四线城市：周环比+83%，周同比+21%，月度累计同比-23%，年度累计同比-44%。 图表13：40城新房成交面积及同比增速 图表14：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 图表15：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 图表16：35城新房成交明细（万平方米） 二手房成交 根据wind数据，本周（9月17日-9月23日）15个城市二手房成交合计183万平米，周环比+78%，周同比+120%，月度累计同比+18%，年度累计同比-17%。其中： 一线城市：周环比+32%，周同比+56%，月度累计同比+9%，年度累计同比-32%； 二线城市：周环比+105%，周同比+153%，月度累计同比+20%，年度累计同比-9%； 三四线城市：周环比+1%，周同比+69%，月度累计同比+59%，年度累计同比-39%。 图表17：15城二手房成交面积及同比增速（周） 图表18：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比 图表19：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比 图表20：15城二手房成交明细（万平方米） 重点城市库存与去化周期 本周12城商品房库存（可售面积）为1.6亿平米，环比0%，同比+7.5%。以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为18.4月，较上周+0.5个月，较去年同比+3.5个月。 图表21：12城商品房的库存和去化周期 图表22：12城各城市能级的库存去化周期 图表23：12个重点城市商品房库存及去化周期 地产行业政策和新闻 图表24：地产行业政策新闻汇总 地产公司动态 图表25：上市公司动态 物管行业政策和新闻 图表26：物管行业资讯 物管公司动态 图表27：物管公司动态 行业估值 图表28：A股地产PE- TTM 图表29：港股地产PE- TTM 图表30：港股物业股PE- TTM 图表31：覆盖公司估值情况 风险提示 宽松政策对市场提振不佳。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 三四线城市恢复力度弱。目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，而三四线城市成交量依然在低位徘徊，而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激，市场恢复力度相对较弱。 多家房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，多家房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击，房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，房地产业良性循环实现难度加大。 公司投资评级的说明： 买入：预期未来6－12个月内上涨幅度在15%以上； 增持：预期未来6－12个月内上涨幅度在5%－15%； 中性：预期未来6－12个月内变动幅度在-5%－5%； 减持：预期未来6－12个月内下跌幅度在5%以上。