内地房地产行业周报：销售环比显著回升，二线城市政策持续

行业研究|内地房地产 1-Jan-23 内地房地产行业周报 强于大市 销售环比显著回升，二线城市政策持续 (维持)微信公众号 蔡鸿飞分析师 +85239584629 caihongfei@cwghl.comSFCCERef:BPK909 诸葛莲昕分析师 +85239584660 zhugelianxin@cwghl.comSFCCERef:BPK789 洪宁蔚联系人 +85239584600Sabrinahong@cwghl.com 数据要点：本周，42个主要城市新房成交面积环比上升58%，2022年累计成交面积同比下降33%。其中一线环比上升较多城市为北京、广州，环比分别上升142%、30%。一、二、三线城市累计成交面积同比分别下降24%、30%、43%。2022年累计交易量下降较多城市包括常州、盐城、莆田，分别下降79%、72%、61%。截至12月30日，13个主要城市可售面积（库存）环比下降0.3%；平均去化周期17.7个月，环比下降3%。北京和广州去化周期环比下降较多，分别下降28%和25%，去化周期分别由上期的28.8个月和26.8个月变动至20.7月和20.2个月。本周，15个主要城市二手房交易建面上升18%。其中环比上升较多城市为南宁、宝鸡，分别环比上升263%、80%。2022年累计成交面积同比下降10%。2022年累计同比下降较多城市包括深圳、杭州和金华，分别下降39%、39%和52%。本周观点：新房成交方面，本周多地成交环比有所上升拉动重点城市新房成交面积环比大幅回升76pct。其中苏州、南京等城市环比分别上升157%、111%带动二线城市成交环比上升92%。从城市区域来看，北京、青岛、济南三地环比分别上升142%、102%、101%带动环渤海区域新房成交面积环比上升106%。二手房成交方面，南宁、宝鸡成交环比增速转正（环比分别回升336pct、144pct）带动重点城市二手房成交面积环比上升38pct。库存方面，重点城市去化周期环比有所下降（环比下降12pct）。其中北京、广州环比下降带动一线城市去化周期环比下降13pct；同时苏州去化周期环比下降25%及南宁环比进一步下降11%亦带动重点城市去化周期环比有所缩短。投资建议:地方需求侧或仍有调整空间。近期多个核心二线城市加大了对需求侧的调整力度，如重庆出台支持房地产发展16条措施，包括优化商贷住房套数认定、有条件延长认购期促进改善性住房需求、支持刚性住房贷款及调整房企融资政策四个方面。其中，优化商贷住房套数认定或可促进中心城区周边区域商品房销售增长，或进一步带动库存下降；另外将存量房纳入保租房及长租房亦保证了相关房源增量，或有利于保障房的后续建设。支持刚性住房方面，自2020年起，川渝两地持续推动公积金一体化，截至目前已发放异地贷款约19.82亿元，此次重庆提出支持部分四川籍居民享受同城购房待遇或可吸引都市圈内潜在的购房需求，对于促进本地住房销售回升有一定的积极作用。周内调整限购限售、二手房“带押过户”城市持续增加，如东莞全域取消限购、二手房暂停实行限售政策，广州、成都等地推出“带押过户”模式，该措施落地或有望加快住房市场的流通性，有助于促进二手房销售。维持行业“强于大市”评级。风险提示：调控政策及疫情防控政策存不确定性；公司销售结算或出现波动。 1.行业表现 1.1地产开发行业表现 本周，远洋集团、恒盛地产、中国新城镇本周涨幅居前。建发国际集团、越秀地产、中国海外发展年初至今涨幅居前。 图1：远洋集团、恒盛地产、中国新城镇本周涨幅居前 图2：建发国际集团、越秀地产、中国海外发展年初至今涨幅居前 Sino-OceanGloriousCNTD HopsenTopSpringKerryPPT SIUD CRLandGreenlandHKCentralChina SZI LongforCOLI CountryGarden SOHOC&DINTL MideadcCCLand AgileVanke-H PriceChange(Weekly) C&DINTL YueXiuCOLI CRLandCCLand FuShouYuan MideadcKaisaShuiOn EverGrandeRadianceLVGEM GreenTown COGO Vanke-H SIUD PolyPPT VankePPTOVS KerryPPTSunshine100 PriceChange(YTD) -2%-1%0%1%2%3%4%5%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60% 数据来源：Wind，中达证券研究数据来源：Wind，中达证券研究 图3：旭辉控股集团、德信中国、融信中国本周换手率居前 Turnover(Weekly) 8% 6% 4% 2% ChinaSCE Vanke-H Seazen PowerLong KWG CountryGarden ZhenRo Times Agile FuShou Yuan Ronshine Dexin CIFI 0% 数据来源：Wind，中达证券研究 1.2物业管理行业表现 本周，佳兆业美好、星盛商业、正荣服务本周涨幅居前。华润万象生活、祈福生活服务年初至今涨幅居前。 图4：佳兆业美好、星盛商业、正荣服务本周涨幅居前图5：华润万象生活、祈福生活服务年初至今涨幅居前 KaisaProsper E-StarZhenroSerHevolSerRiverineChinaYinchengLSChinaResMIXCFinStreetPPTSino-OceanSer SunacSerXingyeWulianYeXingGroupChinaOvsPPTLandseaLifeYuexiuSer PriceChange(Weekly) ChinaResMIXC CliffordmlYuexiuSerChinaOvsPPTXingyeWulianExcellenceCMBinjiangSerHevolSerEVERGSer FinStreetPPTRonshineSerZhongAoHomeS-EnjoySerYinchengLSAoyuanHealthy PriceChange(YTD) -5%0%5%10%15%20%25%30%-30%-20%-10%0%10%20% 数据来源：Wind，中达证券研究数据来源：Wind，中达证券研究 图6：旭辉永升服务、融创服务、合景悠活本周换手率居前 Turnover(Weekly) 6% 5% 4% 3% 2% 1% ExcellenceCM RiverineChina S-EnjoySer PowerlongCM JinkeSer ZhenroSer CCNewLife ShimaoSer A-Living PolyPPTDev TimesNeighbor CGSer KWGLiving SunacSer CIFIESSer 0% 数据来源：Wind，中达证券研究 2.主要城市成交表现 2.1新房成交数据 表1：主要城市交易量情况，本周新房成交环比上升 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2022/12/30 表2：主要城市新房库存与去化周期情况，本周主要城市平均去化周期约17.7个月 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2022/12/30；平均环比及平均同比为各城市变动平均值 2.2二手房成交及价格数据 表3：主要城市二手房成交量情况，成都本年至今涨幅较大 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2022/12/30 图7：二手房挂牌出售价格指数近期稳中微降 350 300 250 200 150 100 50 0 20152016201720182019202020212022 250 200 150 100 50 0 城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴） 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/12/25 图8：一线城市二手房价格指数有所上升图9：二线城市二手房价格指数有所下降 200 150 100 50 250 城市二手房出售挂牌量指数（左轴） 城市二手房出售挂牌价指数（右轴） 200 150 100 50 400 300 200 100 250 城市二手房出售挂牌量指数（左轴） 城市二手房出售挂牌价指数（右轴） 200 150 100 50 0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 0 2022 0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 0 2022 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/12/25数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/12/25 图10：三线城市二手房价格指数有所下降图11：四线城市二手房价格指数有所下降 500 400 300 200 100 200 城市二手房出售挂牌量指数（左轴） 城市二手房出售挂牌价指数（右轴） 150 100 50 1000 800 600 400 200 150 城市二手房出售挂牌量指数（左轴） 城市二手房出售挂牌价指数（右轴） 100 50 0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 0 2022 0 20152016 2017 2018 2019 2020 2021 0 2022 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/12/25数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/12/25 3.重要政策及动态 3.1本周重要行业政策与新闻 表4：本周要闻：东莞暂停商品房限购政策；成都、漳州等地推出二手房“带押过户“模式 日期地区/部门简述 2022-12-26东莞 本市莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区 暂停实行商品住房限购政策；其他区域的新建商品住房须自商品房买卖合同网签备案之日起满3年方可上市交易，二手商品住房暂停实行限售政策。 2022-12-27潍坊《通知》表示，将提高贷款额度，将贷款额度上限提高10万元，最高贷款额度 提高到60万元，政策实施有效期至2023年12月31日。 银保监会党委召开扩大会议，会议指出，要促进金融与房地产正常循环，做好 2022-12-27银保监会 “保交楼、保民生、保稳定”工作，满足房地产市场合理融资需求，改善优质房企资产负债表。 2022-12-27长治《通知》明确，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款的，最低首付款比例由50%降低至20%。 2022-12-28贵州黔东南州开展工会会员商品房团购活动。积极鼓励支持有购房意愿的劳动群众通过本次团购活动报名登记渠道报名参加团购活动，成为本次活动的团购成员。 2022-12-28广州12月29日起存量房住房公积金贷款不再试行购房交易资金监管。并深化二手房“带押过户”与新建商品房项目“交房即交证”等。 2022-12-28成都成都市不动产登记中心正式推出二手房带抵押过户新模式，无须提前还贷，无须垫付资金。 2023年1月1日起，居民在辽宁大连市承受第三套及以上非普通住房、非住 2022-12-29大连 2022-12-29重庆 2022-12-30漳州 房、土地权属，以及单位承受房屋、土地权属的契税税率由现行的4%调整为3%。至此，大连市契税最高税率由4%调降至3%。 从2022年11月11日起，未来半年内到期的房地产融资，可在原规定基础上多 展期1年。同时已出让地块按照合同约定应在2023年1月31日前交款，但企 业未能按期支付的，交款期限可顺延3个月，期间不计征违约金。对已出让未 竣工地块，开、竣工期限可按合同约定顺延3个月，期间不计征违约金。 支持“卖旧买新”改善住房，实施二手房“带押过户”模式。并且，将进一步拓宽购房补贴范围，对购买新建商品房、购买二手住房、“卖旧买新