房地产行业周观点：售持续复苏土地市场回温，积极推进不动产“带押过户”

近期核心观点： 2023年第一季度收官，地产基本面修复态势明确，销售持续复苏，土地市场回温。但不管是商品房市场还是土地市场，供应量对成交量的影响较大，核心城市与其他城市的热度分化明显，后续修复力度有待观察。 尽管仍有政策放松预期，但销售的恢复速度是当下最核心的变量。当前阶段，地产板块投资应自下而上寻找增长标的。我们看好拿地积极、有增长预期的α属性较强的公司，核心推荐越秀地产、华润置地。 市场表现回顾： 板块方面，房地产指数（中信）下跌2.76%，沪深300指数上涨0.59%，房地产板块跑输沪深300指数3.35个百分点，位居所有行业第26位（即倒数第4位）。近一个月，房地产指数（中信）下跌7.67%，沪深300指数下跌1.84%，房地产板块跑输沪深300指数5.83个百分点。近半年来，房地产指数（中信）下跌5.59%，沪深300指数上涨5.8%，房地产板块跑输沪深300指数11.39个百分点。 个股方面，17只个股上涨，121只个股下跌，0只个股持平，占比分别为12%、88%、0%。涨跌幅居前5位的个股为：海航基础、*ST新城、新华联、万泽股份、华发股份，居后5位的个股为：*ST松江、财信发展、张江高科、万通地产、京投发展。 行业数据跟踪： 销售端，新房、二手房交易均延续复苏态势。从新房维度，30城商品房成交量持续复苏。2023年截至3月31日，30城商品房成交面积3552万㎡，同比+2.8%。从二手房维度，样本8城交易势头依旧良好。2023年截至3月31日，样本8城二手住宅当周成交面积203万㎡，环比-2%，但仍保持高位，当年累计成交面积1813万㎡，累计同比+97%，较2021年同期+5%，较2019年同期+57%。 拿地端，住宅类用地成交量及溢价率水平回温。2023年截至4月2日，100大中城市住宅类用地当周成交面积920万㎡，环比+103%，当年累计成交面积8690万㎡，累计同比-12%，较2021年同期-10%，较2020年同期+9%。100大中城市住宅类用地当周成交溢价率8.8%，热度有所回温。 行业政策要闻： ①银保监会、自然资源部要求协同做好不动产“带押过户”便民利企服务。 ②住建部等15部门联合发文加强经营性自建房安全管理。③江苏盐城、湖北襄阳、西藏、浙江杭州临安推出促进房地产市场平稳健康发展的若干措施。 ④安徽宣城、福建莆田、贵州贵阳出台优化公积金贷款政策。⑤福建厦门放宽限购限售政策。⑥北京推进个人存量住房交易“带押过户”有关工作。 风险提示： ①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。 1.近期核心观点 2023年第一季度收官，地产基本面修复态势明确，销售持续复苏，土地市场回温。 但不管是商品房市场还是土地市场，供应量对成交量的影响较大，核心城市与其他城市的热度分化明显，后续修复力度有待观察。 尽管仍有政策放松预期，但销售的恢复速度是当下最核心的变量。当前阶段，地产板块投资应自下而上寻找增长标的。我们看好拿地积极、有增长预期的α属性较强的公司，核心推荐越秀地产、华润置地。 2.市场表现回顾 2.1板块方面，上周房地产板块涨幅位居所有行业第26位 2023.3.27-2023.3.31期间，房地产指数（中信）下跌2.76%，沪深300指数上涨0.59%，房地产板块跑输沪深300指数3.35个百分点，位居所有行业第26位（即倒数第4位）。近一个月，房地产指数（中信）下跌7.67%，沪深300指数下跌1.84%，房地产板块跑输沪深300指数5.83个百分点。近半年来，房地产指数（中信）下跌5.59%，沪深300指数上涨5.8%，房地产板块跑输沪深300指数11.39个百分点。 图1：近半年房地产板块与沪深300走势比较 图2：近1个月房地产板块与沪深300走势比较 图3：A股各行业过去一期涨跌排名（2023.3.27-2023.3.31） 2.2个股方面，上涨、下跌、持平占比分别为12%、88%、0% 2023.3.27-2023.3.31期间，17只个股上涨，121只个股下跌，0只个股持平，占比分别为12%、88%、0%。涨跌幅居前5位的个股为：海航基础、*ST新城、新华联、万泽股份、华发股份，居后5位的个股为：*ST松江、财信发展、张江高科、万通地产、京投发展。 图4：涨跌幅前五个股 图5：板块上涨、下跌及持平家数 3.行业数据跟踪 3.1销售端，新房、二手房交易均延续复苏态势 从新房维度，30城商品房成交量持续复苏。2023年截至3月31日，30城商品房成交面积3552万㎡，同比+2.8%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-3%、-1%、+6%、+20%；一线城市、二线城市、三线城市的商品房成交面积累计同比分别为+8%、-1%、+8%。 图6：30城商品房单日成交面积（万㎡），2023 图7：30城商品房累计成交面积同比，2023 图8：历年30城商品房单日成交面积（万㎡） 图9：历年30城商品房累计成交面积（万㎡） 图10：30城商品房单日成交区域结构，2023 图11：30城分区域商品房累计成交面积同比，2023 图12：30城商品房单日成交能级结构，2023 图13：30城分能级商品房累计成交面积同比，2023 从二手房维度，样本8城交易势头依旧良好。2023年截至3月31日，样本8城二手住宅当周成交面积203万㎡，环比-2%，但仍保持高位，当年累计成交面积1813万㎡，累计同比+97%，较2021年同期+5%，较2019年同期+57%。 图14：历年样本8城二手住宅当年累计成交面积（万㎡） 图15：样本8城二手住宅当年累计成交面积同比 3.2拿地端，住宅类用地成交量及溢价率水平回温 2023年截至4月2日，100大中城市住宅类用地当周成交面积920万㎡，环比+103%，当年累计成交面积8690万㎡，累计同比-12%，较2021年同期-10%，较2020年同期+9%。100大中城市住宅类用地当周成交溢价率8.8%，热度有所回温。 图16：历年100大中城市住宅类用地当周成交面积（万㎡） 图17：历年100大中城市住宅类用地累计成交面积（万㎡） 图18：100大中城市住宅类用地当年累计成交面积同比 图19：100大中城市住宅类用地当周成交溢价率 4.行业政策要闻 2023.3.27-2023.3.31期间，行业政策要闻主要包括：①银保监会、自然资源部要求协同做好不动产“带押过户”便民利企服务。②住建部等15部门联合发文加强经营性自建房安全管理。③江苏盐城、湖北襄阳、西藏、浙江杭州临安推出促进房地产市场平稳健康发展的若干措施。④安徽宣城、福建莆田、贵州贵阳出台优化公积金贷款政策。⑤福建厦门放宽限购限售政策。⑥北京推进个人存量住房交易“带押过户”有关工作。 表1：近期行业政策一览（2023.3.27-2023.3.31） 5.风险提示 ①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。