房地产行业周报：楼市政策再松绑，杭州土拍热度不减

投资要点 8月销售同比降幅收窄，土地成交额同比降幅明显。2022年8月商品房销售面积9712万平，销售金额10107亿元，同比分别下降22.6%和19.9%，降幅较上月分别缩小6.3pp和8.3pp。累计来看，1-8月商品房累计销售面积87890万平，同比下降23.0%，商品房累计销售金额85870亿元，同比下降27.9%。 2022年8月地产开发投资额11347亿元，土地成交额901亿元，同比分别下降13.8%和41.0%；1-8月地产开发投资额90809亿元，土地成交额3819亿元，分别同比下降7.4%和42.5%。 21078 9月重点32城累计销售面积（截至15日）同比-43%，环比-17%，12城二手房成交面积累计同比-9%，环比-35%。其中一线城市同比-6%，环比增长3%； 二线城市同比-53%，环比-25%；三四线城市同比-37%，环比-13%。具体城市来看：1）一线城市同比下降幅度较小，环比出现增长，其中北京、上海同比小幅上涨，广州、深圳同比均出现下滑；2）二线城市整体下行幅度最大，成都、宁波等城市跌幅较大，温州、东莞等城市跌幅较小；3）三四线城市整体下行，城市间分化明显。二手房成交表现强于新房，12城二手房成交面积累计同比-9%，环比-35%。 近期各地房地产放松政策再次进入密集发布期。8月以来楼市放松政策发布频次提高，本周多个二线城市再次松绑。其中广州放松限价，楼栋均价上下浮动6%调整为可上浮10%、下浮20%；青岛、济南放松限购，济南继续对二环以内的历下区、市中区实施限购，二环外区域全面放开限购，青岛也对限购规则和区域进行了调整，非限购区域增加崂山与李沧。在新房销售下滑压力下，看好后续政策放松空间。 青岛土拍多为底价成交，杭州土拍热度不减。1）青岛：第三轮集中供地共计成功出让30宗地块，除崂山区1宗豪宅地块熔断、黄岛区1宗商住地块低溢价成交外，其余28宗地块皆为底价成交，平均溢价率1.1%，较第二批次下降了0.9pp，且平均流拍率9%，较第二批次上升了0.5pp。从拿地房企来看，22宗地块背后有城投类公司的参与，规模房企仅有金茂现身并以联合体的形式拿下3宗地块，本地民企表现相对活跃，共计拿下11宗地块。2）杭州：第三批次集中供地共推出19宗涉宅用地，总建面208万平方米，成交总金额431亿元。在成交表现上，共有8宗地块进入线下一次报价区间，占比约42%，其余11宗涉宅地块除2宗地块有溢价外，其余9宗均为底价成交。作为杭州本土两大品牌房企的滨江与绿城分别斩获2宗和3宗优质地块，其余本土中小民企的参与度也较高。 投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、建发股份、保利发展、滨江集团、天健集团、南山控股、华润置地、万科A等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策放松不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 8月销售同比降幅收窄。2022年8月商品房销售面积9712万平，销售金额10107亿元，同比分别下降22.6%和19.9%，降幅较上月分别缩小6.3pp和8.3pp。累计来看，1-8月商品房累计销售面积87890万平，同比下降23.0%，商品房累计销售金额85870亿元，同比下降27.9%。 图1：8月商品房销售面积同比-22.6% 图2：8月商品房销售金额同比-19.9% 土地成交额同比降幅明显。2022年8月地产开发投资额11347亿元，土地成交额901亿元，同比分别下降13.8%和41.0%；1-8月地产开发投资额90809亿元，土地成交额3819亿元，分别同比下降7.4%和42.5%。 图3：8月地产开发投资额同比降幅扩大1.5pp 图4：8月土地成交额同比降幅41% 9月重点32城累计销售面积（截至15日）同比-43%，环比-17%，12城二手房成交面积累计同比-9%，环比-35%。其中一线城市同比-6%，环比增长3%；二线城市同比-53%，环比-25%；三四线城市同比-37%，环比-13%。具体城市来看：1）一线城市同比下降幅度较小，环比出现增长，其中北京、上海同比小幅上涨，广州、深圳同比均出现下滑；2）二线城市整体下行幅度最大，成都、宁波等城市跌幅较大，温州、东莞等城市跌幅较小；3）三四线城市整体下行，城市间分化明显。二手房成交表现强于新房，12城二手房成交面积累计同比-9%，环比-35%。 表1：全国重点城市9月累计（截至15日）成交情况（单位：万平方米） 表2：12城二手房9月累计（截至15日）成交情况（单位：万平方米） 近期各地房地产放松政策再次进入密集发布期。8月以来楼市放松政策发布频次提高，本周多个二线城市再次松绑。其中广州放松限价，楼栋均价上下浮动6%调整为可上浮10%、下浮20%；青岛、济南放松限购，济南继续对二环以内的历下区、市中区实施限购，二环外区域全面放开限购，青岛也对限购规则和区域进行了调整，非限购区域增加崂山与李沧。在新房销售下滑压力下，看好后续政策放松空间。 表3：近期重点城市房地产放松政策 青岛土拍多为底价成交，杭州土拍热度不减。1）青岛：第三轮集中供地共计成功出让30宗地块，总建面198万平方米，成交总金额165亿元，除崂山区1宗豪宅地块熔断、黄岛区1宗商住地块低溢价成交外，其余28宗地块皆为底价成交，平均溢价率1.1%，较第二批次下降了0.9pp，且平均流拍率9%，较第二批次上升了0.5pp。从拿地房企来看，22宗 地块背后有城投类公司的参与，规模房企仅有金茂现身并以联合体的形式拿下3宗地块，本地民企表现相对活跃，共计拿下11宗地块。2）杭州：第三批次集中供地共推出19宗涉宅用地，总建面208万平方米，成交总金额431亿元。本次供应量虽远不及前两批次，但却“以质取胜”，其中包括多个处于优质板块的核心地段，且19宗出让地块中有15宗位于主城区，占比74%。在成交表现上，共有8宗地块进入线下一次报价区间，占比约42%，其余11宗涉宅地块除2宗地块有溢价外，其余9宗均为底价成交。作为杭州本土两大品牌房企的滨江与绿城分别斩获2宗和3宗优质地块，其余本土中小民企的参与度也较高。 表4：青岛、杭州各轮集中土拍热度对比 2市场回顾 上周上证指数下跌4.16%、沪深300指数下跌3.94%，创业板指下跌7.10%，万得全A上周交易额3.21万亿，环比下跌21.21%。从板块表现来看，采掘、银行、食品饮料和国防军工表现靠前。 申万房地产板块（简称申万地产）上周下跌1.66%，在所有申万一级行业中相对排名13/28。从年初涨跌幅来看，申万地产下跌5.76%，在所有申万一级行业中相对排名4/28。 上周申万地产板块交易额1131.30亿，环比下跌1.66%。 图5：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图6：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周新华联、大连友谊、中洲控股、中交地产等个股涨幅居前。粤宏远A、广宇发展、ST爱旭、中国武夷等个股跌幅显著。 图7：上周新华联、大连友谊、中洲控股等个股涨幅显著 图8：上周粤宏远A、广宇发展、ST爱旭等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周万科A、保利地产、中交地产、金地集团等排在行业前列，成交额均超42亿。其中，万科A和保利地产交易额合计151.0亿，占板块交易额比重为12.5%。 从年初累计涨幅来看，中交地产、滨江集团、天保基建、华发股份、新华联等涨幅居前，上涨个股个数占比37.1%。年初以来，ST新光、绿景控股、中房股份、金科股份等个股跌幅居前。 图9：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图10：年初以来申万地产上涨个股占比为37.1% 从港股通内房股（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有5只股票上涨，合生创展集团、中国海外宏洋集团、越秀地产、雅居乐集团上涨明显，而弘阳地产、太阳城集团、珠光控股、天誉置业等位居跌幅前列。年初以来，丰盛控股、越秀地产、中国宏泰发展、绿城中国、建发国际集团、中国海外发展等个股表现强势。上周从成交金额来看，中国海外发展、碧桂园、华润置地、龙湖集团、绿城中国均超过10亿（人民币）。 图11：上周表现强势的港股通内房股 图12：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周有6只股票上涨，正荣服务、远洋服务控股、合景悠活、佳兆业美好涨幅明显，而时代邻里、卓越商企服务、招商积余、永升生活服务位居跌幅前列。年初以来有2只股票上涨，为滨江服务和中海物业。上周从成交金额来看，碧桂园服务、招商积余均超过7亿（人民币）。 图13：上周表现强势的物业股 图14：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 9月12日，据福州住房公积金中心消息，9月15日起恢复办理商转公贷款业务。（台海网） 9月13日，海南省发展改革委在近日召开的全省投资领域复工复产和全省发展改革系统经济工作会上指出，将出台助企纾困政策“2.0版”，精准扶持企业发展。（中国政府网） 9月13日，中国人民银行发布通报提出，持续防范化解金融风险，稳妥实施房地产金融审慎管理制度。（观点网） 9月13日，广东汕尾市住房公积金管理中心发布通知，购房节“一人购房全家帮”，人才公积金最高可贷200万元。（观点网） 9月13日，河北省邯郸市磁县发布支持房地产业健康发展政策措施，积极盘活存量市场房源，房地产去化周期偏长项目可申请转化为保租房。（观点网） 9月13日，湖南省浏阳市住房和城乡建设局等三部门联合印发政策措施，限时发放购房补贴，最高可获100万元补贴。（观点网） 9月13日，据官方微信公众号“泰州发布”发布，江苏泰州住房公积金贷款首付最低调整至20%。（新京报） 9月13日，河北省邯郸市成安县发布支持房地产业健康发展政策措施，优化房地产开发资金监管措施，增加预售资金申请节点。（观点网） 9月13日，浙江金华兰溪市发布支持房地产业健康发展政策措施，给予教育、卫健在职在编人员专项购房奖励。（财经网） 9月13日，据官方微信公众号“临安发布”发布，落实三孩家庭住房公积金优惠政策实施购房补贴。（观点网） 9月13日，杭州市淳安县出台房产新政，买房最高补贴5万元，团购50套及以上的下浮5%。（观点网） 9月13日，江苏省盐城市大丰区住建局等部门联合出台政策，给予最高6万元购房补贴，延长土地出让金缴纳期限。（观点网） 9月13日，潍坊市住房公积金管理中心发布通知，连续足额缴存6个月以上即可申请公积金贷款。（东方财富网） 9月13日，郑州市金融工作局官方答复，已与国开行签订3000亿元协议，其中1600亿用于棚改贷款。（和讯网） 9月13日，郑州市公安局发布《关于进一步深化户籍制度改革的实施意见（征求意见稿）》，进一步放宽中心城区落户条件。（观点网） 9月13日，广州市规划和自然资源局印发城市更新操作指引，实现产城融合职住平衡，防止大拆大建。（观点网） 9月13日，江苏徐州市住房公积金管理中心发布通知，阶段性调整住房公积金政策，提高三孩家庭贷款最高额度。（新京报） 9月14日，合肥省长丰县房地产领域信托突出问题处置工作专班办公室发布通知，所有开发企业立即停止特价房、工抵房等销售。（观点网） 9月14日，住房城乡建设部新闻发言人介绍，“十四五”40个城市将建设筹集650万套保障性租赁住房；住房供应规模持续增加住房短缺矛盾逐步得到解决；支持有需要的城市推进已售逾期难交付的住宅项目建设交付。（中国新闻网） 9月14日，郑州市安置房建设和问题楼盘攻坚化解工作领导小组办公室印发通知，保交楼专项借款申报项目共计95个，拟开展全面审计。（观点网） 9月14日，洛阳市财政局出台商品房契税缴纳政府补贴办法，对符合要求的购房者按照缴纳契税总额20%给予补贴。（新京报） 9月15日，绍兴市诸暨市发布一系列楼市新政，团购10套以上商品房，备案价浮动基准可再下浮