房地产行业周报：房贷利率降幅趋缓，杭州土拍维持高热度

投资要点 5月44城新房成交面积同比+13%，环比-9%；14城二手房成交面积同比+59%，环比-12%。截至26日，5月44城新房累计成交面积同比+13%，环比4月同期-9%；全年累计同比+10%。其中，一线城市5月累计成交同比+76%，环比4月同期-14%，全年累计同比+34%。二线城市5月累计成交同比+8%，环比4月同期-6%；全年累计同比+7%。三四线城市5月累计成交同比-8%，环比4月同期-12%；全年累计同比-2%。5月14城二手房累计成交面积同比+59%，环比4月同期-12%；全年累计同比+54%。4月以来重点城市新房、二手房市场热度普遍出现下滑，5月仍延续环比回落态势，企业推盘节奏亦明显下滑。 77477 杭州第四轮集中土拍维持较高热度，民企积极性提升。5月23日杭州完成第四轮集中土拍，9宗地均成功出让，总建面76.6万平方米，成交总金额138亿元。此次出让地块位置比较核心，多宗地块位于热门板块，其中6宗地块均触及封顶价摇号成交，整体溢价率达9.43%，延续了前三轮的高热度。从拿地结果来看，本次9宗涉宅地均被民企获取，其中滨江以52.1亿元总价获取3宗地块，其他本土中小民企表现也较积极。无锡于同日完成第二轮集中土拍，5宗地均底价成交，依然依赖城投托底，市场分化明显。 22城土拍量缩价涨，热点城市热度回升。据中指院统计，截至5月23日，22城涉宅用地合计推出343宗，规划建面3066万平方米，同比下降44.2%；成交267宗，规划建面2380万平方米，同比下降33.4%。成交楼面均价为14700元/㎡，同比上涨23.4%，平均溢价率8.2%，较去年同期提升3.1pp。各城市分化明显，北京、杭州、上海等城市维持较高热度，今年以来地价达上限的比例超50%，而长春、郑州、无锡等城市出让地块底价成交仍为主流。从拿地企业来看，央国企仍为拿地主力，22城中央国企拿地金额占比超50%，民企拿地力度有所改善，拿地金额占比为32%。 首二套主流房贷利率降幅趋缓，市场修复仍需政策支持。贝壳研究院监测显示，2023年5月贝壳百城首套主流房贷利率平均为4.0%，较上月微降1BP；二套主流房贷利率平均为4.91%，与上月持平。5月首二套主流房贷利率较去年同期分别回落91BP和41BP。首套住房贷款利率政策动态调整机制下，5月百城整体首二套房贷利率差扩大至91BP。政策调整频次下降，根据中指监测，截至24日，5月各地出台政策的频次仅29条，不足4月一半，以局部放宽“限购”、降低落户门槛、发放购房补贴等政策边际微调为主，热点城市优化的政策力度亦较小。考虑当前市场恢复动能较弱，仍需更大力度的政策支持稳定购房者信心和预期。 投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团、建发股份、万科A、龙湖集团、华润置地等；2）物管企业：中海物业、华润万象生活、招商积余等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 5月44城新房成交面积同比+13%，环比-9%；14城二手房成交面积同比+59%，环比-12%。截至26日，5月44城新房累计成交面积同比+13%，环比4月同期-9%；全年累计同比+10%。其中，一线城市5月累计成交同比+76%，环比4月同期-14%，全年累计同比+34%。二线城市5月累计成交同比+8%，环比4月同期-6%；全年累计同比+7%。三四线城市5月累计成交同比-8%，环比4月同期-12%；全年累计同比-2%。5月14城二手房累计成交面积同比+59%，环比4月同期-12%；全年累计同比+54%。4月以来重点城市新房、二手房市场热度普遍出现下滑，5月仍延续环比回落态势，企业推盘节奏亦明显下滑。 图1：44城商品房成交面积（万方，MA7） 图2：14城二手房成交面积（万方，MA7） 杭州第四轮集中土拍维持较高热度，民企积极性提升。5月23日杭州完成第四轮集中土拍，9宗地均成功出让，总建面76.6万平方米，成交总金额138亿元。此次出让地块位置比较核心，多宗地块位于热门板块，其中6宗地块均触及封顶价摇号成交，整体溢价率达9.43%，延续了前三轮的高热度。从拿地结果来看，本次9宗涉宅地均被民企获取，其中滨江以52.1亿元总价获取3宗地块，其他本土中小民企表现也较积极。无锡于同日完成第二轮集中土拍，5宗地均底价成交，依然依赖城投托底，市场分化明显。 表1：杭州2023年各轮集中供地情况 22城土拍量缩价涨，热点城市热度回升。据中指院统计，截至5月23日，22城涉宅用地合计推出343宗，规划建面3066万平方米，同比下降44.2%；成交267宗，规划建面2380万平方米，同比下降33.4%。成交楼面均价为14700元/㎡，同比上涨23.4%，平均溢价率8.2%，较去年同期提升3.1pp。各城市分化明显，北京、杭州、上海等城市维持较高热度，今年以来地价达上限的比例超50%，而长春、郑州、无锡等城市出让地块底价成交仍为主流。从拿地企业来看，央国企仍为拿地主力，22城中央国企拿地金额占比超50%，民企拿地力度有所改善，拿地金额占比为32%。 首二套主流房贷利率降幅趋缓，市场修复仍需政策支持。贝壳研究院监测显示，2023年5月贝壳百城首套主流房贷利率平均为4.0%，较上月微降1BP；二套主流房贷利率平均为4.91%，与上月持平。5月首二套主流房贷利率较去年同期分别回落91BP和41BP。首套住房贷款利率政策动态调整机制下，5月百城整体首二套房贷利率差扩大至91BP。政策调整频次下降，根据中指监测，截至24日，5月各地出台政策的频次仅29条，不足4月一半，以局部放宽“限购”、降低落户门槛、发放购房补贴等政策边际微调为主，热点城市优化的政策力度亦较小。考虑当前市场恢复动能较弱，仍需更大力度的政策支持稳定购房者信心和预期。 图3：贝壳百城主流房贷利率 图4：各地优化楼市政策频次 2市场回顾 上周上证指数下跌2.16%、沪深300指数下跌2.37%，创业板指下跌2.16%，万得全A上周交易额4.05万亿，环比下跌6.27%。从板块表现来看，公用事业、通信、汽车、机械设备、医药生物等表现靠前。 申万房地产板块（简称申万地产）上周下跌了3.48%，在所有申万一级行业中相对排名26/28。从年初涨跌幅来看，申万地产下跌14.31%，在所有申万一级行业中相对排名27/28。 上周申万地产板块交易额485.34亿，环比上涨3.17%。 图5：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图6：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周新华联、ST爱旭、泛海控股等个股涨幅显著。荣盛发展、金科股份、泰禾集团等个股跌幅显著。 图7：上周新华联、ST爱旭、泛海控股等个股涨幅显著 图8：上周荣盛发展、金科股份、泰禾集团等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周ST爱旭、万科A、保利地产等排在行业前列，成交额均超过了33亿。其中万科A和保利地产交易额合计135.14亿，占板块交易额比重为21.69%，ST爱旭和保利地产交易量维持在较高位置。从年初累计涨幅来看，铁岭新城、电子城、中润资源等涨幅居前，上涨个股个数占比22.73%。年初以来，中天金融、嘉凯城、宋都股份等个股跌幅居前。 图9：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图10：年初以来申万地产上涨个股占比为22.73% 从港股通内房股（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周仅有2只股票上涨，为禹州地产和九龙仓集团，而天誉置业、丰盛控股、正荣地产等位居跌幅前列。年初以来，太阳城集团、上海实业控股、中国海外宏洋集团等个股表现强势。上周从成交金额来看，中国海外发展、华润置地和长实集团均超过10亿（人民币）。 图11：上周表现强势的港股通内房股 图12：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周有0只股票上涨，而建业生活、碧桂园服务、金科服务等个股跌幅靠前。年初以来，仅滨江服务1只股票上涨（+4.8%）——表现比较强势，蓝光嘉宝服务、恒大物业、彩生活的涨幅均为0。从上周成交额来看，碧桂园服务达到6.69亿（人民币），其余股票成交额均在4.5亿元以下。 图13：上周表现强势的物业股 图14：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 5月22日，广州住房公积金管理中心发布关于调整租房提取额度的通知：缴存人及其配偶、未成年子女在本市行政区域内无自有产权住房且租房自住，无租赁合同或租赁合同未登记备案的，租房提取限额提高至每人每月1400元。本通知自印发之日起实施，有效期3年。。（财联社） 5月22日，贝壳研究院监测数据显示，2023年5月贝壳百城首套主流房贷利率平均为4%，较上月微降1BP，同比下降91BP；二套主流房贷利率平均为4.91%，环比与上月持平，同比回落41BP；据贝壳研究院统计，5月已有37个城市首套、二套房贷利率差达到100BP。 （财联社） 5月24日，上海易居房地产研究院发布《2023年5月50城新房成交预测报告》（以下简称《报告》）。《报告》显示，5月1日~22日，全国50个重点城市新建商品住宅成交面积为1199万平方米，环比4月1日~22日增速为-13%，同比2022年5月1日~22日增速为2%。基于5月前22日的数据进行类推，5月份全国50个重点城市新建商品住宅成交面积预计为1690万平方米，环比增速为-13%，同比增速为2%。（大河财立方） 5月24日，上海市住建委等部门近日印发的《上海市发展公共租赁住房的实施意见》提出，上海市将探索创新公共租赁住房的投融资机制，鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款。（中国网地产） 5月24日，河南省信阳市对《信阳市住房公积金管理中心关于调整住房公积金相关政策的通知》（征求意见稿）公开征求意见。《征求意见稿》显示，在信阳购买、建造、翻建、大修自住住房及城镇老旧小区改造加装电梯的，可凭两年内的相关资料一次性提取本人及配偶、父母、子女的住房公积金。无房产的多子女家庭因租赁自住住房提取住房公积金的，2023年提取额度可在原有提取额度上增加5000元。即市区每个家庭提取额度不超过27000元，各县不超过24000元。（财联社） 5月25日，据江西省房地产协会，截至2023年5月23日，赣州市住房公积金累计缴存总额突破600亿元，成为江西省第2个达到这一指标的城市。（界面新闻） 5月25日，天津市住房公积金管理中心发布了《关于调整住房公积金贷款审核标准的通知》，明确自5月25日起调整公积金贷款政策，包括调整套数核定标准、简化贷款审核要件等内容。调整套数核定标准方面，天津将《个人住房公积金（组合）贷款发放业务办理操作规程》中“职工家庭房屋套数认定”调整为：套数核定以住房交易时，天津市住房交易主管部门及不动产登记管理部门确定并记载于住房交易合同文本上的购房套数为准。（财联社） 5月25日，江苏省南京住房公积金管理中心发布《关于调整部分住房公积金政策的通知》，自2023年6月1日起施行。多子女家庭（有两个及以上未成年子女），首次使用住房公积金贷款购买首套住房最高可贷额度，在普通家庭贷款最高限额基础上上浮20％，即多子女家庭最高可贷额度为60万元/人、120万元/户。对于无房的多子女家庭，每月提取住房公积金支付房租的限额提高20％。（澎湃新闻） 5月25日，广东统计局发布2023年1—4月广东房地产市场运行简况，1—4月，广东房地产开发投资0.40万亿元，同比下降8.9%。其中，商品住宅投资下降6.8%。分区域看，珠三角核心区完成开发投资下降8.1%，粤东西北地区下降12.9%。1—4月，广东商品房销售面积增长9.3%。（证券时报网） 5月26日，南方产业智库于近日发布2022年全年中国上市房企60健康指数（HFI-60），纳入监测的保利发展、万科、中海发展、华润置地、龙湖集团、招商蛇口等