房地产行业周报：推进二手房“带押过户”，销售回暖态势延续

行业研究 房地产周报20230403：推进二手房“带押 东过户”，销售回暖态势延续 2023年4月4日 行业报告 房地产 看好/维持 分析师 陈刚电话：010-66554028邮箱：chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号：S1480521080001 兴 证券 股投资摘要： 份市场行情：本周（3.27-3.31）A股地产指数（申万房地产）涨幅-3.09%（上周0.26%），A股大盘（中证A股）涨幅0.27%（上 有 限周1.87%）；H股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅-1.85%（上周-0.42%），H股物业指数（恒生物业服务及管理指数） 公涨幅2.27%（上周-1.41%），H股大盘（恒生指数）涨幅2.27%（上周-1.41%）。本周A股地产板块表现弱于大盘、H股地产板 司块表现弱于大盘、H股物业板块表现强于大盘。 证行业基本面： 券新房销售持续回暖、二手房销售延续热度。从数据来看，28城商品房累计销售面积（1.1~3.31）同比增长12.4%，本月至今研（3.1~3.31）同比增长45.2%；12城二手房成交面积（1.1~3.31）同比增长47.1%，本月至今（3.1~3.31）同比增长77.7%。究土地市场成交溢价率有所提升。从数据来看，100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.4.2）成交土地建面同比下滑1.2%，报上周累计同比下滑0.2%；本周100大中城市（3.27~4.2土地成交溢价率为8.0%，上周为3.6%；100大中城市本年累计告（2022.12.26~2023.4.2）土地成交总价同比下滑-3.0%，上周累计同比增长3.4%。 内债融资略微下滑，外债余额降幅扩大。从数据来看，境内地产债发行规模（1.1~3.31）累计同比下滑0.6%，3月至今（3.1~3.31）同比下滑2.2%；内地房企海外美元债券余额（截至3.31）同比去年同期下滑26.13%，环比上月末下滑5.84%；内地房企海外港元债券余额（截至3.31）同比去年同期下滑14.61%，环比上月末增长0.82%。 投资策略：本周新房及二手房销售进一步回暖，自然资源部发文推动常态化开展二手房“带押过户”。3月30日，自然资源部联合银保监会发文推进“带押过户”，推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展。实现地域范围、 金融机构和不动产类型全覆盖，常态化开展“带押过户”服务。随后，北京正式启动二手房“带押过户”模式。我们认为，“带押过户”进一步优化了二手房交易流程，对提振市场交易热情有一定积极作用，有助于更好地满足刚性和改善性住房需求。同时，本周还有多个城市进一步优化住房公积金政策，包括浙江丽水、江西鹰潭、四川遂宁、安徽宣城、福建莆田、贵阳贵安、甘肃兰州等地都提升了公积金贷款额度。厦门调整了限购限售政策，厦门户籍的单身人士可购买第二套住房，二孩以上家庭可购买第三套住房。限售政策由之前的取得不动产权证日期之日起2年限售改为网签之日起2年限售。 防范化解房企风险与支持改善性住房需求是近一段时间以来房地产供需两端支持政策的主要方向。我们认为，当前供需两端 政策都在确保房地产市场回归平稳发展，政策正在形成合力，销售市场正在走向触底回升。我们推荐具有信用优势的优质央企、国企以及有望受益于融资端的支持，有效改善资产负债状况的优质民企。优质头部房企将受益于融资政策的支持进一步 优化资产结构，有望抓住行业出清与竞争格局改善的机会在需求回暖之时抢占先机，保利发展、越秀地产、金地集团、碧桂园、龙湖集团等龙头房企将有望受益。 风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。 P2 东兴证券普通报告 房地产周报20230403：推进二手房“带押过户”，销售回暖态势延续 目录 1.市场行情(2022.3.27~2022.3.31)4 1.1本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅4 1.2截至本周A股及H股地产板块与大盘走势4 1.3截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅5 1.4本周A股及H股各板块涨跌幅5 1.5本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜6 2.新房销售(截至2022.3.31)7 2.1新房累计成交面积同比7 2.2新房月度成交面积同比8 3.二手房销售(截至2022.3.31)9 3.1二手房累计成交面积同比9 3.2二手房月度成交面积同比10 4.土地市场(截至2022.4.2)11 4.1成交土地规划建筑面积同比11 4.2成交土地溢价率12 4.3成交土地总价13 5.融资情况(截至2022.3.31)13 5.1境内地产债发行规模14 5.2境外地产债余额15 6.政策要闻(2023.3.27~2023.4.2)15 7.投资策略16 8.风险提示17 插图目录 图1：截至本周A股地产板块与大盘走势4 图2：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数走势4 图3：截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅5 图4：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数累计涨跌幅5 图5：本周A股各板块周涨跌幅5 图6：本周H股各板块周涨跌幅6 图7：本周A股地产板块公司涨跌幅榜6 图8：本周H股地产板块公司涨跌幅榜6 图9：本周H股物业板块公司涨跌幅榜7 图10：28城商品房成交面积日累计值7 图11：28城商品房成交面积日累计同比8 图12：各线城市商品房成交面积日累计同比8 图13：28城商品房月成交面积同比8 P3 东兴证券普通报告 房地产周报20230403：推进二手房“带押过户”，销售回暖态势延续 图14：各线城市商品房月成交面积同比9 图15：12二手房成交面积日累计值9 图16：12城二手房成交面积日累计同比10 图17：各线城市二手房成交面积日累计同比10 图18：12城二手房月成交面积同比10 图19：各线城市二手房月成交面积同比11 图20：100大中城市成交土地规划建筑面积周累计值11 图21：100大中城市成交土地规划建筑面积周累计同比12 图22：100大中城市成交土地楼面均价12 图23：成交土地溢价率12 图24：100大中城市成交土地总价周累计值13 图25：100大中城市成交土地总价周累计同比13 图26：境内地产债发行规模日累计值14 图27：境内地产债发行规模日累计同比14 图28：境内地产债每月发行规模同比14 图29：内地房企海外债券余额15 图30：内地房企海外债券余额规模同比15 表格目录 表1：本周A股地产板块与大盘涨跌幅4 表2：本周H股地产板块与大盘涨跌幅4 表3：新房成交面积同比7 表4：二手房成交面积同比9 表5：100大中城市土地成交与供应11 表6：内债发行规模同比(截至2022.3.31）13 表7：内地房企海外债券余额(截至2022.3.31）13 表8：本周主要地产要闻梳理15 P4 东兴证券普通报告 房地产周报20230403：推进二手房“带押过户”，销售回暖态势延续 1.市场行情(2022.3.27~2022.3.31) 1.1本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅 表1：本周A股地产板块与大盘涨跌幅 指数(2023/03/31) 本周涨幅 上周涨幅 近12周累计涨幅 房地产(申万) 2812.0 -3.09% 0.26% -6.11% 中证A股 3482.5 0.27% 1.87% 6.58% 沪深300 4050.9 0.59% 1.72% 4.63% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所表2：本周H股地产板块与大盘涨跌幅 指数(2023/03/31) 本周涨幅 上周涨幅 近12周累计涨幅 克而瑞内房股领先指数 2243.1 -1.85% -0.42% -17.29% 恒生物业服务及管理指数 3001.4 2.27% -1.41% -19.54% 恒生指数 20400.1 2.43% 2.03% -2.82% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 1.2截至本周A股及H股地产板块与大盘走势 图1：截至本周A股地产板块与大盘走势 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图2：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数走势 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P5 东兴证券普通报告 房地产周报20230403：推进二手房“带押过户”，销售回暖态势延续 1.3截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅 图3：截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图4：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数累计涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 1.4本周A股及H股各板块涨跌幅 图5：本周A股各板块周涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P6 东兴证券普通报告 房地产周报20230403：推进二手房“带押过户”，销售回暖态势延续 图6：本周H股各板块周涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 1.5本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜 图7：本周A股地产板块公司涨跌幅榜 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图8：本周H股地产板块公司涨跌幅榜 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图9：本周H股物业板块公司涨跌幅榜 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 2.新房销售(截至2022.3.31) 东兴证券普通报告 P7 房地产周报20230403：推进二手房“带押过户”，销售回暖态势延续 表3：新房成交面积同比 28城商品房成交面积 一线城市(4城) 二线城市(10城) 三四线城市(14城) 本年至今累计同比 12.4% 14.1% 8.5% 19.9% 本月至今累计同比 45.2% 69.8% 34.7% 51.3% 上月同比 39.0% 20.3% 42.8% 47.9% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 2.1新房累计成交面积同比 图10：28城商品房成交面积日累计值 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P8 东兴证券普通报告 房地产周报20230403：推进二手房“带押过户”，销售回暖态势延续 图11：28城商品房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图12：各线城市商品房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 2.2新房月度成交面积同比 图13：28城商品房月成交面积同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图14：各线城市商品房月成交面积同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 3.二手房销售(截至2022.3.31) 表4：二手房成交面积同比 东兴证券普通报告 P9 房地产周报20230403：推进二手房“带押过户”，销售回暖态势延续 12城二手房成交面积 一线城市(2城) 二线城市(6城) 三四线城市(4城) 本年至今累计同比 47.1% 29.0% 56.2% 56.0% 本月至今累计同比 77.7% 44.1% 94.6% 100.2% 上月同比 115.3% 90.6% 138.6% 104.7% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 3.1二手房累计成交面积同比 图15：12二手房成交面积日累计值 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P10 东兴证券普通报告 房地产周报20230403：推进二手房“带押过户”，销售回暖态势延续 图16：12城二手房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图17：各线城市二手房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 3.2二手房月度成交面积同比 图18：12城二手房月成交面积同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图19：各线城市二手房月成交面积同比 东兴证券普通报告 房地产周报20230403：推进二手房“带押过户”，销售回暖态势延续 P11 资料来源：iFinD，东兴证券研究所4.土地市场(截至2022.4.2)表5：100大中城市土地成交与供应 100大中城市 一线城市 二线城市 三线城市 成交建面:本年累计同比(本周) -1.2% 58.9% 7.7% -