行业周报：上海杭州放宽落户政策，三城二批次土拍热度分化

核心观点：上海杭州放宽落户政策，三季度调控力度仍有放松空间 2022年二季度房地产因城施策效果明显，6月底上海杭州放宽落户政策，合肥再度放松限购，在二批次土拍仍未明显回暖和房企流动性压力犹存的情况下，我们预计三季度调控力度仍有放松空间。6月一二线重点城市商品房和二手房成交数据明显有回暖趋势，我们认为主要与部分城市集中备案、疫情回暖供应放量及房企冲刺半年度业绩以价换量有关，三四线城市同比数据依旧处于低位，从历史数据来看销售数据有进一步改善空间。我们预计行业增速三季度将触底回升，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：上海杭州放宽落户，合肥限购再度放松 中央层面：国家统计局数据显示我国家庭户人均居住面积达到41.8平方米；国家发改委提出加大配套政策支持力度，扎实推动存量资产盘活；央行行长表示货币政策将继续从总量上发力以支持经济复苏。 地方层面：多地放宽落户政策，杭州全日制本科毕业2年内无社保直接落户，上海在沪高校应届硕士可直接落户，北京面向新毕业大学生保障性租赁房开始登记。合肥限购政策再度调整，瑞金、广水、揭阳、贵阳等地提高公积金政策支持力度，海南未取得不动产权证的商品房公积金贷款保证金留存比例由5%调低至2%，郑州开封两地住房公积金实现同城化合作，增强公积金流动性。 市场端：单周新房二手房成交量同比均有下滑，多城进行二次土拍 销售端：2022年第26周，全国64大中城市成交面积764万平米，同比下降4%，环比增加5%；从累计数值看，年初至今64大中城市成交面积达10569万平米，累计同比下降38%。全国23城二手房成交面积为141万平米，同比增速-21%，前值-6%；年初至今累计成交面积3046万平米，同比增速-34%，前值-34%。 土地端：2022年第26周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积3041万平方米，成交土地规划建筑面积1659万平方米，同比下降63%，成交溢价率为7.2%。 杭州二批次45宗地块全部成交，23宗底价出让，12宗地块封顶成交，滨江集团独揽12宗地块，国资企业参与拿地18宗。武汉二批次10宗涉宅用地全部成功出让，总成交价99.21亿元，仅洪山区地块溢价成交待摇号，武汉城建独揽3宗地块。宁波二批次出让21宗地块，总建面204平方米，共揽金161亿元，其中7宗地块拍至封顶阶段待摇号，保利发展摘得2宗地块。合肥二批次集中供地9宗竞品质地块公布摇号结果，保利发展竞得其中2宗地块。 融资端：国内信用债同比环比均减少，海外债无新增发行 2022年第26周，信用债发行29.9亿元，同比减少73%，环比减少80%，平均加权利率3.36%，环比减少12BPs；海外债持续无新增发行状态。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、政策端：上海杭州放宽落户，合肥限购再度放松 中央层面：（1）国家统计局：发布《中国人口普查年鉴-2020》：我国家庭户人均居住面积达到41.8平方米，平均每户居住面积达到111.2平方米。其中，城市家庭人均居住面积为36.5平方米，平均每户居住面积达到92.2平方米。（2）发改委：加大配套政策支持力度，扎实推动存量资产盘活。（3）财政部、住建部：提高建设工程进度款支付比例。（4）中国人民银行：发布2022年第二季度城镇储户问卷调查报告。对于下季房价，16.2%的居民预期“上涨”，54.6%的居民预期“基本不变”，16.0%的居民预期“下降”，13.2%的居民“看不准”。（5）央行：中国人民银行行长易纲接受专访表示，考虑到通胀水平，实际利率水平是相当低的；货币政策将继续从总量上发力以支持经济复苏。 地方层面：（1）深圳：发布2022年住房实施计划，新开工商品住房约7万套； 批准预售和现售商品住房约6万套；基本建成（含竣工）公共住房2.7万套；供应分配公共住房不少于6.5万套；继续加强新建商品住房销售价格指导，持续完善二手住房成交参考价格发布机制，适时更新、逐步细化二手住房成交参考价格体系；上半年二手房成交数不足万套，同比大跌近65%。（2）上海：上海：二批次集中供地挂牌，共出让34宗涉宅地（含两宗城中村旧改地块），上聚焦临港核心区打造上海“全球动力之城”；支持临港制定出台动力产业专项政策，用好用足人才落户、规划用地、住房配套、企业和个人所得税优惠等现行政策；落户再放宽，在沪高校应届硕士可直接落户。（3）合肥：限购政策再次调整，户籍登记在市区的集体户、投靠亲友家庭户籍，与市区户籍家庭具有相同购房资格；非户籍居民家庭购房资格认定中，社保个税认可追溯补交；法人、非法人组织可购买市区新房和二手住房；限购资格查询时，非限购区住房（新站、瑶海、新桥产业园）不再计为家庭住房套数；出台服务人才发展政策，最高可享有30%购房补贴。（4）杭州：落户再放宽，全日制本科毕业2年内无社保直接落户。（6）北京：面向新毕业大学生保障性租赁房开始登记。（7）山东：加大新市民住房安居金融支持，提供利率优惠的租房贷款。（8）沈阳：发布城市绿化条例征求意见稿，小于5000平方米的腾出土地应建城市绿地。 （9）广东：1~5月完成房地产开发投资0.60万亿元，同比下降3.2%。其中，商品住宅投资下降0.5%，降幅1~4月收窄0.4个百分点。（10）贵阳：受疫情影响企业，可申请缓缴住房公积金，符合贵阳市租房提取条件的已婚职工家庭，提取住房公积金支付房租的最高额度提高到17200元/年。（11）海南：未取得不动产权证的商品房公积金贷款保证金留存比例由5%调低至2%。对按《海南省商品房预售资金监管办法》执行监管账户管理的商品房项目，保证金留存比例调低至1%，未取得不动产权证的保障性住房公积金贷款保证金留存比例由3%调低至1%。 表1：多地放宽落户政策，因城施策持续推进 2、销售端：单周新房成交量同比回暖，二手房同比小幅下滑 2.1、64大中城市新房成交增速同比增长 根据房管局数据，2022年第26周，全国64城商品住宅成交面积850万平米，同比增加7%，环比增加17%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达10654万平米，累计同比下降38%。 图1：64大中城市单周新房成交面积同比回暖增长 图2：64大中城市单周新房成交面积环比增加 图3：2022年第26周64大中城市成交面积同比环比上涨 图4：2022年第26周64大中城市中一线城市成交面积同比环比上涨 图5：2022年第26周64大中城市中二线城市成交面积同比环比上涨 图6：2022年第26周64大中城市中三线城市成交面积同比下滑环比上涨 2022年第26周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-38%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-7%、4%、-14%，年初至今累计增速-36%、-34%、-46%。 图7：年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更差 2.2、23城二手房成交同比小幅下滑 2022年第26周，全国23城二手房成交面积为173万平米，同比增速-3%，前值-6%；年初至今累计成交面积3078万平米，同比增速-33%，前值-34%。 图8：23城二手成交同比小幅下滑 图9：低能级二手房市场累计成交面积表现相对较差 3、投资端：土地市场持续低位，多城进行二批次土拍 2022年第26周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积3041万平方米，成交土地规划建筑面积1659万平方米，同比下降63%，成交溢价率为7.2%。一线城市成交土地规划建筑面积143万平方米，同比增加113%；二线城市成交土地规划建筑面积890万平方米，同比下降46%；三线城市成交土地规划建筑面积625万平方米，同比下降78%。杭州、武汉、宁波开启二批次集中土拍，杭州二批次45宗地块全部成交，23宗底价出让，12宗地块封顶成交，滨江集团独揽12宗地块，国资企业参与拿地18宗。武汉二批次10宗涉宅用地全部成功出让，总成交价99.21亿元，仅洪山区地块溢价成交待摇号，武汉城建独揽3宗地块。宁波二批次出让21宗地块，总建面204平方米，共揽金161亿元，其中7宗地块拍至封顶阶段待摇号，保利发展摘得2宗地块。合肥二批次集中供地9宗竞品质地块公布摇号结果，保利发展竞得其中2宗地块。 图10：100大中城市土地成交情况依旧低迷 图11：100大中城市土地成交溢价率有所回升 4、融资端：国内信用债同比环比均减少，海外债无新增发行 2022年第26周，信用债发行29.9亿元，同比减少73%，环比减少80%，平均加权利率3.36%，环比减少12BPs；海外债无新增发行。 图12：国内信用债发行规模同比下滑 图13：海外债发行规模同比持续下降 图14：债券发行规模累计同比持续下降 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2022年6月27-7日1日，下同）房地产指数上涨4.27%，沪深300指数上涨1.64%，相对收益为2.63%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第4位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：三湘印象、滨江集团、万科A、鲁商发展、特发服务，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为国创高新、派斯林、蓝光发展、数源科技、皇庭国际。 图15：本周房地产指数上涨4.27%板块表现强于大市 表2：本周房地产行业个股中三湘印象、滨江集团、万科A涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中国创高新、派斯林、蓝光发展跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 2022年二季度房地产因城施策效果明显，6月底上海杭州放宽落户政策，合肥再度放松限购，在二批次土拍仍未明显回暖和房企流动性压力犹存的情况下，我们预计三季度调控力度仍有放松空间。6月一二线重点城市商品房和二手房成交数据明显有回暖趋势，我们认为主要与部分城市集中备案、疫情回暖供应放量及房企冲刺半年度业绩以价换量有关，三四线城市同比数据依旧处于低位，从历史数据来看销售数据有进一步改善空间。我们预计行业增速三季度将触底回升，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。